Kira gelirini beyan etmek

Açılış

Tamer Eskişehir'de bir lokomotif fabrikasında torna ustası. Annesinden kalan iki odalı daireyi geçen yıl kiraya verdi; kirayı her ay elden alıyor. Bir iş arkadaşı "Kira geliri olanların mart ayında beyanname vermesi gerekiyor, vermezsen ceza gelir" diyor. Bir başkası "Az bir kirayı kimse sormaz, hem zaten ev sahiplerine istisna var" diyor. Tamer'in elinde ne bir makbuz ne bir banka kaydı var. Bir yılda ne kadar kira aldığını bile kesin bilmiyor. Aklındaki soru şu: Ben beyanname vermek zorunda mıyım, verirsem ne kadar vergi çıkar, vermezsem ne olur?

Tek fikir

Bir evi kiraya vermek, devlet karşısında vergiye tabi bir gelir doğurur. Konut kirasının yıllık toplamı kanundaki istisna tutarını aşmıyorsa ve başka şartlar da tutuyorsa vergi çıkmaz; aşıyorsa izleyen yılın mart ayında beyanname verilir ve giderler ya gerçek belgeleriyle ya da götürü bir oranla düşülür.

Kural ne diyor

Kira ilişkisinin ev sahibi tarafında, bu modülde gördüğümüz sözleşme, depozito, artış ve tahliye kurallarının yanında bir de vergi boyutu vardır. Gelir Vergisi Kanunu, bir taşınmazın kiraya verilmesinden elde edilen geliri ayrı bir gelir türü olarak tanımlar, konut kiraları için bir istisna öngörür ve giderlerin nasıl düşüleceğini gösterir. Bu ders, kira geliri olan birinin yılda bir kez yapması gereken hesabı anlatıyor.

Bu madde iki tuzak taşır. Birincisi, istisna tutarını aşan bir kirayı beyan etmeyen ya da eksik beyan eden kişi, istisnayı tamamen kaybeder; yani istisna yalnızca doğru beyan edenleri korur. İkincisi, yüksek ücret geliri olan biri, kira geliri istisna tutarını biraz aşıyorsa, istisnadan hiç yararlanamayabilir. Bu yüzden ücretli çalışan bir ev sahibinin, yıllık brüt ücretini de hesaba katması gerekir.

Nasıl işler

Kira gelirini beyan etmek, yılda bir kez, mart ayında yapılan ve birkaç hesabın arka arkaya dizildiği bir iştir. Aşağıdaki sıra, yılın başından beyanname gününe kadar neyi hazırlayacağını gösterir.

1. Yıl boyunca kiranın izini tut. Kirayı banka hesabına ve açıklamalı yatırmasını kiracıdan iste; Vergi Usul Kanunu, belirli tahsilat ve ödemelerin banka ya da benzeri kurumların belgeleriyle gösterilmesini zorunlu tutabilmesi için Maliye Bakanlığına yetki verir; kira ödemeleri için bu yönde bir düzenleme bulunduğundan, güncel tutar ve koşulları Gelir İdaresi Başkanlığının sayfasından kontrol et. Banka kaydı, hem yıllık toplamı kesin hesaplamanı hem de bir tartışmada ödemeyi kanıtlamanı sağlar.

2. Yıl sonunda toplamı çıkar. Aralık ayının sonunda, o takvim yılı içinde fiilen tahsil ettiğin bütün kiraları topla. Peşin alınan ya da geçmiş yıllara ait olup bu yıl tahsil edilen kiralar da bu toplama girer. Birden fazla konutun varsa, hepsinin kirasını birlikte düşün; istisna kişi başına uygulanır, konut başına değil.

3. İstisna şartlarını kontrol et. Konut kiran, o yıl için geçerli istisna tutarını aşıyor mu? Ticari, zirai ya da mesleki kazancın için beyanname veriyor musun? Ücret ve diğer gelirlerinle birlikte brüt gelir toplamın, tarifedeki üçüncü dilimin ücretler için gösterilen tutarını aşıyor mu? Bu soruların cevabı, istisnadan yararlanıp yararlanamayacağını belirler.

4. İstisnanın altındaysan kayıtlarını sakla. Konut kiranın yıllık toplamı istisna tutarını aşmıyorsa ve başka bir sebeple beyanname vermek zorunda değilsen, kural olarak beyanname vermen gerekmez. Yine de banka kayıtlarını ve sözleşmeyi sakla; bir soru gelirse ya da bir sonraki yıl kira artarsa, bu kayıtlar işine yarar.

5. Gider yöntemini seç. Beyanname vereceksen, kiradan düşeceğin giderler için iki yoldan birini seç: gerçek gider ya da götürü gider. Gerçek giderde sigorta, onarım, emlak vergisi, kiraya verdiğin evin aidatındaki payın gibi giderleri belgeleriyle düşebilirsin; kendin kirada oturuyorsan ödediğin kira da bu giderler arasındadır. Götürü giderde ise belge göstermeden hasılatın yüzde on beşini düşersin. Götürü gideri seçersen iki yıl bu yoldan dönemezsin.

6. Mart ayında beyannameyi ver. Bir yılın kira geliri için beyanname, izleyen yılın mart ayının birinden yirmi beşine kadar verilir. Gelir İdaresi Başkanlığının hazır beyan sistemi, kira beyanını elektronik ortamda yapmayı kolaylaştırır; sistemde kiracının ve kira tutarlarının doğru göründüğünü kontrol et. Vergi çıkarsa, kanundaki taksit tarihlerinde ödenmesi gerekir.

7. Dükkân ya da büro kiraya veriyorsan stopajı hesaba kat. Bir işyerini, vergi kesmekle yükümlü bir şirkete ya da işletmeye kiraya veriyorsan, kiracı kira öderken senin adına vergi keser ve devlete yatırır. Bu durumda kira gelirinin beyanı ve kesilen verginin mahsubu ayrı kurallara bağlıdır. İşyeri kirası, konut kira istisnasından yararlanmaz.

8. Belgeleri en az beş yıl sakla. Kira sözleşmesini, banka kayıtlarını, gider belgelerini ve verdiğin beyannamenin bir örneğini, ilgili olduğu yılı izleyen takvim yılından itibaren en az beş yıl sakla. Vergi idaresi geçmiş yıllara ilişkin bir soru sorduğunda, cevabın bu dosyada olur.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Taşınmazın niteliği, aylık kira tablosu, yıllık toplam, istisna karşılaştırması, gider yöntemi seçimi, beyanname son günü ve belge saklama yerinden oluşan bir kira vergisi sayfası.

Sınır

Bu ders, kira gelirinin vergisel yükümlülüğünün ana hatlarını anlatıyor. İstisna tutarı, tarife dilimleri ve gider kuralları her yıl ya da kanun değişiklikleriyle güncellenebilir; birden fazla taşınmaz, işyeri kirası, yurt dışında yaşayan malik ya da geçmiş yılların beyan edilmemiş kiraları gibi durumlar ayrıntılı bir hesap gerektirir. Bu tür durumlarda bir serbest muhasebeci mali müşavire ya da yeminli mali müşavire danışmak, hem vergi hesabını doğru yapmanı hem de geçmişe ilişkin bir sorunu en az maliyetle düzeltmeni sağlar. Vergi idaresiyle bir uyuşmazlık doğarsa, bağlı olduğun vergi dairesine başvurabilir, uzlaşma yollarını sorabilir ya da vergi mahkemesine gidebilirsin; Gelir İdaresi Başkanlığının çağrı merkezi ve internet sayfası da güncel tutarları ve beyan takvimini öğrenmek için ilk başvuru yeridir. Hukuki bir yardım gerekiyorsa, baroya adli yardım için de başvurabilirsin.

Kapanış

1. Bir evi kiraya vermekten elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradıdır ve yıl içinde fiilen tahsil edilen kiralar üzerinden hesaplanır.
2. Konut kirasının yıllık toplamı, her yıl güncellenen istisna tutarını aşmıyorsa kural olarak vergi çıkmaz; aşıyorsa izleyen yılın mart ayının yirmi beşine kadar beyanname verilir ve istisna, doğru beyan şartına ve gelir sınırına bağlıdır.
3. Giderler belgeleriyle gerçek usulde ya da hasılatın yüzde on beşi oranında götürü olarak düşülür; götürü usulü seçen iki yıl dönemez ve belgeler beş yıl saklanmalıdır.

Üç soru

1. Bir daireyi konut olarak kiraya veriyorsun ve yıllık kira toplamın o yıl için geçerli istisna tutarının biraz üstünde. Geçen yıl beyanname vermedin. İstisnadan yararlanabilir misin?
2. Kirada oturuyorsun ve annenden kalan daireyi kiraya veriyorsun. Kendi ödediğin kirayı kira gelirinden düşebilir misin?
3. Bu yıl götürü gider yöntemini seçtin. Gelecek yıl evde büyük bir onarım yapacaksın. Gerçek gider yöntemine geçebilir misin?

Yanıtlar

Birinci soruda kanun, istisna tutarının üzerinde hasılat elde edip beyan etmeyenin istisnadan yararlanamayacağını söyler; geçen yıl beyan etmediğin için o yıl istisna kaybedilmiş olur. Bir mali müşavirle pişmanlıkla beyan imkânını konuşmalı ve bu yıl beyannameni zamanında vermelisin. İkinci soruda gerçek gider yöntemini seçersen, sahibi olduğun konutu kiraya verip kendin kirada oturduğun için ödediğin kirayı gider olarak düşebilirsin; götürü gider yönteminde bu ayrı bir indirim olarak yapılmaz. Üçüncü soruda götürü gider usulünü seçen kişi iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemez; gelecek yıl onarım giderlerini gerçek gider olarak düşemezsin.

Sonraki derse köprü

Bu dersle evin hukuku kapanıyor; Tamer'in kirayı ödeyebildiği maaş ise başka bir sözleşmeden, iş sözleşmesinden gelir. 3.1 İş sözleşmesi türleri, belirli ve belirsiz süreli iş sözleşmesi ayrımını, yazılı sözleşmeyi ve çalışma koşullarını gösteren belgeyi ve İş Kanunu'nun kapsamı dışında kalan çalışanları ele alıyor.