Uzama süresi ve kiranın sona ermesi

Açılış

Hikmet Çankırı'da bir tuz işletmesinde bakım teknisyeni. İmzaladığı kira sözleşmesi bir yıllıktı ve o yıl dolalı çok olmuş; aynı evde dördüncü yılına giriyor. Ev sahibi bir gün "sözleşmen bitti, yenisini yapmazsak çıkacaksın" diyor. Aynı hafta Hikmet'e başka bir şehirde iş teklifi geliyor ve bu kez kendisi soruyor: Ayın ortasında taşınırsam kalan ayların kirasını ödemek zorunda mıyım? Bir yandan "sözleşmem bitti mi, bitmedi mi" diye düşünüyor, bir yandan "ben çıkmak istersem kime, ne zaman, nasıl haber vermeliyim" diye.

Tek fikir

Ev ve dükkân kirası süresi dolunca bitmez, her yıl aynı koşullarla uzar. Kiracı yıl sonundan on beş gün önce yazıyla haber vererek çıkabilir; ev sahibi ise sebepsiz çıkışı ancak on yıllık uzamadan sonra, süresinde ve yazılı bildirimle sağlayabilir.

Kural ne diyor

Kira sözleşmesinin "bitmesi" günlük dilde tek bir şey gibi konuşulur, ama kanun iki tarafa farklı kapılar açar. Kiracı için kapı geniştir: süre sonunda, haber vererek çıkabilir. Ev sahibi için kapı dardır: takvimdeki tarih geçti diye kiracı kapının önüne konamaz ve kanun ev sahibinin sebepsiz çıkış hakkını uzun bir bekleme süresine bağlar.

Maddenin ev sahibi için öngördüğü bekleme uzundur. Bir yıllık bir sözleşmede önce asıl kira yılı geçer, ardından on uzama yılı gelir. Bu on yıl dolduktan sonra başlayan uzama yılının sonu için ev sahibi, o yılın bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Böylece bir yıllık başlamış bir kirada ev sahibinin sebepsiz çıkış yolu, en erken kiranın on ikinci yılının sonunda açılır. Bu süreden önce ev sahibinin yolu, 2.10, 2.12 ve 2.13'te gördüğümüz kanuni sebeplerdir.

348. madde iki taraf için de aynı şekli ister. Kiracının "çıkıyorum" demesi de, ev sahibinin on yıl sonraki sebepsiz fesih bildirimi de yazılı olmalıdır. 349. madde ise evli bir kiracıya ek bir koşul getirir: ailenin oturduğu evi kiralayan eş, öteki eşin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez. Bu, ailenin barındığı evin bir eşin tek kararıyla elden çıkmasını önlemek içindir.

Nasıl işler

Kiranın sonunu planlamak, iki tarafın da bir takvime ve birkaç yazılı belgeye ihtiyaç duyduğu bir iştir. Aşağıdaki sıra, kim, ne zaman, hangi yolla haber vermeli sorusunu adım adım yanıtlar.

1. Sözleşmenin türünü ve başlangıç gününü bul. Sözleşmende bir süre yazılı mı, yoksa süresiz mi? Belirli süreliyse başlangıç gününü ve asıl sürenin bittiği günü yaz; o günden sonraki her yılın aynı gün yenilendiğini takvime işaretle. Belirsiz süreliyse başlangıç gününü yaz; kanundaki fesih dönemleri bu güne göre hesaplanır.

2. Kiracıysan, yıl sonundan on beş gün önceyi işaretle. Belirli süreli ya da uzamış bir kirada çıkmak istiyorsan, içinde bulunduğun kira yılı bitmeden önce, son günle arasında en az iki haftayı aşan bir pay bırakarak ev sahibine yazılı bildirim gönder. Bildirime evden çıkacağın tarihi açıkça yaz. Bu süreyi kaçırırsan sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır ve sonraki çıkış hesabı değişir.

3. Bildirimi kanıtlanabilir bir yolla gönder. Yazılı bildirimi noter aracılığıyla, kayıtlı elektronik postayla, iadeli taahhütlü mektupla ya da en azından ev sahibinin aldığını yazılı olarak teyit ettiği bir mesajla gönder. Bildirimin karşı tarafa ulaştığı tarih, sürenin tutup tutmadığını gösterir; 1.8'de ihtarnamenin bu işlevini görmüştük.

4. Evliysen ve ev aile konutuysa eşinin rızasını al. Kiracı sensen ve ailenle bu evde oturuyorsan, sözleşmeyi feshetmeden önce eşinin açık rızasını yazılı olarak al ve bildirime ekle. Rıza alınamıyorsa ya da eşin haklı bir sebep olmadan vermiyorsa, mahkemeden karar istenebilir.

5. Yıl ortasında çıkacaksan yeni kiracı ara. Taşınmak için kira yılının bitmesini bekleyemiyorsan, evin benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca kira borcun devam eder. Bu borcu kısaltmanın en etkili yolu, ev sahibine ödeme gücü olan ve sözleşmeyi devralmaya hazır bir kiracı adayı önermektir. Adayı yazılı olarak bildir; ev sahibi makul bir aday karşısında evi kiraya vermekten kaçınırsa, bunun bedelini sana yükleyemez.

6. Ev sahibiysen, on yıllık süreyi hesapla. Sözleşmenin asıl süresinin bittiği günden itibaren on uzama yılını say. On yıllık uzama süresinin bittiği günden sonraki uzama yılının son gününü bul ve bu günden en az üç ay önceki tarihi işaretle. Sebep göstermeden sözleşmeye son vereceksen bildirimini bu tarihten önce ve yazılı olarak gönder. Bu süreden önce kiracıyı çıkarmak istiyorsan, yolun kanunun saydığı sebeplerdir.

7. Belirsiz süreli kirada fesih dönemine bak. Kiracı belirsiz süreli bir kirayı her zaman, ev sahibi ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, kanundaki genel fesih kurallarına göre feshedebilir. Taşınmaz kiralarında bu kural, yerel âdetteki kira döneminin sonu için ya da böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç ay önceden yazılı bildirim anlamına gelir. Bu döneme uyulmazsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

8. Çıkışı kapat. Evi boşaltacağın gün, 2.3'te gördüğün gibi evi birlikte gez, sayaçları oku, anahtarı tutanakla teslim et ve 2.2'deki depozito iadesini aynı gün konuş. Aboneliklerini kapatmayı ya da devretmeyi unutma; sonraki kiracının tüketimi senin adına fatura edilmesin.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Sözleşme türü, başlangıç ve uzama yılları, on beş gün önceki tarih, ev sahibi için on yıllık hesap, eş rızası notu ve bildirim yolundan oluşan bir çıkış takvimi.

Sınır

Bu ders, belirli süreli kiranın uzamasını, kiracının ve ev sahibinin bildirimle çıkış yollarını ve erken çıkışın sonuçlarını anlatıyor. On yıllık sürenin tam olarak hangi gün dolduğu, sözleşmede bir sürenin gerçekten kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı, makul sürenin uzunluğu ya da aile konutunda eşin rızasının nasıl alınacağı, sözleşmenin ifadesine ve olayın ayrıntılarına bağlıdır. Ev sahibinden bir fesih bildirimi aldıysan ya da erken çıkışın bedeli tartışılıyorsa, tarihleri ve belgeleri bir avukata göstermek iyi olur; ücret bütçeni aşıyorsa, bağlı olduğun yerdeki baronun adli yardım hizmeti bir seçenektir. Kira ilişkisinden doğan bu tür bir anlaşmazlık dava açılmadan önce arabulucuya götürülür; uzlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Aile konutunda eş rızası için hâkimden karar istenmesi gerekiyorsa, bu başvuru aile mahkemesinin görev alanına girebilir ve ayrıca danışılmalıdır.

Kapanış

1. Ev ve dükkân kiralarında belirli süreli sözleşme süresi dolunca kendiliğinden bitmez; kiracı yıl bitmeden on beş günlük payı gözeterek yazıyla haber vermezse aynı koşullarla bir yıl uzar ve bu her yıl tekrarlanır.
2. Ev sahibi süre bitimine dayanarak kiracıyı çıkaramaz; sebep göstermeden çıkış yolu ancak on yıllık uzama süresinden sonra, ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılan yazılı bildirimle açılır.
3. Fesih bildirimi yazılı olmalıdır; aile konutunda kiracı eşin rızasını almalıdır; yıl ortasında çıkan kiracının borcu makul bir süre devam eder ve uygun bir yeni kiracı önerildiğinde sona erer.

Üç soru

1. Bir yıllık kira sözleşmen dört yıl önce başladı ve hiç yenilenmedi. Ev sahibin "sözleşmen çoktan bitti, ay sonunda çık" diyor. Haklı mı?
2. Kira yılının bitmesine on gün kala ev sahibine yazılı olarak çıkacağını bildirdin. Sözleşme ne olur?
3. Kira yılının ortasında taşınmak zorundasın ve ev sahibin kalan altı ayın kirasını istiyor. Borcunu azaltmak için ne yapabilirsin?

Yanıtlar

Birinci soruda haklı değil. Sözleşme her yıl aynı koşullarla kendiliğinden uzamış ve ev sahibi süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; on yıllık uzama süresi de dolmadığı için sebepsiz bildirim hakkı yoktur. Ev sahibinin yolu, ancak kanunun saydığı tahliye sebepleridir. İkinci soruda kanun bildirimle yıl sonu arasında on beş günden kısa olmayan bir aralık ister; on gün kala yapılan bildirim süresinde değildir ve sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır. Ev sahibiyle yazılı olarak erken çıkış konusunda anlaşmayı ya da bir kiracı adayı önermeyi düşünebilirsin. Üçüncü soruda borcun, evin benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süreyle sınırlıdır. Ödeme gücü olan ve sözleşmeyi devralmaya hazır bir kiracı adayı önerirsen borcun o andan itibaren sona erer; ev sahibi evi kasten boş bırakarak bu süreyi senin aleyhine uzatamaz.

Sonraki derse köprü

Bu modülde neredeyse her anlaşmazlığın mahkemeden önce bir arabulucunun masasından geçtiğini gördük, ama o masanın nasıl kurulduğunu hiç anlatmadık. 2.15 Kira uyuşmazlığında arabuluculuk, dava açmadan önce arabulucuya gitme zorunluluğunu, başvurunun nasıl yapıldığını, toplantıları ve anlaşamama tutanağını ele alıyor.