Kira tespit davası

Açılış

Pervin Burdur'da bir süt ürünleri fabrikasında laboratuvar şefi. Annesinden kalan daireyi dokuz yıldır aynı kiracıya veriyor. Her yıl endeks oranında artış yapılmış, ama çevredeki benzer daireler artık neredeyse iki katına kiralanıyor. Kiracı iyi biri, kirayı hiç geciktirmedi; Pervin onu çıkarmak istemiyor, yalnızca kiranın "olması gereken yere" gelmesini istiyor. Konuşmaları bir sonuç vermedi. Pervin bir dava açabileceğini duymuş, ama ne zaman açması gerektiğini, nereye başvuracağını ve mahkemenin kirayı neye göre belirleyeceğini bilmiyor. Bir de şunu merak ediyor: Dava kazanılırsa yeni kira hangi aydan geçerli olur?

Tek fikir

Kiranın ne olacağında anlaşamayan taraflar, önce arabulucuya, sonra sulh hukuk mahkemesine gider. Mahkeme beş yılı aşmayan kirada endeks sınırını aşamaz; beş yılı aşanda ise emsallere, evin durumuna ve endekse bakarak hakkaniyete uygun bir kira belirler. Davanın zamanlaması, yeni kiranın hangi dönemden geçerli olacağını belirler.

Kural ne diyor

Yıllık artışın endeks sınırını, beş yıllık eşiği ve davanın zamanlamasının yeni kiranın başlangıcını nasıl etkilediğini 2.5'te ayrıntısıyla görmüştük. Bu ders, aynı kuralların mahkeme önünde nasıl işlediğine bakıyor: davanın hangi mahkemede ve hangi usulle görüldüğü, mahkemenin neye dayanarak karar verdiği ve tarafların bu süreçte neyi hazırlaması gerektiği.

Yetki konusunda kanun iki kapı açar. Genel kural, davanın davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılmasıdır. Sözleşmeden doğan davalar ise sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Kira tespit davası kira sözleşmesinden doğduğu için, uygulamada çoğu zaman evin bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesi her iki ölçüyü de karşılar.

Davanın zamanlaması, 2.5'te gördüğümüz 345. maddeye bağlıdır. Kısaca: yeni kira yılına bir aydan fazla varken dava açılmışsa, ya da ev sahibi o eşikten önce kiracıya artış isteyeceğini yazıyla haber vermiş ve davayı o yılın içinde açmışsa, mahkemenin saptadığı kira o kira yılının ilk gününe kadar geri yürür. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına dair bir hüküm varsa, o yıl bitmeden açılan bir dava da kirayı yılın ilk gününe çeker. Bu süreler kaçırılırsa yeni kira bir sonraki dönemden geçerli olabilir.

Nasıl işler

Kira tespiti, ev sahibinin "artık bu kira yetmiyor" dediği andan mahkemenin kararına kadar birkaç ay, bazen daha uzun süren bir süreçtir. Aşağıdaki adımlar, bu süreçte hangi sırayla neyin yapılacağını gösterir.

1. Kiranın kaç yıllık olduğunu hesapla. Sözleşmenin başlangıç tarihinden bugüne kaç yıl geçtiğini ve bir sonraki kira yılının ne zaman başlayacağını yaz. Beş yılı aşmamışsa mahkeme de endeks sınırını aşamaz; bu durumda dava çoğu zaman yalnızca bir anlaşmazlığı kesinleştirmeye yarar. Beş yılı aşmışsa, emsallere dayanan bir belirleme mümkün hâle gelir.

2. Zamanlamayı takvime yaz. Yeni kira yılının ilk gününden geriye doğru otuz gün say ve o tarihi işaretle. Ev sahibi tarafsan, bu tarihe kadar ya kiracıya yazılı bir artış bildiriminde bulun ya da sürecin ilk adımını at. Kiracı tarafsan, bu tarih civarında gelecek bir bildirimin neden geldiğini ve hangi sonucu doğurduğunu bil.

3. Önce arabulucuya başvur. Kiranın tutarı üzerine kopan bir anlaşmazlık, mahkemeden önce arabulucunun masasına gelmek zorundadır. Arabuluculuk bürosuna başvururken sözleşmeyi, ödeme kayıtlarını ve istediğin kira tutarını gerekçesiyle birlikte götür. Arabulucu önünde varılan bir anlaşma, mahkeme sürecinin süresini ve masrafını ortadan kaldırır; anlaşma olmazsa düzenlenen son tutanak, davaya eklenecek belgedir.

4. Emsal topla. Kiranın beş yılı aştığı bir davada en güçlü kanıt, aynı mahallede, metrekaresi, bina yaşı ve donanımı evine yakın dairelerde fiilen ödenen kiralardır. Komşulardan kira sözleşmesi örnekleri, emlakçılardan yazılı bilgiler ve aynı binadaki yeni sözleşmeler işe yarar. İlan sitelerindeki istenen fiyatlar ise tek başına zayıf bir kanıttır, çünkü istenen ile ödenen aynı değildir.

5. Dilekçeyi eksiksiz hazırla. Basit yargılama usulünde iddialarını ve delillerini dava dilekçesinde baştan bildirmen beklenir. Dilekçede kira sözleşmesinin tarihini, mevcut kirayı, istenen yeni kirayı, hangi kira döneminden itibaren istendiğini, varsa yazılı bildirimin tarihini, arabuluculuk son tutanağını ve emsal kiraları yaz. Bilirkişi incelemesi isteyeceğini de belirt.

6. Bilirkişi incelemesine hazır ol. Mahkeme genellikle evi yerinde görecek bir bilirkişi görevlendirir. Kiracıysan, keşif günü evin gerçek durumunu göstermek senin yararınadır: eskimiş tesisat, nem, yalıtım eksiklikleri ya da kendi masrafınla yaptırdığın iyileştirmeler. Ev sahibiysen, evin değerini artıran özellikleri ve yaptırdığın yenilemeleri belgeleriyle göster.

7. Rapora itiraz hakkını kullan. Bilirkişi raporu taraflara bildirilir ve taraflar rapordaki eksiklik ya da hatalara itiraz edebilir. Rapordaki emsallerin gerçekten benzer olup olmadığına, evin durumunun doğru anlatılıp anlatılmadığına bak. İtirazını gerekçeli ve kısa yaz; mahkeme ek rapor ya da yeni bir bilirkişi isteyebilir.

8. Kararı uygula. Mahkemenin belirlediği kira, zamanlamaya göre ya yeni dönemin başından ya da bir sonraki dönemden geçerli olur. Karar geriye dönük bir fark doğuruyorsa, kiracının o farkı ödemesi gerekir; bu fark için ayrıca bir ödeme planı konuşulabilir. Belirlenen kira, izleyen yıllarda yeniden endeks sınırı içinde artar.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Kira süresi, otuz gün önceki tarih, mevcut kira, en az üç emsal ve kaynakları, evin artı ve eksileri ile artış hükmü durumundan oluşan bir tespit hazırlık sayfası.

Sınır

Bu ders, kira tespit davasının hangi mahkemede ve hangi usulle görüldüğünü, mahkemenin dayandığı ölçüleri ve tarafların hazırlığını anlatıyor. Davanın hangi dönemden etkili olacağı, emsallerin gerçekten benzer sayılıp sayılmayacağı ve hakkaniyete uygun kiranın ne olduğu, belgelere ve bilirkişi incelemesine dayanan sorulardır ve sonuçları yıllarca sürer. Dava açmayı düşünüyorsan ya da sana bir dava dilekçesi tebliğ edildiyse, cevap süren kısa olabileceği için vakit kaybetmeden bir avukata başvur; ücret karşılayamayacağın bir yükse, barodan adli yardım kapsamında avukat istenebilir. Arabuluculuk bu uyuşmazlıkta dava şartıdır ve süreç adliyedeki arabuluculuk bürosunda başlar. Dava, evin bulunduğu yer ya da davalının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinde görülür; dosyanın gidişatını UYAP üzerinden izleyebilirsin.

Kapanış

1. Kira bedeli konusundaki uyuşmazlık önce zorunlu arabuluculuğa, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesine gider; dava basit yargılama usulüyle görülür ve deliller baştan bildirilmelidir.
2. Beş yılı aşmayan kirada mahkeme endeks sınırını aşamaz; beş yılı aşan kirada ise emsalleri, evin durumunu ve endeksi birlikte tartıp hakkaniyete uygun bir kira belirler; bu tartıda bilirkişi raporu belirleyici olur.
3. Yeni kiranın hangi dönemden geçerli olacağı zamanlamaya bağlıdır: yeni kira yılına bir ay kala açılmış bir dava ya da yazılmış bir bildirim, kiranın o yılın ilk gününden işlemesini sağlar.

Üç soru

1. Kira sözleşmen dört yıllık ve ev sahibi, çevredeki kiraların çok yükseldiğini söyleyerek kira tespit davası açmaya hazırlanıyor. Mahkeme yeni kirayı emsallere göre belirleyebilir mi?
2. Kira döneminin başlamasına iki ay var. Ev sahibisin ve kiranın mahkemece belirlenmesini istiyorsun. Yeni kiranın bu dönemin başından geçerli olması için ne zamana kadar ne yapmalısın?
3. Kira tespit davasında bilirkişi raporu geldi ve rapordaki emsallerin yeni yapılmış lüks binalardan seçildiğini görüyorsun. Ne yapabilirsin?

Yanıtlar

Birinci soruda kira dördüncü yılında olduğundan mahkeme de yeni kirayı bir önceki kira yılının endeks sınırını aşmayacak biçimde belirler; emsallere dayalı belirleme beş yılı aşan kiralar için söz konusudur. İkinci soruda yeni kira yılına bir aydan fazla varken ya kiracına yazılı bir artış bildiriminde bulunmalı ve davayı o yeni dönemin sonuna kadar açmalı ya da davayı bu otuz günlük sürenin öncesinde açmalısın; arabuluculuk görüşmesinin de bu takvime sığması gerektiğini unutma. Üçüncü soruda rapora süresi içinde gerekçeli olarak itiraz edebilir, emsallerin evinle benzer olmadığını belirtip mahkemeden ek rapor ya da yeni bir bilirkişi incelemesi isteyebilirsin.

Sonraki derse köprü

Kira tespit davası kiracıyı evden çıkarmaz, yalnızca kiranın ne olacağını belirler; evden çıkmayı vaat eden bir imza ise başka bir yolun kapısını açar. 2.12 Tahliye taahhüdü, yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olması için gereken koşulları, sözleşmeyle aynı gün alınan taahhüdün durumunu ve taahhüde dayanan tahliye yolunu ele alıyor.