Satın alınan evde ayıp

Açılış

Sezgin Sakarya'da bir otomobil fabrikasında boya hattı ustası. Altı ay önce, yirmi yıllık bir binada ikinci el bir daire aldı. Satıcı gezerken duvarların yeni boyandığını, "hiçbir sorunu yok" dediğini hatırlıyor. İlk sonbahar yağmurlarıyla yatak odasının dış duvarında koyu lekeler beliriyor, boyanın altından kabarmış bir rutubet çıkıyor. Komşu, bu duvarın yıllardır su aldığını, önceki sahibin her yıl üstünü boyattığını söylüyor. Sezgin'in tapusu var, parası ödenmiş; ama aklında tek bir soru dönüyor: Satıcıdan bir şey isteyebilir miyim, yoksa ev artık benim derdim mi?

Tek fikir

Satıcı, sattığı evde satış anında var olan ve alıcının bilmediği ayıplardan sorumludur. Alıcı evi teslim aldıktan sonra makul bir incelemeyle görebileceği ayıpları süresinde, gizli olanları ise ortaya çıkar çıkmaz satıcıya bildirmelidir; satıcı ayıbı bilerek gizlediyse, kendini sorumluluktan kurtaran sözler geçersizdir.

Kural ne diyor

Satılan bir şeyin ayıplı çıkması, satış hukukunun en eski sorularından biridir. Borçlar Kanunu bu soruyu her türlü satış için yanıtlar ve taşınmaz için ek bir süre öngörür. Satıcı ev satışını ticari faaliyet olarak sürdürüyorsa ve alıcı tüketiciyse, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun alıcıya ayrıca güçlü haklar tanır. Kiralanan evde ayıbın nasıl işlediğini 2.3 ve 2.8'de görmüştük; bu ders satın alınan eve bakıyor.

Nasıl işler

Satın alınan evde ayıp tartışması, bir duvarın kabarmasıyla ya da bir tavandan damlayan suyla başlar ve iyi belgelenmiş bir ihbarla güçlenir. Aşağıdaki adımlar, ayıbı fark ettiğin andan bir hak talebine kadar izlenecek sırayı gösterir.

1. Teslimde evi dikkatle gez. Anahtarı aldığın gün ya da ilk günlerde evi bir kiracı gibi değil, bir alıcı gibi incele: duvarlar, tavanlar, pencere kenarları, tesisat, elektrik, ısıtma. Teslimde olağan bir incelemeyle görebileceğin bir eksikliği fark eder de bildirmezsen, evi o hâliyle kabul etmiş sayılabilirsin. Gördüklerini fotoğrafla ve tarihleriyle sakla.

2. Ayıbı fark edince hemen belgele. Gizli bir ayıp, örneğin boyanın altından çıkan bir rutubet ya da duvar içindeki bir sızıntı ortaya çıktığında, bunu aynı gün fotoğrafla ve videoyla kaydet. Mümkünse bir ustadan ya da bir mühendisten ayıbın ne olduğunu ve ne zamandan beri var olabileceğini gösteren yazılı bir not al. Delilin kaybolma tehlikesi varsa, 1.10'da gördüğün delil tespiti yolu ya da notere tespit yaptırmak da açıktır.

3. Satıcıya yazılı ihbar gönder. Ayıbı, fark ettiğin tarihi ve satıcıdan ne istediğini yazılı olarak bildir. Gizli ayıplarda kanun bildirimin hemen yapılmasını ister; bu yüzden fark ettiğin gün ya da birkaç gün içinde göndermek seni korur. Noter ihtarnamesi, kayıtlı elektronik posta ya da iadeli taahhütlü mektup, bildirimin tarihini kanıtlar.

4. Hangi hakkı isteyeceğine karar ver. Kanun sana dört yol sunar: evi geri verip sözleşmeden dönmek, evde kalıp bedelden indirim istemek, ayıbın satıcı masrafıyla giderilmesini istemek ya da imkân varsa ayıpsız bir benzeriyle değiştirmek. Bir ev için çoğu zaman en gerçekçi seçenekler bedelden indirim ya da onarım masrafının karşılanmasıdır; sözleşmeden dönme, ayıbın ağırlığına göre mahkemece haklı görülmeyebilir.

5. Satıcının bilip bilmediğini araştır. Satıcı ayıbı biliyor ve gizlediyse, sözleşmedeki "görüldüğü hâliyle satılmıştır" gibi bir hüküm onu korumaz ve süreler uzar. Komşuların anlatımı, eski yönetim kayıtları, daha önceki onarım faturaları ya da sigorta başvuruları, satıcının ayıbı bildiğini gösterebilir. Bu bilgileri topla ve tarihleriyle not et.

6. Satıcının kim olduğuna göre yasayı belirle. Evi bir kişiden ikinci el aldıysan, Borçlar Kanunu'nun kuralları uygulanır ve yapı ayıbı için dava süresi mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yıldır. Evi bir müteahhitten ya da işi konut satmak olan bir firmadan tüketici olarak aldıysan, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun da devreye girer: teslimden sonraki altı ayda ortaya çıkan ayıplarda satıcı ayıbın sonradan doğduğunu ispat etmek zorundadır ve sorumluluk süresi konutta beş yıldır.

7. Süreleri takvime yaz. Tapudaki mülkiyet devri tarihini ve teslim tarihini not et. Borçlar Kanunu'na göre yapı ayıbı için beş yıllık süre mülkiyetin geçmesinden başlar; satıcı ağır kusurluysa bu süre yirmi yıldır. Tüketici satışında beş yıllık süre teslimden başlar ve ayıp hileyle gizlenmişse zamanaşımı uygulanmaz. Bu süreleri kaçırmamak için sorunu fark ettiğin yıl içinde harekete geç.

8. Uygun başvuru yerini seç. Satıcı bir kişiyse ve anlaşamazsanız, dava genel mahkemelerde görülür. Satıcı bir müteahhit ya da konut satan bir firmaysa, uyuşmazlık tüketici işlemidir; tutara göre tüketici hakem heyetine ya da tüketici mahkemesine başvurulur ve tüketici uyuşmazlıklarında da dava öncesi arabuluculuk gündeme gelebilir. Başvuru yerinin doğru seçilmesi, bir avukatla netleştirilmesi gereken bir konudur.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Devir ve teslim tarihleri, satıcının niteliği, işleyen süreler, teslim incelemesi notları, boş bir ayıp ihbar sayfası ve sözleşmedeki sorumsuzluk hükmünden oluşan bir ayıp dosyası.

Sınır

Bu ders, satın alınan bir evde ortaya çıkan ayıplarda alıcının ihbar borcunu, seçimlik haklarını, süreleri ve tüketici satışının farklarını anlatıyor. Bir kusurun gerçekten ayıp sayılıp sayılmadığı, satış anında var olup olmadığı, satıcının bilip bilmediği ya da indirimin tutarı, çoğu zaman teknik bir bilirkişi incelemesi ve tanık anlatımları gerektiren sorulardır. Bu yüzden büyük bir onarım masrafı ya da sözleşmeden dönme düşünüyorsan bir avukatla çalışmak yerinde olur; ücreti karşılayamıyorsan barodaki adli yardım servisine başvurabilirsin. Satıcı bir kişiyse uyuşmazlık genel mahkemelerde, profesyonel bir satıcıysa tutara göre tüketici hakem heyetinde ya da tüketici mahkemesinde çözülür; delilin kaybolma tehlikesi varsa onarımdan önce sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenebilir. Satıcının ayıbı bilerek gizlediğini gösteren güçlü bir durum varsa, bunun ceza hukuku bakımından bir sonucu olup olmadığını da avukatınla konuş.

Kapanış

1. Satıcı, satış anında var olan ve alıcının bilmediği ayıplardan, bunları bilmese bile sorumludur; alıcının zaten bildiği ya da olağan incelemeyle görebileceği ayıplar bunun dışındadır.
2. Alıcı evi teslim aldıktan sonra gözden geçirmeli, görünür ayıpları uygun sürede, gizli ayıpları ortaya çıkar çıkmaz yazılı olarak bildirmeli ve dönme, indirim, onarım ya da değişim haklarından birini seçmelidir.
3. Kişiden alımda yapı ayıbı için süre mülkiyetin geçmesinden beş yıl, satıcı ağır kusurluysa yirmi yıldır; şirketten tüketici olarak alımda ilk altı ayda ispat satıcıya geçer ve ayıp hileyle gizlenmişse zamanaşımı uygulanmaz.

Üç soru

1. Bir kişiden ikinci el bir ev aldın. Sözleşmede "görüldüğü hâliyle satılmıştır" yazıyor. Bir yıl sonra satıcının bildiği ve boyayla örttüğü bir rutubet ortaya çıktı. Satıcı sorumluluktan kurtulabilir mi?
2. Bir inşaat şirketinden aldığın yeni dairede, teslimden üç ay sonra banyodan su sızmaya başladı. Ayıbın teslimde var olduğunu sen mi ispat etmelisin?
3. Evi gezerken balkon kapısının kırık olduğunu gördün ve buna rağmen herhangi bir indirim ya da üstlenme olmadan satın aldın. Sonradan kapı için satıcıdan onarım isteyebilir misin?

Yanıtlar

Birinci soruda satıcı ayıbı bilerek gizlediği için ağır kusurludur; ayıptan sorumluluğunu kaldıran ya da sınırlayan anlaşma kesin olarak hükümsüzdür ve süre de beş yıl yerine yirmi yıldır. Ayıbı fark ettiğin anda yazılı ihbar göndermelisin. İkinci soruda bu bir tüketici satışıdır ve teslimden sonraki altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim anında var olduğu kabul edilir; ayıbın sonradan doğduğunu ispat etmek şirkete düşer. Üçüncü soruda satıcı, sözleşme kurulurken alıcının bildiği ayıplardan sorumlu değildir; kırık kapıyı görerek ve bu konuda bir üstlenme olmadan aldığın için satıcıdan onarım isteyemezsin.

Sonraki derse köprü

Ev artık senin; ama bir apartmanda tek başına malik değilsin, merdivenden çatıya kadar pek çok yeri başkalarıyla paylaşıyorsun. 2.19 Kat mülkiyeti ve yönetim planı, bağımsız bölüm, ortak yer ve arsa payı ayrımını, yönetim planının bağlayıcılığını ve bağımsız bölümün kullanım amacını ele alıyor.