Kirayı ödeyememek

Açılış

Oktay Mersin'de bir narenciye paketleme tesisinde forklift operatörü. Tesis zor bir dönemden geçiyor ve iki aydır maaşlar gecikiyor. Oktay iki aylık kirayı ödeyemedi. Bir sabah kapısına noterden bir ihtarname geliyor: otuz gün içinde borç ödenmezse sözleşme feshedilecek. Bir hafta sonra bu kez icra dairesinden bir kâğıt: "tahliye talepli ödeme emri". Oktay iki belgeyi yan yana koyuyor ve ne yapacağını bilmiyor. Hangisi daha acil, hangi süre ne zaman bitiyor, maaşını alıp borcu ödese evden çıkarılmaktan kurtulur mu?

Tek fikir

Ödenmeyen kira için ev sahibi ya yazılı süre verip fesheder ya da tahliye talepli icra takibi başlatır. İki yolda da süre içinde borcun tamamını ödemek tahliyeyi önler; aynı kira yılında tekrarlanan gecikme ise ayrı bir risk doğurur.

Kural ne diyor

Kiracının kirayı geciktirmesinin genel sonucunu, yani temerrüdü ve ev sahibinin yazılı süre verip feshetme hakkını 1.8'de ihtarnameyi konuşurken görmüştük. Kısaca hatırlayalım: konutta ve çatılı işyerinde bu süre otuz günden kısa tutulamaz, yazılı bildirimin yapıldığı günü izleyen günden işlemeye başlar ve bu sürede de ödenmezse sözleşme feshedilebilir. Bu ders, aynı tablonun iki tamamlayıcı parçasına bakıyor: icra takibi yolu ve tekrarlayan gecikmenin sonucu.

Bu yolun bir özelliği dikkat çeker: kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunlu olsa da, ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışında bırakılmıştır. Ev sahibi arabulucuya gitmeden doğrudan icra dairesine başvurabilir. Bu yüzden kiracının ilk karşılaştığı resmî belge çoğu zaman bir arabuluculuk daveti değil, bir ödeme emridir.

Nasıl işler

Kirayı ödeyemeyeceğini fark ettiğin an ile icra mahkemesinin kapısı arasında birkaç süre ve birkaç belge vardır. Aşağıdaki sıra, bu sürelerin hangisinin ne zaman bittiğini ve her adımda neyin hâlâ mümkün olduğunu gösterir.

1. Ödeme gününden önce haber ver. Kirayı geciktireceğini biliyorsan, bunu ödeme gününden önce ev sahibine yazıyla ilet; nedenini ve ne zaman ödeyebileceğini yaz. Bu bildirim kanuni bir sonucu ortadan kaldırmaz, ama ev sahibinin ilk tepkisini çoğu zaman bir ihtarname yerine bir konuşma yapar. Bir ödeme planında anlaşırsanız, planı yazılı hâle getirin ve tarihlerine harfiyen uy.

2. İhtarnameyi aldığın günü yaz. Ev sahibinden yazılı bir süre veren ihtar geldiyse, sana tebliğ edildiği günü not et. Süre, bu günü izleyen günden işlemeye başlar ve konutta en az otuz gündür. İhtarnamede kanunun aradığından kısa bir süre yazıyorsa, böyle bir ihtarın hangi sonucu doğuracağı ayrıca tartışılabilir; bu tartışmaya güvenip beklemek yerine borcu en kısa sürede ödemek ve durumu bir avukata sormak daha güvenlidir.

3. Süre içinde borcun tamamını öde. Bu sürede, ihtarda istenen ve gerçekten muaccel olan kira borcunu eksiksiz öde. Kısmi bir ödeme ev sahibinin iyi niyetini kazandırabilir, ama fesih ya da tahliye yolunu kendiliğinden kapatmayabilir. Ödemeyi bankadan yap ve açıklamaya hangi ayların kirası olduğunu yaz.

4. Ödeme emri gelirse yedi günü say. İcra dairesinden tahliye talepli bir ödeme emri geldiyse, tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilirsin. Borcun gerçekten varsa ve itiraz edecek bir sebebin yoksa itiraz zorunlu değildir; asıl önemli olan, ödeme emrinde yazan ihtar süresi içinde borcu ödemektir. Kira sözleşmesini ve imzanı açıkça reddetmezsen sözleşmeyi kabul etmiş sayılırsın; bu yüzden imzalamadığın bir sözleşmeye dayanan bir takipte bunu itirazında açıkça yazmalısın.

5. Ödediysen belgesiyle ispat et. Takipteki kirayı zaten ödemişsen ya da takas ileri sürüyorsan, kanun bunu belirli türde belgelerle ispat etmeni ister: ev sahibinin kabul ettiği bir belge, noterce düzenlenmiş ya da onaylanmış bir belge veya resmî bir makbuz. Elden ve makbuzsuz yapılan bir ödemeyi icra mahkemesinde ispatlamak çok zordur. Kirayı her ay bankadan ve açıklamalı ödemek, bu anda en güçlü dayanağın olur.

6. Süre geçtiyse ne olur, bil. İtiraz etmez ve ihtar süresinde de ödemezsen, ev sahibi bu sürenin bitiminden sonraki altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir. Mahkemenin tahliye kararı, kesinleşmesi beklenmeden, sana bildirilmesinden on gün sonra uygulanabilir. Bu aşamada hukuki yollar daralır; bir avukatla hemen görüşmek gerekir.

7. Aynı yıl içinde ikinci ihtarı alma. Bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar almak, borcunu iki seferde de süresinde ödemiş olsan bile ev sahibine yıl sonundan itibaren bir ay içinde dava yoluyla tahliye isteme hakkı verir. Bir gecikme yaşadıysan, o kira yılının geri kalanında kirayı her ay ödeme gününden önce yatırmak, bu riski ortadan kaldırmanın tek güvenilir yoludur.

8. Ev sahibi tarafsan yolu doğru seç. Kira ödenmediğinde yazılı ihtarı tarihli ve tebliğ edilebilir bir yolla gönder, konutta en az otuz günlük süreyi doğru yaz ve hangi ayların kirasını istediğini belirt. İcra yolunu seçeceksen tahliye talepli takibi ve itiraz hâlinde altı aylık süreyi takvime yaz. İki haklı ihtara dayanan tahliye için ise kira yılı bittikten sonraki bir aylık süreyi kaçırma; bu dava için önce arabulucuya başvurman gerekir.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Bir yıllık ödeme tablosu, işaretli gecikmeler ve ihtarlar, belgesiz ödemeler listesi, ödeme planı taslağı ve süre hatırlatması.

Sınır

Bu ders, kiranın ödenmemesi hâlinde ev sahibinin yazılı süre ve icra takibi yollarını ve iki haklı ihtarın sonucunu anlatıyor. Bir ihtarın haklı olup olmadığı, sürenin doğru hesaplanıp hesaplanmadığı, kısmi ödemenin etkisi ya da itiraz için hangi belgenin yeterli olduğu gibi sorular somut belgelere bağlıdır ve sonuçları ağırdır. Elinde bir tahliye talepli ödeme emri ya da icra mahkemesinden bir davetiye varsa, süreler kısa olduğu için vakit kaybetmeden bir avukatla görüş; maddi imkânın yoksa barodaki adli yardım servisine aynı gün başvurmayı dene. İlamsız icra yoluyla tahliye arabuluculuk şartının dışındadır; ama iki haklı ihtara dayanan tahliye davası ya da kira alacağı davası için önce arabulucuya gidilir. İtiraz ve tahliye istemleri icra dairesi ve icra mahkemesi önünde yürür; dosyanın durumunu e-Devlet ya da UYAP üzerinden izlemek, bir sürenin habersiz geçmesini önler.

Kapanış

1. Kira ödenmediğinde ev sahibi konutta en az otuz günlük yazılı süre verip fesih yoluna ya da tahliye talepli icra takibine gidebilir; her iki yolda da süre içinde borcun tamamını ödemek kiracının en güçlü kalkanıdır.
2. Tahliye talepli ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edilebilir; ödendiği ileri sürülen kira kanunun aradığı türde belgeyle ispat edilmelidir ve bu yüzden kirayı bankadan ve açıklamalı ödemek önemlidir.
3. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olmak, borçlar ödenmiş olsa bile ev sahibine yıl sonundan itibaren bir ay içinde dava yoluyla tahliye isteme hakkı verir.

Üç soru

1. Ev sahibinden otuz gün süre veren bir ihtarname aldın ve borcun tamamını yirmi beşinci gün bankadan ödedin. Ev sahibi yine de sözleşmeyi feshedebilir mi?
2. İcra dairesinden tahliye talepli bir ödeme emri geldi, ama sen o ayın kirasını ödemiştin. Ne yapmalısın ve hangi süreye dikkat etmelisin?
3. Aynı kira yılı içinde iki kez kirayı geciktirdin, iki kez de yazılı ihtar aldın ve her ikisinde de süresinde ödedin. Bu durum seni bir risk altına sokar mı?

Yanıtlar

Birinci soruda borcu verilen süre içinde eksiksiz ödediğin için bu gecikmeye dayanan fesih yolu kural olarak kapanır; ama bu ihtar, aynı kira yılında ikinci bir haklı ihtar alırsan sayılacak ihtarlardan biri olarak kalır. İkinci soruda ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz etmeli ve ödemeni gösteren belgeyi, örneğin banka dekontunu, itirazına eklemelisin. Üçüncü soruda bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olduğun için ev sahibi, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla tahliye isteyebilir; borcu ödemiş olman bu yolu kapatmaz.

Sonraki derse köprü

Kira ödenmediğinde süreleri ev sahibi başlatır; ödenen kiranın ne kadar olacağı tartışıldığında ise yol mahkemeden geçebilir. 2.11 Kira tespit davası dersi, kiranın tutarını mahkemenin nasıl belirlediğini, beş yıldan uzun kiralarda yeni bedelin hakkaniyete göre nasıl bulunduğunu ve davanın hangi zamanda açılması gerektiğini ele alıyor.