Aidat, yönetici ve kat malikleri kurulu

Açılış

Neriman Manisa'da bir beyaz eşya fabrikasında satın alma uzmanı ve on iki daireli bir apartmanda dairesi var. Ocak ayında bir akşam kapıya bir kâğıt asılıyor: "Kat malikleri toplantısı yarın akşam sekizde, gündem: aidat artışı ve asansör yenileme." Neriman o akşam nöbette olduğu için gidemiyor. İki gün sonra yöneticiden bir mesaj geliyor: aidat yüzde seksen artırılmış, asansör için de her daireden ayrıca büyük bir pay toplanacak. Toplantıya kaç kişinin katıldığını, kararı kimin aldığını bilmiyor. Bir de üst kattaki komşunun sekiz aydır hiç aidat ödemediğini duyuyor. Neriman'ın aklında aynı anda üç soru var: Bu karar geçerli mi, itiraz edebilir miyim ve aidat ödemeyen komşuya ne olacak?

Tek fikir

Apartmanı kat malikleri kurulu yönetir; kararlar belli bir çoğunlukla alınır ve noter onaylı deftere yazılır. Yönetici bunları uygular ve hesap verir. Kanuna ya da plana aykırı bir karara karşı malik kısa bir süre içinde iptal davası açabilir.

Kural ne diyor

Bir binada ortak giderlerin nasıl paylaşıldığını, kiracının ev sahibinin aidat borcundan hangi sınırla sorumlu olduğunu ve geciken payın aylık yüzde beş gecikme tazminatı doğurduğunu 2.6'da gördük. Bir önceki derste de dairenin, ortak alanların ve binanın kurallarının nasıl ayrıştığını gördük. Bu ders, o binanın kim tarafından, nasıl ve hangi kayıtlarla yönetildiğini gösteriyor.

Nasıl işler

Apartman yönetimi çoğu zaman sessiz yürür; sorunlar, bir toplantıya katılınmadığında, bir karar şaşırttığında ya da bir komşu ödemeyi bıraktığında görünür hâle gelir. Aşağıdaki adımlar, böyle anlarda neyi kontrol edeceğini gösterir.

1. Toplantıya çağrıldığını kontrol et. Olağan toplantı yönetim planında yazan zamanda ya da her yılın ocak ayında yapılır. Olağanüstü bir toplantı için kanun, toplantı gününden iki haftayı aşan bir süre önce imzalatılan bir çağrı ya da taahhütlü mektup ister. Kapıya bir gün önce asılan bir kâğıt, olağanüstü toplantı için bu şartı karşılamayabilir; çağrının nasıl ve ne zaman yapıldığını not et.

2. Toplantıya katıl ya da vekil gönder. Gidemeyeceksen, oyunu bir vekil aracılığıyla kullanabilirsin; vekâletin yazılı olması ve yönetim planındaki kurallara uyması gerekir. Toplantıya katılır ve bir karara karşı oy verirsen, karar defterine aykırı oyunu ve sebebini yazdırarak imza at. Bu kayıt, ileride açacağın bir iptal davasında önemlidir.

3. Karar defterini ve hesapları incele. Kararın gerçekten alınıp alınmadığını, kaç kişinin katıldığını ve oyların nasıl dağıldığını karar defterinden öğren. Yöneticiden işletme projesinin ve gider belgelerinin bir örneğini iste. Yönetici her yıl hesap vermekle, defteri ve belgeleri saklamakla yükümlüdür.

4. Toplantı ve karar yeter sayısını hesapla. İlk toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının bulunması ve oy çokluğu gerekir; ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir. Ama bazı kararlar için kanun daha yüksek bir çoğunluk ister: 2.19'da gördüğün gibi yönetim planının değiştirilmesi ya da ortak yerlerde inşaat için beşte dört gibi. Kararın hangi çoğunlukla alınması gerektiğini ve gerçekte hangi çoğunlukla alındığını karşılaştır.

5. Aidat artışını işletme projesiyle karşılaştır. Aidat, onaylanmış işletme projesine dayanır. 2026'daki değişiklikten sonra işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır ve mevcut bir proje varken hazırlanan geçici projedeki artış, bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz. Yöneticinin tek başına yaptığı ve bu sınırı aşan bir artış, sorgulanması gereken bir durumdur.

6. İtiraz edeceksen süreyi kaçırma. Bir karara katılıp karşı oy verdiysen karar tarihinden, katılmadıysan kararı duyduğun günden başlayan otuz gün içinde, ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde, binanın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açabilirsin. Dava yöneticiye karşı açılabilir. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunlu olduğundan, iptal davası açmadan önce arabuluculuğun bu süreleri nasıl etkilediğini bir avukata sor.

7. Ödenmeyen aidatın yolunu bil. Bir kat maliki aidatı ödemezse, yönetici ya da diğer kat malikleri ondan gecikme tazminatıyla birlikte borcu isteyebilir, dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir. Kesinleşen işletme projesi ve kurulun gider kararları, icra takibine yapılan itirazın kaldırılmasında belge olarak kullanılabilir. 2.6'da gördüğün gibi borç alınamazsa, borçlu malikin dairesi üzerine kanuni ipotek tescil ettirilebilir.

8. Yöneticiyi denetle ve gerektiğinde değiştir. Kurul, yöneticinin tutumunu denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir. Hesaplar, yönetim planında başka bir zaman yazılmamışsa her üç ayda bir denetlenebilir; kurul bu iş için bir denetçi seçebilir. Yöneticinin hesap vermediğini ya da defteri tutmadığını düşünüyorsan, bunu kurulun gündemine taşı.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Bağımsız bölüm sayısı, yönetici bilgisi, son toplantı ve kararları, işletme projesi ve aidat payı, ödenmeyen aidat durumu ve olası bir iptal davası için son tarihten oluşan bir yönetim kontrol sayfası.

Sınır

Bu ders, kat malikleri kurulunun toplanma ve karar kurallarını, yöneticinin görevlerini, işletme projesini, kurul kararlarına karşı iptal davasını ve ödenmeyen aidatın yollarını anlatıyor. Bir kararın hangi çoğunluğu gerektirdiği, çağrının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ya da bir kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılıp sayılmayacağı, binanın yönetim planına ve olayın ayrıntılarına bağlı sorulardır. İptal davası için süreler kısadır; bir karara karşı çıkacaksan, kararı öğrendiğin hafta bir avukatla konuşmaya çalış ve maddi durumun buna elvermiyorsa baroya adli yardım için başvur. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk zorunludur; uzlaşma olmazsa dosya, apartmanın bağlı olduğu adliyenin sulh hukuk mahkemesine gider. Aidat alacağı için icra takibi yolu ise icra dairesinden yürür.

Kapanış

1. Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır, ilk toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla, ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla karar alır; kararlar noter onaylı karar defterine yazılır.
2. Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümlü binada yönetici zorunludur; yönetici her yıl atanır, kurul kararlarını uygular, hesap verir ve işletme projesi 2026'dan beri genel kurulda onaylanır.
3. Kurul kararlarına karşı katılıp karşı oy veren malik karar tarihinden, katılmayan kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir; ödenmeyen aidat için dava, icra ve kanuni ipotek yolları açıktır.

Üç soru

1. On daireli binanda olağanüstü bir toplantı, bir gün önce kapıya asılan bir kâğıtla duyurulmuş ve katılmadığın bu toplantıda aidat iki katına çıkarılmış. Kararı bugün öğrendin. Ne yapabilirsin ve ne kadar vaktin var?
2. Altı daireli binanda yönetici yok ve kimse görevi üstlenmek istemiyor. Kanun bu binada yönetici atanmasını zorunlu tutar mı?
3. Yöneticisin ve bir kat maliki on aydır aidat ödemiyor. Hangi yollara başvurabilirsin?

Yanıtlar

Birinci soruda olağanüstü toplantı için en az on beş gün önce imzalı bir çağrı ya da taahhütlü mektup gerekir; bu şart karşılanmamış olabilir. Toplantıya katılmadığın için kararı öğrendiğin bugünden itibaren bir ay içinde, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilirsin; dava öncesi arabuluculuğu da hesaba katarak hemen harekete geçmelisin. İkinci soruda kanun, yönetici atanmasını sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda zorunlu tutar; altı daireli bir binada zorunlu değildir, ama kat malikleri yine de yönetici seçebilir. Üçüncü soruda borçlu malikten gecikme tazminatıyla birlikte aidatı yazılı olarak isteyebilir, dava açabilir ya da onaylanmış işletme projesine dayanarak icra takibi başlatabilirsin; borç alınamazsa dairesi üzerine kanuni ipotek tescil ettirilebilir.

Sonraki derse köprü

Apartmanda karar defteri ve yönetici vardır; ama komşuyla yaşanan her sorun bir kurul kararıyla çözülmez. 2.21 Komşuluk hukuku, gürültüyü, kokuyu, su taşmasını, ağaç ve sınır tartışmalarını, malikin taşkın kullanımını ve apartmanda ya da müstakil evde başvurulacak yolları ele alıyor.