Komşuluk hukuku

Açılış

Reşat Kırklareli'de bir süt fabrikasında vardiya sorumlusu ve gece vardiyasından dönünce gündüz uyumak zorunda. Üst kattaki komşu altı aydır her gün öğleden sonra saatlerce matkap ve çekiç sesiyle bir şeyler yapıyor; bir gün tavandaki lambanın titrediğini görüyor. Reşat iki kez kapıyı çalmış, nazikçe konuşmuş; komşu "kendi evimde istediğimi yaparım" diye karşılık vermiş. Aynı hafta bahçedeki ceviz ağacının dalları, alt sokaktaki müstakil evin çatısına sarkmış ve oradaki komşu da şikâyetçi. Reşat şunu bilmek istiyor: Komşunun evinde yaptığı şeyin bir sınırı var mı, ve varsa bu sınırı kim, nasıl koruyacak?

Tek fikir

Herkes kendi evinde dilediğini yapar; ama komşusunu, yerin durumuna göre katlanılabilecek dereceyi aşan gürültü, koku ya da sarsıntıyla rahatsız edemez. Sınır aşılırsa komşu önce konuşur, sonra yazılı uyarır, gerekirse kolluğa, arabulucuya ve mahkemeye gider.

Kural ne diyor

Mülkiyet, bir şey üzerinde dilediğin gibi kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisi verir; ama Medeni Kanun bu yetkiyi "hukuk düzeninin sınırları içinde" tanır. Komşuluk hukuku, bu sınırların en gündelik olanıdır. Bir apartmanda kat maliklerinin birbirini rahatsız etmeme borcunu ve kiracının komşulara saygı borcunu 2.6 ve 2.9'da görmüştük; bu ders, aynı sınırın müstakil evlerde, bahçelerde ve sınır komşularında nasıl işlediğini de ekliyor.

Maddenin iki yüzü vardır. Bir yandan komşuyu taşkınlığa karşı korur ve ona taşkınlığın durdurulmasını, zararın giderilmesini isteme yolunu açar. Öte yandan gündelik yaşamın kaçınılmaz seslerini ve kokularını, yani "hoş görülebilecek" olanı, korumanın dışında bırakır. Bir bebeğin ağlaması, gündüz yapılan kısa bir tamirat ya da bir mutfaktan gelen yemek kokusu, kural olarak bu sınırın içindedir.

Bu madde, apartmandaki komşuluk sorunlarının en uç ucudur ve nadiren kullanılır; ama varlığı, kat maliklerinin birbirine karşı borçlarının ne kadar ciddi olduğunu gösterir. Gündelik bir sorun için ondan çok önce açılan yollar vardır: konuşma, yazılı uyarı, yöneticiye ve kurula başvuru, 2.20'de gördüğümüz hâkimin müdahalesi ve kolluk.

Nasıl işler

Komşuluk sorunları çoğu zaman hukuka gelmeden çözülür; çözülmezse, kaydı iyi tutulmuş bir sorun hukuk önünde çok daha kolay çözülür. Aşağıdaki sıra, bir sorunun büyümesini önleyen adımları gösterir.

1. Önce konuş, sakin ve somut. Komşuya, rahatsızlığın ne olduğunu, ne zaman tekrarlandığını ve senin üzerindeki etkisini anlat: "Gece vardiyasından döndüğüm için öğleden sonra uyuyorum, matkap sesi bu saatlerde çok yüksek geliyor." Çoğu komşu, sorunu ilk kez somut olarak duyduğunda çözüm arar. Bu konuşmanın tarihini not et.

2. Kayıt tut. Sorun sürerse, her tekrarı tarih ve saatiyle yaz. Gürültüde ses kaydı ya da video, kokuda ve dumanda fotoğraf, su taşmasında hasarın fotoğrafı ve bir ustanın notu, dallarda ise taşmanın görüntüsü işine yarar. 1.10'da gördüğümüz gibi kaydın hukuka uygun yoldan alınması gerekir; komşunun evinin içini gizlice kaydetmek bu sınırı aşar.

3. Yazılı uyarı gönder. Konuşma sonuç vermezse, rahatsızlığı ve istediğin değişikliği yazılı olarak bildir. Bir dalın kesilmesini istiyorsan, ona dalları budatması için makul bir zaman, aşağı yukarı iki hafta, bırak; kanun dalların komşunun isteğinden sonra uygun bir süre içinde kaldırılmasını arar. Bu süre geçerse taşan dalları ve kökleri kendin kesebilirsin; ama kesimi komşunun arazisine girmeden ve ağaca zarar vermeden yapmak gerekir.

4. Apartmandaysan yöneticiye ve kurula başvur. Kat malikleri ve kiracılar birbirlerini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Yöneticiye yazılı şikâyette bulun ve sorun sürüyorsa bir sonraki kat malikleri toplantısında konuşulmasını iste. Kiracı bir komşu söz konusuysa, onun ev sahibine de bilgi ver; 2.9'da gördüğümüz gibi ev sahibinin, kiracısına özen borcu nedeniyle ihtar gönderme yolu vardır.

5. Anlık gürültüde kolluk ya da zabıta çağır. Başkalarının huzurunu bozacak şekilde gürültü yapmak bir kabahattir ve kolluk ya da belediye zabıtası idari para cezası verebilir. Gece yarısı süren yüksek müzik ya da bir işyerinin sürekli gürültüsü gibi durumlarda, olay anında kolluk ya da zabıta çağırmak hem gürültüyü durdurabilir hem de olayı resmî bir kayda geçirir.

6. Su taşmasında hemen belgele ve haber ver. Üst kattaki bir sızıntı ya da taşma, alt katta hasara yol açarsa, önce kaynağı durdurmak için komşuya ve yöneticiye haber ver. Hasarı aynı gün fotoğrafla, bir ustaya hasarın nereden geldiğini ve onarımın kaça çıkacağını yazdır. Konut sigortan varsa, sigorta şirketine de bildir; sigorta şirketi ödeme yaparsa sorumluya başvurabilir.

7. Arabulucuya, gerekirse mahkemeye git. Komşuyla uzlaşamazsan, apartmandaki kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında ve komşular arasındaki çekişmelerde mahkemeye gitmeden önce bir arabulucuyla oturmak kanunen şarttır. Uzlaşma olmazsa, taşkın kullanımın durdurulması, zararın giderilmesi ya da elatmanın önlenmesi için mahkemeye başvurulur. Apartmanda kat malikleri arasındaki bir sorun için 2.20'de gördüğümüz hâkimin müdahalesi yolu da açıktır.

8. Kendi taşkınlığına da bak. Komşuluk hukuku iki yönlü işler: sen de komşularını hoş görülebilecek dereceyi aşan biçimde rahatsız etmekten kaçınmakla yükümlüsün. Tadilat yapacaksan komşulara önceden haber ver, gürültülü işleri gündüz saatlerine topla, yönetim planındaki saat kurallarına uy. Kendi davranışını düzenlemek, bir şikâyet yaptığında tutumunu da güçlendirir.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Sorunun türü ve tanımı, tekrar sıklığı, atılan adımlar, kayıtlar, taşkınlık değerlendirmesi ve tarihli bir sonraki adımdan oluşan bir komşuluk dosyası.

Sınır

Bu ders, komşuluk hukukunun temel kuralını, ağaç ve su gibi özel durumları, apartmanda ve müstakil evde başvurulacak yolları anlatıyor. Bir rahatsızlığın hoş görülebilecek sınırı aşıp aşmadığı, bir hasarın kimin kusurundan doğduğu ya da bir sınır duvarının nerede olması gerektiği, çoğu zaman tanık beyanları, ölçümler ve bir bilirkişi incelemesi gerektiren sorulardır. Sorun büyüdüyse ya da bir dava düşünüyorsan, bir avukatın görüşünü al; ödeme gücün yoksa baronun adli yardım bürosuna başvurabilirsin. Komşuluk ve apartman çekişmeleri de, kira çekişmeleri gibi, önce arabulucunun masasına gelir; uzlaşma çıkmazsa taşkın kullanım ve elatmanın önlenmesi davaları için mahkemeye gidilir. Gürültü gibi anlık bir kabahat için kolluk ya da belediye zabıtası, bir yapının çevresine tehlike yarattığından şüpheleniyorsan belediyenin ilgili birimi ilk başvuru yerleridir.

Kapanış

1. Herkes mülkiyet hakkını kullanırken komşularını, yerin durumuna ve yerel âdete göre hoş görülebilecek dereceyi aşan gürültü, koku, duman ya da sarsıntıyla rahatsız etmekten kaçınmak zorundadır; aşılırsa durumun düzeltilmesi ve zararın giderilmesi istenebilir.
2. Komşunun arazisine taşan dallar ve kökler, istekten sonra uygun bir sürede kaldırılmazsa kesilebilir; doğal olarak akan suya katlanmak gerekir, ama kimse bu akışı komşusunun zararına değiştiremez.
3. Sorun önce konuşma, kayıt ve yazılı uyarıyla, apartmanda yönetici ve kurulla, anlık gürültüde kolluk ya da zabıtayla ele alınır; uzlaşma olmazsa arabulucuya, ardından mahkemeye gidilir.

Üç soru

1. Alt katındaki komşun, her gece saat bire kadar yüksek sesle müzik dinliyor. Konuştun ama değişen bir şey yok. Hangi yollara başvurabilirsin?
2. Komşunun bahçesindeki erik ağacının dalları senin bahçene sarkıyor ve dallarda erikler var. Erikleri toplayabilir misin, dalları hemen kesebilir misin?
3. Yamaçtaki evinin üst tarafındaki komşu, bahçesindeki yağmur suyunu borularla senin bahçene yönlendirdi ve her yağmurda bahçen su basıyor. Ne isteyebilirsin?

Yanıtlar

Birinci soruda gece yarısına kadar süren yüksek müzik, hoş görülebilecek dereceyi aşan bir taşkınlık olabilir ve aynı zamanda gürültü kabahatidir. Olay anında kolluk ya da belediye zabıtası çağırabilir, durumu yöneticiye ve kurula taşıyabilir, kayıt tutup yazılı uyarı gönderebilir ve sonuç alamazsan arabulucuya, ardından mahkemeye başvurabilirsin. İkinci soruda dalların taşmasına katlanan komşu olarak, bahçen ekili ya da üzerinde yapı varsa sarkan dallardaki erikleri toplayabilirsin. Dalları kesmek için önce komşudan kaldırmasını istemeli ve ona uygun bir süre tanımalısın; süre geçerse taşan dalları kesebilirsin. Üçüncü soruda doğal olarak akan suya katlanmak zorundasın, ama komşu bu akışı senin zararına değiştiremez. Önce yazılı uyarı ve arabuluculuk, ardından durumun eski hâline getirilmesi ve zararın giderilmesi için dava yolu açıktır.

Sonraki derse köprü

Komşuluk modülünün son durağı evin sahibine kira getirdiği andır; kira geliri, ev sahibinin devletle de bir ilişki kurmasına yol açar. 2.22 Kira gelirini beyan etmek, konut kira gelirinin beyanını, istisna ve gider yöntemini, beyan dönemini ve kiranın banka yoluyla ödenmesi ile belge saklama yükümlülüğünü ele alıyor.