Tahliye taahhüdü

Açılış

Melda Çorum'da bir leblebi imalathanesinde muhasebeci. Yeni bir daire kiralıyor ve kira sözleşmesini imzaladığı masada ev sahibi bir kâğıt daha uzatıyor: "Kiracı Melda, kiraladığı daireyi ………… tarihinde boşaltıp teslim etmeyi taahhüt eder." Tarih kısmı boş. Ev sahibi "Bu bir formalite, herkes imzalıyor; sorun çıkmazsa hiç kullanmam" diyor. Melda'nın içinde bir rahatsızlık var. Bu kâğıt bir gün ev sahibinin istediği tarihle doldurulup icra dairesine götürülebilir mi? İmzalamazsa evi kaybeder mi? İmzalarsa ne olur?

Tek fikir

Kiracının evi belli bir tarihte boşaltma sözü, ev sahibine o tarihten itibaren bir ay içinde icra ya da dava yoluyla tahliye hakkı verir. Ama söz, evin tesliminden sonra verilmiş olmalıdır; anahtar verilmeden sözleşme masasında alınan taahhüt bu koşulu karşılamaz.

Kural ne diyor

Ev ve çatılı işyeri kirasında ev sahibi, sözleşmenin süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz; dava yoluyla sona erdirme ancak kanunun saydığı sebeplerle mümkündür ve bu sebepler kiracı aleyhine genişletilemez. Bunu 2.7'de görmüştük. Tahliye taahhüdü bu sınırlı sebeplerden biridir ve en sık tartışılanıdır, çünkü kiracının kendi imzasına dayanır.

Maddenin en önemli iki kelimesi "teslim edilmesinden sonra"dır. Kanun koyucu, kiracının evi bulmak için her şeyi imzalamaya hazır olduğu anı bilerek ayrı tutmuştur. Sözleşmeyle birlikte, anahtar henüz kiracıya verilmeden imzalatılan bir taahhüt, kanunun aradığı zaman koşulunu karşılamaz. Taahhüdün hangi tarihte imzalandığı, tarihin sonradan doldurulup doldurulmadığı ve kiracının baskı altında imza atıp atmadığı ise somut olaya göre değerlendirilen ve çoğu zaman ispat gerektiren sorulardır.

Bir ayrıntı da dikkat ister: ev sahibi taahhüde dayanarak icra dairesine başvurursa bu, ilamsız icra yoluyla bir tahliye istemidir ve zorunlu arabuluculuğun dışında kalır. Ev sahibi dava yolunu seçerse ise, kira ilişkisinden doğan her dava gibi, önce arabulucuya gitmesi gerekir.

Nasıl işler

Tahliye taahhüdü, iki tarafın da en çok hata yaptığı belgelerden biridir: kiracı onu "formalite" sanarak boş imzalar, ev sahibi ise süresini kaçırarak elindeki hakkı kaybeder. Aşağıdaki adımlar, belgenin imzadan uygulamaya kadar hangi noktalarda düğümlendiğini gösterir.

1. Sözleşme masasında boş taahhüt imzalama. Kira sözleşmesiyle birlikte, tarihi boş bırakılmış bir taahhüt uzatılırsa, bunu imzalamamak en güvenli yoldur. 1.2'de gördüğümüz gibi, boşluklarını başkasının dolduracağı bir kâğıda imza atmak, o boşluklara yazılacak her şeyi baştan kabul etme riskini taşır. Ev sahibi ısrar ederse, bunun kanunun aradığı koşulları karşılamayabileceğini sakin bir dille söyle.

2. Taahhüt veriyorsan koşullarını bil. Gerçekten belli bir tarihte taşınmayı planlıyorsan ve bunu yazılı olarak üstlenmeyi kabul ediyorsan, taahhüdü evi teslim aldıktan sonra, tarihi senin tarafından açıkça yazılmış olarak ve bir nüshasını kendinde tutarak imzala. Belgeye imza tarihini de yaz. Bu, ileride taahhüdün ne zaman verildiği tartışmasını kendi lehine kapatır.

3. Ev sahibi tarafsan taahhüdü doğru zamanda al. Kiracıdan taahhüt alacaksan, bunu kira sözleşmesiyle aynı anda değil, ev teslim edildikten sonra, kiracının gerçekten taşınma niyetini açıkladığı bir anda al. Boşaltma tarihini kiracının kendisinin yazmasını sağla. Belgenin noterde düzenlenmesi ya da imzanın noterce onaylanması, olası bir itirazın kaldırılmasında güçlü bir dayanak olur.

4. Taahhüt tarihinden sonraki bir ayı say. Kiracı taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmazsa, ev sahibinin o tarihten başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurması ya da dava açması gerekir. Bu süre kaçırılırsa taahhüde dayanarak tahliye isteme hakkı kural olarak düşer. Dava yolu seçilecekse, süre içinde kiracıya dava açılacağını yazılı bildirmek, süreyi bir kira yılı uzatır.

5. Tahliye emri gelirse yedi günü kaçırma. Kiracıysan ve icra dairesinden taahhüde dayanan bir tahliye emri aldıysan, kâğıt eline geçtikten sonraki bir hafta, itiraz için tek penceren. Taahhüdün evin tesliminden önce ya da sözleşmeyle aynı anda alındığını, tarihin sonradan doldurulduğunu ya da imzanın sana ait olmadığını düşünüyorsan, bunu itirazında açıkça yaz. İtiraz takibi durdurur; ev sahibi devam etmek için icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemek zorunda kalır.

6. Belgenin gücünü değerlendir. İcra mahkemesi itirazın kaldırılması isteminde belgelere bakar. Taahhüt noter onaylıysa ve sen karşısına aynı güçte bir belge koyamıyorsan, itirazın kaldırılma ihtimali yüksektir. Taahhüt adi bir kâğıtsa ve imzanı inkâr ediyorsan, ev sahibi genel mahkemeye gitmek zorunda kalabilir. İmzanı inkâr etmek ise, sonradan imzanın sana ait olduğu anlaşılırsa, kanunun öngördüğü bir para cezasını da göze almak demektir.

7. Taahhüt tarihinden önce konuş. Kiracı olarak taahhüt verdiğin tarihte taşınamayacağını anlarsan, o tarih gelmeden ev sahibine durumu mesajla aç ve cevabını sakla. Ev sahibi yeni bir tarihte anlaşmayı ya da taahhüdü geri vermeyi kabul edebilir. Bu konuşmanın kaydı, ileride hangi tarihin geçerli olduğu tartışmasında işe yarar.

8. Tahliye kararından sonra süreyi bil. İtiraz edilmez ya da itiraz kaldırılırsa, tahliye emrindeki süre dolduktan sonra ev zorla boşaltılıp ev sahibine teslim edilebilir. Bu aşamada kiracının, eşyalarını düzenli biçimde taşıyabilmek için icra dairesiyle iletişim kurması ve bir avukatla görüşmesi gerekir.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Taahhüdün varlığı, imza tarihi, teslim tarihi, tarihi kimin yazdığı, destekleyici kayıtlar ve bir aylık sürenin son günü satırlarından oluşan bir taahhüt kontrol sayfası.

Sınır

Bu ders, tahliye taahhüdünün kanundaki koşullarını, icra ve dava yolunu ve tarafların dikkat etmesi gereken süreleri anlatıyor. Bir taahhüdün evin tesliminden önce alınıp alınmadığı, tarihin sonradan doldurulup doldurulmadığı ya da kiracının baskı altında imza atıp atmadığı, belgeye, tanıklara ve olayın bütün koşullarına bağlı ispat sorularıdır. Tahliye emri ya da bir dava dilekçesi elindeyse, yedi günlük itiraz süresi gibi kısa süreler işlediği için o hafta içinde bir avukattan destek al; avukat tutamıyorsan il barosunun adli yardım birimine başvurmak bir seçenektir. Taahhüde dayalı icra yolu zorunlu arabuluculuğun dışındadır, ama dava yolu seçildiğinde ya da kiracı genel mahkemede bir dava açmak istediğinde önce arabulucuya gidilir. İtirazlar icra dairesine, itirazın kaldırılması istemleri icra mahkemesine yapılır; dosyanın durumu UYAP'tan izlenebilir.

Kapanış

1. Tahliye taahhüdü, kiracının evi belli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı sözüdür ve kanun bu sözün evin tesliminden sonra verilmiş olmasını ister; sözleşme masasında boş tarihli imzalatılan taahhüt bu koşulu karşılamaz.
2. Ev sahibi, taahhüt tarihinden başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurmalı ya da dava açmalıdır; icra yolu arabuluculuğun dışındadır, dava yolu ise önce arabulucuya gider.
3. Tahliye emrine karşı kiracının bir haftalık itiraz hakkı vardır; itirazın kaldırılmasında belgenin gücü belirleyicidir ve noter onaylı bir taahhüde karşı aynı güçte bir belge gerekir.

Üç soru

1. Kira sözleşmesini imzaladığın gün, anahtarı almadan önce, tarihi boş bir tahliye taahhüdü imzaladın. Üç yıl sonra ev sahibi tarihi doldurup icra dairesine başvurdu. Ne yapabilirsin?
2. Ev sahibisin ve kiracının taahhüt ettiği tarih altı hafta önce geçti. Taahhüde dayanarak icra dairesine başvurabilir misin?
3. Kiracısın ve evi bir yıl sonra boşaltacağını kendi isteğinle, el yazınla taahhüt ettin; şimdi taşınmaktan vazgeçtin. Ne yapmalısın?

Yanıtlar

Birinci soruda tahliye emri sana ulaştıktan sonraki bir hafta dolmadan itirazını icra dairesine bildirmeli ve taahhüdün evin tesliminden önce, sözleşmeyle aynı anda imzalatıldığını ve tarihin sonradan doldurulduğunu açıkça yazmalısın. Bu iddiaları sözleşme tarihi, anahtar teslim günü kayıtları ve tanıklarla desteklemek gerekir. İkinci soruda taahhüt tarihinden başlayan bir aylık süre geçmiş; süreyi uzatan bir yazılı bildirim de yapılmadıysa, bu taahhüde dayanarak tahliye isteme hakkın kural olarak düşmüştür. Üçüncü soruda taahhüt tarihi gelmeden ev sahibine yazıyla ulaş; yeni bir tarih ya da taahhüdün geri verilmesi konusunda anlaşırsanız bunu kayda geçir. Anlaşma olmazsa, taahhüdün geçerli olduğunu ve ev sahibinin süresi içinde tahliye isteyebileceğini hesaba katmalısın.

Sonraki derse köprü

Tahliye taahhüdü kiracının kendi imzasından doğar; ev sahibinin kendi hayatındaki bir değişiklikten doğan tahliye yolu ise başka koşullara bağlıdır. 2.13 İhtiyaç nedeniyle tahliye, ev sahibinin kendisi ya da bir yakını için konut ihtiyacını, evi yeni satın alan malikin durumunu, ihtiyacın gerçek ve samimi olması şartını ve tahliyeden sonra evin başkasına kiralanması yasağını ele alıyor.