Kira uyuşmazlığında arabuluculuk

Açılış

Tülin Adana'da bir pamuk ipliği fabrikasında insan kaynakları uzmanı. Ev sahibiyle iki aydır depozito yüzünden yazışıyor: Tülin evi temiz teslim ettiğini, ev sahibi ise mutfak tezgâhının çatladığını söylüyor ve iki aylık kira tutarındaki depozitonun tamamını tutuyor. Tülin dava açmaya karar veriyor, adliyeye gidiyor ve ilk duyduğu cümle şu oluyor: "Önce arabulucuya gitmeniz lazım." Tülin'in aklında bir dizi soru beliriyor. Arabulucu kim, nereye başvurulur, ücreti kim öder, ev sahibi gelmezse ne olur ve orada söylediklerim sonra mahkemede aleyhime kullanılır mı?

Tek fikir

Kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlıkta dava açmadan önce adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurmak zorunludur. Arabulucu tarafları en fazla birkaç hafta içinde bir masaya toplar; anlaşma olursa bu anlaşma bir mahkeme kararı gibi uygulanabilir, olmazsa düzenlenen son tutanak davanın kapısını açar.

Kural ne diyor

Bu modülün hemen her dersinde "önce arabulucuya" cümlesiyle karşılaştık: depozito, aidat, kira artışı, onarım, tahliye taahhüdü ve gereksinim. 2.2'de kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun dava şartı olduğunu, 2.10'da ise ilamsız icra yoluyla tahliyenin bu zorunluluğun dışında kaldığını görmüştük. Bu ders, o masanın nasıl kurulduğunu ve orada ne olduğunu anlatıyor.

Maddenin ücretle ilgili hükmü sık sorulan bir soruyu yanıtlar. Taraflara ulaşılamaz, toplantı yapılamaz ya da iki saatten kısa süren görüşmede anlaşma sağlanamazsa, iki saatlik ücret devlet bütçesinden ödenir. Görüşme iki saati aşar ve anlaşma olmazsa, aşan kısım aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır. Anlaşma olursa ücret, yine aksi kararlaştırılmadıkça, taraflarca eşit ödenir. Bu ücretler daha sonra açılacak davada yargılama giderlerinden sayılır.

Nasıl işler

Arabuluculuk, mahkemenin kapısına giden yolda zorunlu bir duraktır, ama çoğu zaman yolun kendisi de orada biter. Aşağıdaki adımlar, başvurudan son tutanağa kadar her aşamada neyi hazırlayacağını gösterir.

1. Uyuşmazlığın kapsamda olup olmadığına bak. Depozito iadesi, kira artışı, aidat paylaşımı, onarım bedeli, gereksinim ya da tekrarlanan gecikme yüzünden açılacak tahliye davası gibi kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuğa tabidir. Ev sahibi ilamsız icra yoluyla tahliye istiyorsa ya da taahhüde dayanarak icra dairesine başvurduysa, bu takip arabuluculuğun dışında kalır; sen ise kendi taleplerin için ayrıca arabulucuya gidebilirsin.

2. Doğru büroya başvur. Başvuru, uyuşmazlığa bakacak sulh hukuk mahkemesinin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır; kira çekişmelerinde bu genellikle dairenin bulunduğu ilçenin adliyesine denk düşer. Arabuluculuk bürosu olmayan yerlerde başvuru, görevlendirilmiş yazı işleri müdürlüğüne yapılır. Başvuru için bir avukata ihtiyaç yoktur; büroya kimliğinle gidip uyuşmazlığı kısaca anlatman ve karşı tarafın iletişim bilgilerini vermen yeterlidir.

3. Talebini ve belgelerini hazırla. İlk toplantıya gitmeden önce istediğin şeyi bir cümleyle yaz: "Depozitonun tamamı olan şu tutarın iadesi" ya da "Kiranın şu tutara belirlenmesi" gibi. Yanına kira sözleşmesini, ödeme dekontlarını, teslim tutanağını, fotoğrafları ve yazışmaları al. Arabulucu bir hâkim değildir, ama talebinin neye dayandığını görmek, tarafların gerçekçi bir yerde buluşmasını kolaylaştırır.

4. İlk toplantıya mutlaka katıl. Arabulucu taraflara ulaşıp onları ilk toplantıya davet eder. Geçerli bir mazeretin olmadan bu toplantıya katılmazsan, sonra açılacak davada haklı çıksan bile yargılama giderlerinin yarısını ödemek zorunda kalabilirsin. Katılamayacaksan, bunu önceden arabulucuya bildir ve mazeretini belgele.

5. Masada açık konuş, ama çizgini bil. Arabuluculukta söylenenler ve yapılan teklifler sonradan davada delil olarak kullanılamaz. Bu, uzlaşma için esneklik tanır: depozitonun bir kısmından vazgeçmeyi ya da taşınmak için ek bir süre istemeyi önerebilirsin. Yine de kabul edemeyeceğin bir alt sınırı baştan belirle; o sınırın altına inmeden önce düşünmek için ara iste.

6. Üç haftalık süreyi takip et. Arabulucu süreci görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırmak zorundadır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzayabilir. Görüşmelerin uzaması ya da karşı tarafın oyalaması bu süreyi kendiliğinden genişletmez; süre dolduğunda arabulucu süreci sona erdirir ve son tutanağı düzenler.

7. Anlaşma olursa şerh al. Anlaşmaya vardıysanız, anlaşma belgesinin her maddesinin açık olduğundan emin ol: kim, ne kadar, hangi tarihe kadar, hangi hesaba ödeyecek; ev boşaltılacaksa hangi gün ve hangi durumda. Kira uyuşmazlığında bu anlaşma için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerhli anlaşma, karşı taraf sözünü tutmazsa doğrudan icra dairesine götürülebilir.

8. Anlaşma olmazsa son tutanakla davaya geç. Anlaşma sağlanamazsa arabulucunun düzenlediği son tutanağın aslını ya da onaylı bir örneğini al. Dava dilekçeni yazarken bu tutanağı ekle. Arabuluculuk süresince zamanaşımı durduğu ve hak düşürücü süreler işlemediği için, başvuru günü ile son tutanak günü arasındaki süre senin aleyhine sayılmaz; ama son tutanaktan sonra kalan süreleri hemen hesapla.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Uyuşmazlık tanımı, somut talep, belge listesi, karşı tarafın iletişim bilgileri, alt sınır ve vazgeçilebilir kalemler ile başvuru yeri ve mazeret planından oluşan bir hazırlık dosyası.

Sınır

Bu ders, kira uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuğun nasıl işlediğini, gizliliği, ücreti ve anlaşmanın sonuçlarını anlatıyor. Bir uyuşmazlığın zorunlu arabuluculuğa tabi olup olmadığı, hangi büronun yetkili olduğu, anlaşma belgesinin nasıl yazılacağı ya da bir anlaşmanın içeriğinin hukuka uygun olup olmadığı, özellikle büyük tutarlı ya da tahliyeyi içeren uyuşmazlıklarda dikkatli bir değerlendirme gerektirir. Arabuluculuk masasına bir avukatla gitmek zorunlu değildir, ama imzalayacağın anlaşmanın sonuçlarını önceden bir hukukçuya göstermek iyi bir güvencedir; bu desteği karşılayamıyorsan baronun adli yardım bürosundan avukat talep edebilirsin. Başvuru adliyedeki arabuluculuk bürosuna, anlaşmanın şerhi ve anlaşamama hâlinde dava sulh hukuk mahkemesine yapılır. Karşı taraf büronun yetkisine itiraz ederse dosya kısa bir inceleme için sulh hukuk mahkemesine gider; bu durumda sürelerin nasıl işleyeceğini büroya ya da bir avukata sor. Son tutanağı aldığın gün, davanı hangi tarihe kadar açman gerektiğini de hesaplamayı unutma; arabuluculuk sürecinde duran süreler, tutanakla birlikte yeniden işlemeye başlar.

Kapanış

1. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurmak zorunludur; ilamsız icra yoluyla tahliye bunun dışındadır ve son tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir.
2. Arabulucu süreci en fazla birkaç hafta içinde sonuçlandırır; mazeretsiz katılmayan taraf yargılama giderlerinin yarısını yüklenebilir, masada söylenenler ise sonradan delil olarak kullanılamaz.
3. Varılan anlaşma için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve şerhli anlaşma bir mahkeme kararı gibi uygulanır; anlaşma olmazsa son tutanakla dava açılır.

Üç soru

1. Ev sahibinle depozito konusunda anlaşamıyorsun ve doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açıyorsun. Ne olur?
2. Arabuluculuk toplantısında ev sahibine "taşınmayı zaten düşünüyordum" dedin. Anlaşma olmadı ve ev sahibi gereksinim davası açtı. Bu sözün mahkemede delil olarak kullanılabilir mi?
3. Arabuluculukta ev sahibiyle, evi dört ay içinde boşaltman ve depozitonun taşındığın gün iadesi konusunda anlaştınız. Bu anlaşmayı güvenceye almak için ne yapmalısınız?

Yanıtlar

Birinci soruda kira ilişkisinden doğan bu uyuşmazlıkta arabulucuya başvurmak dava şartıdır; arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava, herhangi bir işlem yapılmadan usulden reddedilir. Önce arabuluculuk bürosuna başvurmalı, anlaşma olmazsa son tutanakla dava açmalısın. İkinci soruda kanun, arabuluculuk sırasında ileri sürülen görüşlerin, önerilerin ve bir vakıanın kabulünün sonradan açılacak davada delil olarak ileri sürülemeyeceğini söyler; bu söz mahkemede aleyhine kullanılamaz. Üçüncü soruda anlaşma belgesini taraflar ve arabulucu imzalamalı, boşaltma tarihi ve depozito iadesi gibi her yükümlülük açıkça yazılmalı ve belge için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınmalıdır; şerhli anlaşma ilam niteliğinde belge sayılır.

Sonraki derse köprü

Kira modülleri burada kapanıyor; şimdiye kadar hep kiracının ya da ev sahibinin sözleşmesine baktık, ama evin kime ait olduğunu gösteren asıl belge başka bir yerde durur. 2.16 Tapu kaydını okumak, tapu senedi ile tapu sicili arasındaki farkı, malik, pay, şerh, beyan ve ipotek hanelerini ve e-Devlet'ten tapu bilgisine nasıl bakılacağını ele alıyor.