Ev alırken

Açılış

Ferit Bursa'da bir tekstil boya fabrikasında vardiya mühendisi. On iki yıllık birikimiyle ilk evini almak üzere. Beğendiği daireyi satan kişi acele ediyor: "Başka alıcı var, bugün iki yüz bin lira kapora verirsen ev senin; tapuya ay sonunda gideriz." Kapora için bir kâğıt hazırlamışlar, iki tarafın imzası ve bir tanık. Ferit'in bir iş arkadaşı da yeni bitmiş bir siteden, henüz temeli atılmış bir daireyi taksitle almak üzere; o da bir satış ofisinde imzalanan sözleşmeye güveniyor. Ferit kalemi eline almadan önce soruyor: Bu kâğıt bana evi verir mi? Satıcı vazgeçerse ya da ev başkasına satılırsa ne olur?

Tek fikir

Bir evin mülkiyeti, resmî şekilde yapılan bir satış ve tapuya tescille geçer; taraflar arasında imzalanan bir kapora kâğıdı ne evi verir ne de satışı geçerli kılar. Bu yüzden ev alırken para, ancak tapu kaydı incelendikten ve resmî satışın güvencesi sağlandıktan sonra el değiştirmelidir.

Kural ne diyor

Taşınmaz satışının resmî şekle bağlı olduğunu 1.2'de, kaporanın hukuktaki iki ayrı anlamını, yani bağlanma parası ile cayma parasını 1.4'te gördük. Tapu kaydının nasıl okunacağı da bir önceki dersin konusuydu. Bu ders, bu üç parçayı bir ev alımının sırasına yerleştiriyor.

Resmî şeklin kimin önünde yapılacağı da kanunda yazılıdır. Taşınmaz satış sözleşmesi geleneksel olarak tapu müdürlüğünde düzenlenir. Noterlik Kanunu'na 2022'de eklenen hükümlerle noterlere de taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi verilmiştir; noter, tapu kayıtlarını tapu bilişim sistemi üzerinden görür, satışa engel bir durum olup olmadığını kontrol eder ve sözleşmeyi sisteme kaydettikten sonra tescil tapu müdürlüğünce yapılır. Bu yetkinin uygulamada hangi noterlerde ve hangi aşamada kullanılabildiğini işlem öncesinde notere ve tapu müdürlüğüne sormak gerekir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenlenir ve tapuya şerh edilebilir.

Ev alımında en sık yaşanan riskler, resmî satıştan önce el değiştiren paralarda toplanır. Taraflar arasında imzalanan bir "kapora sözleşmesi", resmî şekil gerektiren satışı geçerli kılmaz. Bu kâğıt satıcıyı evi satmaya zorlayamaz; alıcı da evi bu kâğıtla edinemez. Ödenen paranın geri istenip istenemeyeceği ve hangi koşullarla isteneceği ise kâğıdın ifadesine ve somut olaya bağlıdır.

Nasıl işler

Bir ev alımı, ilk görüşmeden tapu tesciline kadar birkaç hafta, bazen birkaç ay süren bir süreçtir. Aşağıdaki sıra, paranın hangi aşamada ve hangi güvenceyle el değiştirmesi gerektiğini gösterir.

1. Önce kaydı oku. Satıcıdan güncel tapu dökümünü iste; göstermekte isteksizse, randevu alıp onunla birlikte tapu müdürlüğünün yolunu tut. 2.16'da gördüğün gibi malikin adını ve payını, ipotek, haciz ve tedbir şerhlerini ve beyanları kontrol et. Kayıtta satıcının adı yoksa ya da ev birden fazla kişiye aitse, satışın hepsinin katılımıyla ya da geçerli bir vekâletnameyle yapılması gerekir.

2. Vekille satışta vekâletnameyi doğrula. Satıcı yerine bir vekil geliyorsa, vekâletnamenin noterde düzenlendiğini, taşınmaz satışı için özel yetki içerdiğini ve hâlâ geçerli olduğunu kontrol et. Vekâletnamenin aslını gör ve düzenlendiği notere teyit için sor. Sahte vekâletnameyle satış dolandırıcılığı, ev alımının en yaygın tuzaklarından biridir.

3. Evin hukuki ve teknik durumunu sor. Binanın yapı kullanma izni var mı, tapuda kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı görünüyor? Evin imar durumunu ilgili belediyeden öğrenebilirsin. Binanın zorunlu deprem sigortası, yönetimden alınacak bir aidat borcu yazısı ve varsa binayla ilgili bir dava ya da kentsel dönüşüm süreci de sorulacaklar arasındadır.

4. Kaporayı geciktir ya da güvenceye al. Satıcı kapora istiyorsa, bunu resmî satış gününe olabildiğince yakın bir tarihe bırakmayı dene. Kapora vereceksen, ödemeyi bankadan ve açıklamalı yap ve imzalanan kâğıda kaporanın bağlanma parası mı cayma parası mı olduğunu, satış gerçekleşmezse ne olacağını açıkça yaz. Daha güçlü bir güvence istiyorsan, noterde bir satış vaadi sözleşmesi yapıp bunu tapuya şerh ettirmek, satıcının evi başkasına satma riskini önemli ölçüde azaltır.

5. Ödemeyi satışla eş zamanlı kur. Büyük ödemeyi, tapu müdürlüğünde ya da noterde resmî satışın yapıldığı gün ve satışla aynı anda yapmak en güvenli yoldur. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, taşınmaz satış bedelinin mülkiyetle eş zamanlı el değiştirmesini sağlayacak bir ödeme sistemi öngörüyor; yönetmeliğe göre bu sistemin kullanılması 1 Aralık 2026'ya kadar zorunlu değil ve bu tarih uzatılabiliyor. Sistemi kullanıp kullanamayacağını işlem günü tapu müdürlüğüne sor.

6. Yeni bir siteden alıyorsan ön ödemeli satış kurallarına bak. Satıcı konut satışını meslek olarak yapan bir şirketse ve ev henüz teslim edilmemişse, satış ön ödemeli konut satışıdır. Sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formunun verilmesini, yapı ruhsatının alınmış olmasını ve sözleşmenin noterde ya da tapuda yapılmasını iste. Satış ofisinde imzalanan adi bir kâğıtla ödeme yapma.

7. Ön ödemeli satışta sürelerini takvime yaz. Sözleşmeden sonraki on dört gün içinde gerekçesiz cayma hakkın vardır. Teslim süresi sözleşmede yazılıdır ve kırk sekiz ayı geçemez. Sözleşmeden sonraki yirmi dört ay içinde gerekçe göstermeden dönme hakkın da vardır, ama bu durumda satıcı belirli bir oranda tazminat isteyebilir. Bu tarihleri sözleşmeyi imzaladığın gün takvime yaz.

8. Satıştan sonra kaydı yeniden kontrol et. Resmî satıştan sonraki günlerde e-Devlet'ten tapu kaydına bakıp adının malik olarak göründüğünü ve satıcıyla konuştuğunuz ipoteklerin kaldırıldığını doğrula. Aboneliklerini kendi adına geçir ve yönetime yeni malik olduğunu bildir.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Tapu kaydı, satıcı, bina, ödeme planı ve gerekiyorsa ön ödemeli satış bölümlerinden oluşan bir satın alma kontrol listesi.

Sınır

Bu ders, ev alırken resmî şekli, kaporanın ve satış vaadinin riskini, ön ödemeli konut satışının güvencelerini ve satış öncesi kontrolleri anlatıyor. Ödenmiş bir kaporanın geri istenmesi, satış vaadine dayanarak tescil davası açılması, ön ödemeli satışta dönme ya da tazminat hesapları ve imar ya da yapı ruhsatı sorunları, belgelere ve olayın ayrıntılarına bağlı konulardır ve yüksek tutarlar içerir. Büyük bir ödemeden önce bir avukata danışmak, bu ölçekteki bir işlemde küçük bir maliyettir; gelirin yetmiyorsa barolar adli yardım bürosu üzerinden destek isteyebilirsin. Satıcı konut satışını meslek olarak yapan bir şirketse, uyuşmazlık tüketici hakem heyetinin ya da tüketici mahkemesinin önüne gidebilir. Sahte vekâletname ya da başka bir dolandırıcılık şüphesinde ise vakit kaybetmeden Cumhuriyet savcılığına başvurulur.

Kapanış

1. Taşınmaz satışı resmî şekle bağlıdır ve mülkiyet tescille geçer; taraflar arasında imzalanan bir kapora kâğıdı evi vermez ve satışı geçerli kılmaz.
2. Para, tapu kaydı incelendikten, satıcının ya da vekilinin yetkisi doğrulandıktan sonra ve mümkünse resmî satışla eş zamanlı el değiştirmelidir; satışı güvenceye almak için noterde satış vaadi yapılıp tapuya şerh ettirilebilir.
3. Konut satışını meslek olarak yapan bir şirketten ön ödemeli alımda ön bilgilendirme, yapı ruhsatı, noterde ya da tapuda sözleşme, on dört günlük cayma ve yirmi dört aylık dönme hakkı gibi güvenceler vardır.

Üç soru

1. Satıcıyla bir kâğıt imzaladın ve iki yüz bin lira kapora verdin. Satıcı bir hafta sonra evi başka birine tapuda sattı. Evi almayı isteyebilir misin?
2. Bir inşaat şirketinin satış ofisinde, henüz temeli atılan bir site için sözleşme imzalamak ve hemen ilk taksiti ödemek isteniyor. Neye dikkat edersin?
3. Satıcının yerine vekâletnameyle kardeşi geldi ve sana vekâletnamenin fotokopisini gösterdi. Ödeme yapmadan önce ne yaparsın?

Yanıtlar

Birinci soruda taraflar arasında imzalanan kâğıt resmî şekle uymadığı için taşınmaz satışını ya da satış vaadini geçerli kılmaz ve ev tapuda başka birine satılmıştır; tapuya iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan kişinin kazanımı korunur. Ödediğin kaporanın geri istenmesi ve olası başka talepler için bir avukatla görüşmelisin. İkinci soruda bu bir ön ödemeli konut satışıdır: sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmeli, yapı ruhsatı alınmış olmalı ve sözleşme noterde ya da tapuda yapılmalıdır; satıcı geçerli bir sözleşme yapılmadan ödeme isteyemez. Üçüncü soruda vekâletnamenin aslını görmeli, taşınmaz satışı için özel yetki içerdiğini kontrol etmeli ve düzenlendiği notere teyit ettirmelisin; teyit olmadan ödeme yapmamalısın.

Sonraki derse köprü

Ev tapuda adına geçtiğinde alım bitmiş gibi görünür; ama ilk kış duvarda beliren bir nem ya da çatıdan gelen bir sızıntı başka bir sürecin kapısını açar. 2.18 Satın alınan evde ayıp, gizli ayıbı, ihbar süresini ve alıcının seçimlik haklarını ve satıcı evi bir tüketiciye satıyorsa tüketici hukukunun nasıl devreye girdiğini ele alıyor.