Kat mülkiyeti ve yönetim planı

Açılış

Gökçe Aydın'da bir incir kurutma tesisinde kalite sorumlusu. Sekiz katlı bir apartmanın en üst katından daire aldı ve taşındığı hafta çatı terasına çıkmak istedi. Terasın kapısında bir kilit var. Alt kattaki komşu, "terası yıllardır ben kullanıyorum, çiçeklerim orada, anahtar bende" diyor. Aynı hafta bodrumdaki depolardan birinin kendi dairesine ait olduğunu tapuda görüyor, ama o depo da başka birinin eşyalarıyla dolu. Gökçe kafasında bir harita çizmeye çalışıyor: Bu binada ne tam olarak benim, ne hepimizin, ve kim neye karar verebilir?

Tek fikir

Bir apartman dairesinin sahibi, kendi bağımsız bölümünün tek başına malikidir; merdiven, çatı, bahçe ve taşıyıcı duvarlar gibi ortak yerlerin ise arsa payı oranında diğer kat malikleriyle birlikte malikidir. Ortak yerleri kimse tek başına sahiplenemez ve bütün binayı bağlayan kurallar yönetim planında yazılıdır.

Kural ne diyor

Bir apartmanda yaşamak, iki tür mülkiyeti aynı anda taşımak demektir. Kapının içindeki daire yalnızca sana aittir; kapının dışındaki hemen her şey, binadaki diğer malikler ile ortaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu bu ikili yapıyı tanımlar ve hangi yerin hangi gruba girdiğini sayar. Ortak giderlerin nasıl paylaşıldığını 2.6'da, konut olarak kayıtlı bir dairede işyeri açmanın sınırlarını 2.9'da gördük; bu ders, o kuralların üzerinde durduğu temeli kuruyor.

Bu iki madde birlikte okununca bir denge ortaya çıkar. Daire senin olduğu için, içini dilediğin gibi döşeyebilir, kiraya verebilir, satabilirsin. Ama dairenin duvarları binanın taşıyıcı sistemine dokunuyorsa, ya da yapmak istediğin iş dış cepheyi, çatıyı veya ortak bir tesisi değiştiriyorsa, artık yalnızca senin kararın yetmez. Binanın sağlamlığı ve görünüşü, orada yaşayan herkesin ortak çıkarıdır.

Yönetim planı, 2.9'da kiracının uyması gereken kurallar arasında görmüştük. Kat maliki için ise plan, binanın anayasası gibidir: hangi yerin nasıl kullanılacağını, giderlerin nasıl paylaşılacağını ve kararların nasıl alınacağını gösterir. Bir daireyi satın alan kişi, planı imzalamamış olsa bile ona bağlıdır; bu yüzden bir daire almadan önce planı okumak, tapu kaydını okumak kadar önemlidir.

Nasıl işler

Bir binada kimin neye sahip olduğunu bilmek, komşuluk tartışmalarının çoğunu daha başlamadan bitirir. Aşağıdaki adımlar, kendi binanın haritasını nasıl çıkaracağını gösterir.

1. Kendi bağımsız bölümünü tapudan oku. Tapu kaydını okumayı öğrendiğimiz 2.16'daki yöntemle kat mülkiyeti kütüğündeki kaydını aç. Bağımsız bölüm numaranı, arsa payını ve varsa eklentilerini not et. Bodrumdaki depo, otopark yeri ya da bahçedeki bir alan tapuda dairene eklenti olarak yazılmışsa, o yer senindir; yazılmamışsa ortak yerdir.

2. Yönetim planının bir örneğini al. Yöneticiden planın bir kopyasını iste ya da tapu müdürlüğünden kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasındaki plana ulaş. Planın tarihini ve beyanlar hanesine işlenmiş değişiklikleri kontrol et. Planda ortak yerlerin kullanımı, evcil hayvan, gürültü saatleri, otopark ve gider paylaşımı gibi konular yazılı olabilir.

3. Ortak yerleri listele. Binanın çatısını, terasını, bahçesini, otoparkını, sığınağını, kapıcı dairesini ve kazan dairesini sırayla düşün ve her birinin ortak yer mi yoksa bir dairenin eklentisi mi olduğunu tapu ve yönetim planı üzerinden belirle. Bir komşunun yıllardır kullanıyor olması, ortak bir yeri onun malı yapmaz.

4. Ortak yerde bir sahiplenme varsa önce konuş. Bir kat maliki ortak bir yeri kilitlemiş, eşyalarıyla doldurmuş ya da kendi kullanımına almışsa, önce onunla ve yöneticiyle konuş; durumu tapu kaydı ve yönetim planıyla göster ve ortak yeri boşaltması için ona makul bir süre, örneğin iki hafta, tanı. Çözüm çıkmazsa, konuyu kat malikleri kurulunun gündemine taşı. Kurulun nasıl toplandığı ve kararlara nasıl itiraz edildiği bir sonraki dersin konusudur.

5. Dairende değişiklik yapmadan önce taşıyıcı sistemi sor. Bir duvarı yıkmak, kapı açmak ya da ağır bir yük koymak istiyorsan, o duvarın taşıyıcı olup olmadığını bir mühendise sor. Kanun, kendi bağımsız bölümünde bile anayapıya zarar verecek değişikliği yasaklar. Taşıyıcı bir elemana dokunmak, hem binanın güvenliğini tehlikeye atar hem de verdiğin zarardan seni sorumlu kılar.

6. Dış cephe ve ortak tesis için beşte dört rızayı topla. Balkonun dış görünüşünü değiştirmek, dış cepheye bir şey asmak, çatıya bir tesis kurmak ya da dış boyayı farklı bir renge çevirmek gibi işler, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını gerektirebilir. Rızayı toplantı tutanağına ya da imzalı bir metne bağla; sözlü onaylar sonradan tartışma çıkarır.

7. Planı değiştirmek istiyorsan çoğunluğu hesapla. Yönetim planındaki bir kural artık binanın ihtiyacına uymuyorsa, değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Bina on daireliyse bu en az sekiz malikin oyu demektir. Değişiklik kabul edilirse, tarihinin kat mülkiyeti kütüğüne işlenmesini sağla.

8. Daire alırken planı da oku. Bir daire almadan önce, 2.17'deki kontrol listesine yönetim planını da ekle. Planda senin kullanım amacını kısıtlayan bir hüküm, örneğin evcil hayvan ya da işyeri kullanımıyla ilgili bir kural varsa, satın almadan önce bilmen gerekir; çünkü plan sana da aynen uygulanacaktır.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Bağımsız bölüm bilgileri, ortak yer ve eklenti listesi, yönetim planından üç hüküm ve planlanan değişikliklerin hangi onayı gerektirdiğini gösteren bir bina haritası.

Sınır

Bu ders, kat mülkiyetinin temel ayrımlarını, ortak yerlerin kullanımını, bağımsız bölümde yapılabilecek değişikliklerin sınırını ve yönetim planının bağlayıcılığını anlatıyor. Bir yerin ortak yer mi eklenti mi olduğu bazen tapu kaydı, proje ve yönetim planı birlikte incelenerek çözülebilir; bir değişikliğin anayapıya zarar verip vermediği ise bir mühendis raporu gerektirir. Komşuyla ortak yer ya da değişiklik konusunda uzlaşamıyorsan, kat mülkiyetinden doğan bu uyuşmazlık için önce arabulucuya gitmek zorunludur; uzlaşma olmazsa taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Hukuki desteği karşılayamıyorsan bağlı olduğun baroya adli yardım için başvurabilirsin. Taşıyıcı sisteme zarar verildiğinden ya da binanın güvenliğinin tehlikede olduğundan şüpheleniyorsan, belediyenin yapı denetimiyle ilgili birimine de haber vermek gerekebilir.

Kapanış

1. Kat maliki kendi bağımsız bölümünün tek başına malikidir; çatı, merdiven, bahçe ve taşıyıcı sistem gibi ortak yerlere ise arsa payı oranında diğer maliklerle birlikte sahiptir ve tapuda bir daireye eklenti olarak yazılmayan yer ortaktır.
2. Kendi bağımsız bölümünde bile anayapıya zarar verecek değişiklik yapılamaz; ortak yerlerde inşaat, tesis ya da farklı renkte dış boya için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.
3. Yönetim planı bütün kat maliklerini ve sonradan gelenleri bağlayan bir sözleşmedir; değiştirilmesi beşte dört oyla mümkündür ve daire alırken plan da okunmalıdır.

Üç soru

1. Binandaki bir komşun bahçenin bir köşesini çitle çevirip kendi kullanımına aldı ve "yıllardır ben bakıyorum" diyor. Tapuda bahçe hiçbir daireye eklenti olarak yazılmamış. Bu alan kimin?
2. Dairende salon ile yatak odası arasındaki duvarı kaldırmak istiyorsun. Bunun için kimseye sorman gerekir mi?
3. On daireli binanın yönetim planındaki bir kuralı değiştirmek istiyorsun. Kaç kat malikinin oyuna ihtiyacın var?

Yanıtlar

Birinci soruda tapuda bir daireye eklenti olarak yazılmayan bahçe ortak yerdir ve bütün kat maliklerine arsa payları oranında aittir; komşunun yıllardır bakıyor olması onu tek başına malik yapmaz. Konuyu önce yöneticiyle ve kat malikleri kuruluyla konuş, uzlaşma çıkmazsa arabulucuya git. İkinci soruda önce duvarın taşıyıcı olup olmadığını bir mühendise sormalısın. Taşıyıcıysa, kendi dairende bile anayapıya zarar verecek bir değişiklik yasaktır; taşıyıcı değilse ve başka bir ortak yeri etkilemiyorsa, kendi bağımsız bölümünde bu değişikliği yapabilirsin. Üçüncü soruda yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir; on daireli bir binada bu en az sekiz kat maliki demektir.

Sonraki derse köprü

Binanın haritası çizildi; şimdi o binanın her ay nasıl yönetildiğine bakalım. 2.20 Aidat, yönetici ve kat malikleri kurulu, ortak giderlere katılma borcunu, yöneticinin nasıl seçildiğini, kurul kararlarının nasıl alındığını ve bu kararlara nasıl itiraz edildiğini ve ödenmeyen aidatın sonuçlarını ele alıyor.