Tapu kaydını okumak

Açılış

Gülnur Edirne'de bir lisede biyoloji öğretmeni. Babası vefat ettikten sonra annesi ona çekmeceden sararmış bir tapu senedi uzatıyor: "Bu ev babanla benim, al, sakla." Gülnur senedin üzerinde babasının adını, bir ada ve parsel numarasını ve "tam" yazan bir hisse görüyor; annesinin adı ise hiç yok. Aynı hafta bankadan bir mektup geliyor: evin üzerinde bir ipotek bulunduğu yazıyor. Gülnur'un elinde kâğıt var, ama içi karışık: Bu senet evin bugünkü durumunu mu gösteriyor? İpotek nereden çıktı? Annesinin hakkı nerede yazıyor?

Tek fikir

Elimizde tuttuğumuz tapu senedi bir fotoğraftır; evin gerçek ve güncel durumu, tapu müdürlüğünün tuttuğu tapu sicilinde yazılıdır. Sicil herkese karşı geçerlidir ve kimse oradaki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Bu yüzden bir evle ilgili her karardan önce senede değil, sicilin güncel kaydına bakılır.

Kural ne diyor

Taşınmazlar üzerindeki haklar devletin tuttuğu bir kayıtta gösterilir. Bu kayıt sistemi, alım satımdan mirasa, kiradan krediye kadar evle ilgili her işlemin dayandığı zemindir. Medeni Kanun bu sistemi kurar, neyin nereye yazılacağını ve kaydın kime karşı ne anlama geldiğini söyler.

Sicilin bir sayfası dört ana bölümde okunur. Mülkiyet bölümü kimin malik olduğunu ve payını gösterir: tek malik varsa "tam", birden fazla malik varsa her birinin payı kesirle yazılır. Rehinler bölümü, taşınmaz üzerindeki ipotekleri ve alacaklıyı gösterir. Şerhler bölümü, malikin tasarruf yetkisini sınırlayan ya da bazı kişisel hakları güçlendiren kayıtları taşır. Beyanlar bölümü ise taşınmazın niteliğine ilişkin bilgileri ve kamu hukukundan doğan bazı kısıtlamaları gösterir.

Nasıl işler

Bir tapu kaydını okumak, bir sayfayı sırayla gezmek demektir. Aşağıdaki adımlar, güncel kaydı nereden alacağını ve her bölümde neye bakacağını gösterir.

1. Güncel kaydı al. Elindeki tapu senedine güvenme; o yalnızca düzenlendiği günün durumunu gösterir. Kendi taşınmazına e-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün tapu bilgileri hizmetiyle bakabilirsin. Başkasına ait bir taşınmazın kaydını görmek için ise ilgini inanılır kılman gerekir; satın almayı düşündüğün bir evde bunu çoğu zaman malikin izni ya da birlikte tapu müdürlüğüne gitmek yoluyla yaparsın.

2. Taşınmazın kimliğini doğrula. İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarasını, taşınmazın niteliğini ve bağımsız bölüm numarasını oku. Evin kapı numarası ile tapudaki bağımsız bölüm numarası aynı olmayabilir. Satın alacağın ya da kiralayacağın daire ile tapudaki daire aynı mı, bunu ilk adımda netleştir.

3. Mülkiyet bölümünü oku. Malikin adını ve payını kontrol et. "Tam" yazıyorsa tek malik vardır; "1/2", "3/8" gibi kesirler yazıyorsa ev birden fazla kişiye aittir ve her birinin payı ayrı ayrı gösterilir. Bir miras söz konusuysa ve mirasçılar adına intikal yapılmamışsa, kayıt hâlâ ölen kişinin adına görünebilir. Satış ya da kira konuşacağın kişinin tapuda gerçekten malik olup olmadığını bu bölümden öğrenirsin.

4. Rehinler bölümüne bak. Taşınmaz üzerinde bir ipotek varsa, alacaklının kim olduğu, ipoteğin tutarı ve derecesi bu bölümde yazar. İpotek, borç ödenmezse alacaklının taşınmazı sattırabileceği anlamına gelir. Ev alırken ipotekli bir taşınmazın ipoteğinin satıştan önce ya da satış anında kaldırılmasını şart koşmak, en temel güvencedir.

5. Şerhler bölümünü dikkatle oku. Haciz, ihtiyati tedbir, satış vaadi, kira şerhi, önalım hakkı ya da aile konutu şerhi gibi kayıtlar bu bölümdedir. Bir haciz ya da mahkemenin koyduğu tedbir şerhi, taşınmazın üzerinde süren bir uyuşmazlığa ya da borca işaret eder. Kira şerhi varsa, şerh edilen kira sözleşmesi taşınmazı sonradan edinen kişiye karşı da ileri sürülebilir.

6. Beyanlar bölümünü geç geçme. Yönetim planı, eklenti, kat irtifakı ya da imar ve koruma alanı kısıtlamaları gibi beyanlar, taşınmazı nasıl kullanabileceğini etkiler. Bir binanın kat mülkiyetine mi yoksa yalnızca kat irtifakına mı geçtiği, binanın iskânının tamamlanıp tamamlanmadığına dair önemli bir ipucudur.

7. Tarihlere ve sıraya dikkat et. Her kaydın yanında yevmiye tarihi ve numarası bulunur. Haklar sıralarını tescil tarihine göre alır; aynı taşınmazda birden fazla ipotek varsa, hangisinin önce tescil edildiği, borç ödenmediğinde hangi alacaklının önce ödeneceğini belirler. Bir kaydın ne zaman yapıldığı, bir işlemin o kayıttan önce mi sonra mı yapıldığını gösterir.

8. Anlamadığını sor ve belgele. Kayıtta anlamadığın bir şerh ya da beyan varsa, tapu müdürlüğünden açıklama iste ya da bir avukata göster. Bir işlem yapacaksan, işlemden hemen önce kaydın güncel bir dökümünü al ve sakla. Sicil herkese karşı geçerli olduğu için, işlemden sonra "bu kaydı bilmiyordum" demek seni korumaz.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Taşınmaz kimliği, mülkiyet, rehinler, şerhler ve beyanlar başlıkları altında kendi cümlelerinle yazılmış kayıtlar, anlaşılmayan satırlar ve bir işlem öncesi dikkat notundan oluşan bir tapu okuma sayfası.

Sınır

Bu ders, tapu kaydının bölümlerini ve bu kayıtların genel anlamını anlatıyor. Bir şerhin ya da beyanın somut sonuçları, bir ipoteğin kaldırılma yolu, miras kalan bir taşınmazın mirasçılar adına tescili ya da tapu dışında yapılmış bir satışın sonuçları ayrıntılı ve çoğu zaman belgeye bağlı sorulardır. Bir taşınmaz üzerinde işlem yapmadan önce kayıtta anlamadığın bir satır varsa, tapu müdürlüğünden bilgi iste ya da bir avukatla görüş; maddi imkânın sınırlıysa il barosunun adli yardım bürosu seni bir avukatla buluşturabilir. Tapu sicilindeki bir yanlışlık, ilgililerin yazılı rızası yoksa ancak mahkeme kararıyla düzeltilebilir; sicilin tutulmasından doğan zararlardan ise devlet sorumludur ve bu davalar sicilin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

Kapanış

1. Tapu senedi bir anın özetidir; evin gerçek ve güncel durumu tapu müdürlüğünün tuttuğu tapu sicilinde yazılıdır ve e-Devlet'ten ya da tapu müdürlüğünden görülebilir.
2. Bir tapu kaydı dört bölümde okunur: mülkiyet ve pay, rehinler, şerhler ve beyanlar; her kaydın yevmiye tarihi, hakların sırasını ve işlemlerin zamanını gösterir.
3. Sicil herkese açıktır ve kimse oradaki bir kaydı bilmediğini ileri süremez; tescile iyiniyetle dayanan kişi korunur, bu yüzden her işlemden önce güncel kayıt incelenmelidir.

Üç soru

1. Satın almayı düşündüğün dairenin tapu kaydında, şerhler bölümünde bir icra dairesinin koyduğu haciz görüyorsun. Satıcı "o önemsiz, birkaç güne kalkar" diyor. Ne yaparsın?
2. Elindeki tapu senedinde evin tamamının babanın adına olduğu yazıyor, ama baban yıllar önce vefat etti. Tapu sicilinde kim malik olarak görünür ve sen ne yapmalısın?
3. Kiracısın ve ev sahibin evi satacak. Uzun süreli kira sözleşmeni yeni malike karşı nasıl güçlendirebilirsin?

Yanıtlar

Birinci soruda haciz şerhi, taşınmaz üzerinde bir borç ve takip bulunduğunu gösterir ve kimse bu kaydı bilmediğini ileri süremez. Haczin kaldırıldığını gösteren güncel bir tapu dökümü görmeden kapora ödememeli ve satışı haczin kaldırılması şartına bağlamalısın. İkinci soruda, mirasçılar adına intikal yapılmadıysa tapu sicilinde hâlâ baban malik olarak görünür. Mirasçılık belgesi alıp mirasçılar adına tescil için tapu müdürlüğüne başvurmak gerekir; bu işlem yapılmadan taşınmaz üzerinde satış gibi işlemler yapılamaz. Üçüncü soruda kira sözleşmeni tapu kütüğüne şerh ettirebilirsin; kanuna göre şerh edilen kira hakkı, taşınmazı sonradan edinen kişiye karşı da ileri sürülebilir.

Sonraki derse köprü

Tapu kaydını okumayı öğrendikten sonra, onu en çok ihtiyaç duyacağımız ana geliyoruz: bir evi satın almak. 2.17 Ev alırken, taşınmaz satışının resmî şekilde yapılması gerektiğini, tapu dışı satış vaadinin, kaporanın ve ön ödemenin taşıdığı riskleri ve satıştan önce kontrol edilmesi gerekenleri ele alıyor.