İhtiyaç nedeniyle tahliye

Açılış

Leman Giresun'da bir fındık kırma tesisinde kalite sorumlusu. Altı yıldır oturduğu dairenin sahibi bir akşam kapıyı çalıyor: "Oğlum evleniyor, bu daireye o oturacak. Yaz sonuna kadar çıkman lazım." Leman ev sahibini seviyor, oğlunun evlendiğine de inanıyor. Ama aynı binada ev sahibinin iki boş dairesi daha olduğunu biliyor ve birkaç ay önce bir başka kiracının "ihtiyaç var" denilerek çıkarıldığını, dairenin ise hemen daha yüksek bir kirayla başkasına verildiğini görmüş. Leman'ın aklında üç soru var: Ev sahibi bunu söyleyince çıkmak zorunda mı, ihtiyacın gerçek olup olmadığını kim ölçer, ve sonra evi başkasına verirse ne olur?

Tek fikir

Ev sahibi, kendisi ya da yakın ailesi için evi kullanmak zorundaysa kirayı sona erdirebilir; ama tek sözüyle değil, süresinde açacağı bir davayla ve ihtiyacını ispat ederek. Böyle boşaltılan ev üç yıl başkasına kiralanamaz.

Kural ne diyor

Konutta ve dükkânda kira süresinin dolması tek başına kiracıyı çıkarmaya yetmez; ev sahibinin dava yoluyla sona erdirme sebepleri kanunda sayılıdır. 2.12'de bu sebeplerden kiracının kendi imzasına dayananı, tahliye taahhüdünü gördük. Bu ders, ev sahibinin kendi hayatından doğan sebebe, yani gereksinime bakıyor.

Maddenin kişi listesi dardır ve önemlidir: kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları ve torunları, anne ve babası ile dedesi ve ninesi, bir de kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. Bir yeğen, kuzen ya da arkadaş için ihtiyaç, bu listeye girmediği sürece gereksinim sebebiyle tahliyenin dayanağı olamaz. Süre de dardır: belirli süreli bir kirada, kira süresinin son gününü izleyen otuz gün, davanın açılabileceği tek penceredir. 2.12'deki uzatma kuralı burada da işler: pencere kapanmadan kiracıya yazıyla «dava açacağım» diyen ev sahibi kendine bir kira yılı daha kazanır.

Nasıl işler

Gereksinim sebebiyle tahliye, ev sahibinin bir cümlesiyle başlayıp bir mahkeme kararıyla biter; arada süreler, belgeler ve çoğu zaman bir arabuluculuk görüşmesi vardır. Aşağıdaki adımlar her iki tarafın da bu yolda neye dikkat edeceğini gösterir.

1. Sözlü talebi yazıya çevir. Ev sahibi "çıkman lazım" dediğinde, bunun kanuni bir sonucu yoktur; ev sahibinin yolu davadır. Kiracıysan, ev sahibinden talebini, gerekçesini ve evin kim için istendiğini yazılı olarak iletmesini rica et. Bu kayıt, ileride ihtiyacın gerçek olup olmadığı tartışıldığında işe yarar.

2. Sözleşme süresinin bitiş gününü bul. Belirli süreli bir kirada ev sahibinin dava açabileceği bir aylık pencere, sözleşme süresinin bittiği günden başlar. Kiracıysan bu günü takvime yaz. Ev sahibiysen, davayı bu pencere içinde açman ya da bu süre içinde kiracıya dava açacağını yazılı bildirerek süreyi bir kira yılı uzatman gerekir.

3. İhtiyacın kişisini ve niteliğini kontrol et. İhtiyaç, ev sahibinin kendisi, eşi, çocukları, torunları, anne ve babası gibi kanunda sayılan kişiler için mi? Bu kişinin oturacak başka bir evi var mı, ihtiyaç bugün mü var yoksa belirsiz bir gelecekte mi doğacak? Bir evlilik, bir tayin, bir sağlık sorunu, kiradan çıkması gereken bir aile ferdi gibi somut olaylar ihtiyacı destekler. "İleride lazım olabilir" ya da "daha yüksek kiraya veririm" ise gereksinim değildir.

4. Belgeleri topla. Ev sahibiysen, ihtiyacını gösteren belgeleri hazırla: evlenecek çocuğun nikâh tarihi, tayin yazısı, sağlık raporu, ihtiyacı olan kişinin şu an oturduğu evin kira sözleşmesi ya da tahliye ihtarı. Kiracıysan, ihtiyacın samimi olmadığını düşündüren bilgileri not et: ev sahibinin aynı bölgede boş evleri olup olmadığı, ihtiyacı olduğu söylenen kişinin başka bir evde rahatça oturup oturmadığı.

5. Önce arabulucuya git. Gereksinim davası da kiradan doğan bir çekişme olduğu için, dilekçe yazılmadan önce taraflar arabulucunun önüne oturur. Arabuluculuk, iki tarafın da gerçek durumunu ortaya koyabileceği bir masa sağlar. Kiracı için makul bir taşınma süresi, taşınma masrafına katkı ya da depozitonun hemen iadesi gibi konularda bir anlaşma, uzun bir davadan daha iyi bir sonuç doğurabilir.

6. Yeni malikin bildirimine dikkat et. Ev satıldıysa ve yeni malik ihtiyaç ileri sürüyorsa, tapudaki edinme gününden sonraki otuz gün dolmadan sana yazılı bir bildirim gelip gelmediğine bak. Bildirim süresinde yapıldıysa, yeni malik altı aylık bekleme dolduktan sonra dava açabilir. Bildirim hiç gelmediyse ya da geç geldiyse, yeni malik kira süresinin sonunu ve onu izleyen bir aylık dava penceresini beklemek zorundadır.

7. Tahliyeden sonra evi izle. Gereksinim gerekçesiyle evden çıktıysan, sonraki üç yıl boyunca evin kimin tarafından kullanıldığını takip et. Ev, haklı bir sebep olmadan başkasına kiralandıysa, kiralama ilanını, yeni kiracının taşınma tarihini ve komşuların bilgisini kayda geçir. Kanun bu durumda eski kiracıya en az bir yıllık kira tutarında tazminat öngörür.

8. Ev sahibi tarafsan sözünün arkasında dur. İhtiyacın sonradan ortadan kalkarsa, örneğin evlenecek çocuk başka bir şehre taşınırsa, evi kiraya vermeden önce bunun haklı bir sebep olup olmadığını bir avukatla değerlendir. Haklı sebep yoksa üç yıl dolmadan evi eski kiracından başkasına kiralamak, en az bir yıllık kira tutarında bir tazminat riski doğurur.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Sözleşme süresi ve bir aylık pencere, gereksinim talebinin ayrıntıları, kişi kontrolü, yeni malik bildirim tarihi, ihtiyaç lehine ve aleyhine bilgiler ve üç yıllık takip planından oluşan bir sayfa.

Sınır

Bu ders, ev sahibinin ya da yeni malikin gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme yolunu ve yeniden kiralama yasağını anlatıyor. Bir ihtiyacın gerçek ve zorunlu olup olmadığı, bir kişinin kanuni bakım yükümlülüğü kapsamına girip girmediği ya da yeniden kiralama için haklı bir sebebin bulunup bulunmadığı, tanıklara, belgelere ve olayın tüm koşullarına göre mahkemenin takdir edeceği sorulardır. Elinde bir gereksinim talebi ya da mahkemeden gelmiş bir dilekçe varsa, haklarını ve sürelerini netleştirmek için bir avukatla görüş; ödeme gücün yetmiyorsa bulunduğun ildeki baronun adli yardım masasından destek isteyebilirsin. Gereksinim sebebiyle tahliye davası ve yeniden kiralama yasağına dayanan tazminat talebi kira ilişkisinden doğduğu için önce arabulucuya götürülür; uzlaşma çıkmazsa evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Kapanış

1. Ev sahibi, kendisi ya da eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler için evi kullanma zorunluluğu varsa, kira süresinin sonunu izleyen otuz gün içinde açacağı bir davayla sözleşmeyi bitirebilir; ihtiyacı ispat yükü ondadır.
2. Evi sonradan edinen yeni malik, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa altı ay sonra dava açabilir; bildirim yapılmazsa sözleşme süresinin sonunu bekler.
3. Gereksinim gerekçesiyle boşaltılan ev, haklı sebep olmadıkça üç yıl eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde eski kiracıya en az bir yıllık kira tutarında tazminat doğar.

Üç soru

1. Ev sahibin, kardeşinin kızının dairede oturacağını söyleyerek gereksinim davası açacağını bildirdi. Bu ihtiyaç kanundaki gereksinim sebebine girer mi?
2. Oturduğun ev satıldı ve yeni malik, evi aldığından yedi hafta sonra sana ihtiyaç bildirimi gönderdi. Yeni malik altı ay sonra dava açabilir mi?
3. Ev sahibin, kızının oturacağını söyleyerek açtığı davayı kazandı ve evden çıktın. Bir yıl sonra dairenin başka birine kiralandığını öğrendin. Ne isteyebilirsin?

Yanıtlar

Birinci soruda kanun gereksinimi kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerle sınırlar; ev sahibinin yeğeni, ona karşı kanuni bir bakım yükümlülüğü yoksa bu listeye girmez ve gereksinim sebebiyle tahliyenin dayanağı olamaz. İkinci soruda yeni malikin kısa yolu, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirime bağlıdır; bildirim yedi hafta sonra yapıldığı için bu yol kapanmıştır ve yeni malik ancak kira süresi dolduktan sonraki otuz günlük pencerede dava açabilir. Üçüncü soruda ev, gereksinim gerekçesiyle boşaltıldıktan sonra üç yıl geçmeden başkasına kiralanmış; haklı bir sebep yoksa eski ev sahibinden, son kira yılında ödediğin bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat isteyebilirsin ve bunun için önce arabulucuya başvurursun.

Sonraki derse köprü

Gereksinim sebebiyle tahliye, sözleşme süresinin bittiği günden sayılan bir pencereye bağlıdır; o günün ardından kiranın kendiliğinden ne olduğu ise ayrı bir sorudur. 2.14 Uzama süresi ve kiranın sona ermesi, belirli süreli kiranın kendiliğinden uzamasını, kiracının bildirimle çıkmasını ve uzun bir uzama süresinin sonunda ev sahibinin bildirim hakkını ele alıyor.