Kiracının özen borcu

Açılış

Cansu Karaman'da bir bisküvi fabrikasında gıda mühendisi. Üç yıldır oturduğu daireyi artık kendi evi gibi görüyor ve hafta sonları için bir liste yapmış: mutfaktaki eski dolapları söküp yenilerini taktırmak, salonun bir duvarını koyu yeşile boyamak, balkonu camla kapatmak. Bir arkadaşı "ev senin değil, ev sahibine sormadan çivi bile çakma" diyor; bir başkası "kirasını ödüyorsun, içinde istediğini yaparsın" diyor. Aynı hafta alt kattaki komşu, Cansu'nun gece geç saatte çalıştırdığı çamaşır makinesinin sesinden yönetime şikâyette bulunuyor. Cansu'nun aklındaki soru şu: Kiracı olarak bu evde neyi kendi başıma yapabilirim, neyi ancak izinle?

Tek fikir

Kiracı evi sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak, komşulara gereken saygıyı göstermekle yükümlüdür. Evde kalıcı bir yenilik ya da değişiklik yapmak için ev sahibinin yazılı rızası gerekir; özen borcuna aykırılık ise ev sahibine, önce yazılı süre vererek, sözleşmeyi feshetme yolunu açar.

Kural ne diyor

Kira ilişkisinde kiracının temel borcu kirayı ödemektir, ama tek borcu bu değildir. Kanun kiracıdan evi bir emanet gibi kullanmasını ister: sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun, makul bir özenle ve binada yaşayan başkalarını hesaba katarak. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kat maliklerinin borçlarını kiracılara da uyguladığını 2.6'da görmüştük; komşuları rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma borcu bu yüzden kiracıyı da bağlar.

Maddenin kurduğu yapı iki basamaklıdır. Olağan bir aykırılıkta ev sahibi önce yazılı ihtar gönderir ve kiracıya en az otuz gün tanır; kiracı bu sürede davranışını düzeltirse fesih yolu kapanır. Ağır durumlarda ise süre vermek gerekmez. Bu ayrım, bir gece gürültüsü ile kasıtlı bir tahribatın aynı sonucu doğurmamasını sağlar.

321. madde, tadilat konusunda iki tarafı da koruyan dengeli bir düzen kurar. Kiracı izin almadan evde kalıcı bir değişiklik yapamaz; ama izin alınmışsa, ev sahibi sonradan "eski hâline getir" diyemez, meğer ki bunu baştan yazılı kararlaştırmış olsun. Öte yandan kiracı da, yaptırdığı yeni mutfak evi değerli kıldı diye çıkarken bedel isteyemez, meğer ki bunu baştan yazılı kararlaştırmış olsun. İki tarafın da sözünü baştan yazıya geçirmesi, bu yüzden tadilatın kendisi kadar önemlidir.

Nasıl işler

Özen borcuyla ilgili tartışmalar genellikle küçük başlar: bir duvar boyası, bir şikâyet, bir misafir odası. Aşağıdaki adımlar, bu tartışmaları büyümeden ve kaydını tutarak yönetmeyi gösterir.

1. Değişikliği iki gruba ayır. Yapmak istediğin işleri yaz ve her birinin kalıcı olup olmadığını işaretle. Raf asmak için birkaç vida, çıkışta sökülüp boyanabilecek bir perde rayı ya da taşınabilir bir eşya genellikle olağan kullanımın içindedir. Mutfak dolabını sökmek, duvar yıkmak, balkonu kapatmak, tesisatı değiştirmek ya da bir duvarı ev sahibinin kabul etmeyeceği bir renge boyamak ise kalıcı değişikliktir ve yazılı izin ister.

2. İzni yazılı ve ayrıntılı al. Ev sahibine yapacağın işi, kimin yapacağını, ne kadar süreceğini ve kimin ödeyeceğini yazılı olarak bildir. Cevabı da yazılı iste. İzinde iki soruyu açıkça çöz: çıkarken evi eski hâline getirecek misin ve yaptırdığın şeyin evde bıraktığı değer için bir bedel alacak mısın? Kanun bu iki konuda, yazılı bir anlaşma yoksa, sırasıyla "hayır" ve "hayır" der.

3. Binanın kurallarını öğren. Yöneticiden yönetim planının bir örneğini iste. Balkon kapatma, dış cephede değişiklik, klima dış ünitesi, evcil hayvan ya da ortak alanların kullanımı gibi konular çoğu zaman bu planda ve kat malikleri kurulu kararlarında düzenlenir. Ev sahibinin izni, binanın kurallarına aykırı bir değişikliği geçerli kılmaz; dış cepheyi etkileyen işler için kat maliklerinin kararı da gerekebilir.

4. Evde iş yapacaksan niteliğine bak. Evden yürüttüğün bir iş, örneğin çevrim içi danışmanlık, çeviri ya da yazılım, konut kullanımının içinde kalabilir. Ama evde müşteri kabul edilen bir imalathane, satış yapılan bir pastane ya da bir atölye, konut olarak kayıtlı bir dairede ancak kat maliklerinin oybirliğiyle açılabilir. Kira sözleşmesinin "konut olarak kullanılacaktır" maddesi de ayrıca bağlar.

5. Odayı ya da evi başkasına vermeden önce izin al. Evdeki bir odayı bir arkadaşına kiraya vermek ya da evi tatildeyken kısa süreli konaklama platformunda kiraya vermek, ev ve dükkân kiralarında ev sahibinin yazılı rızasını gerektirir. İzinsiz yapılan bir alt kira, hem sözleşmeye aykırılık hem de binada güvenlik kaygısıyla şikâyet konusu olabilir.

6. Komşu şikâyetini ciddiye al. Yöneticiden ya da komşudan gelen bir gürültü, koku ya da ortak alan şikâyetini kayda geçir ve nedenini anlamaya çalış. Gece geç saatte çalışan bir makine ya da sürekli yüksek müzik gibi düzeltilebilir bir davranışsa, düzelt ve bunu kısa bir mesajla bildir. Şikâyetin haksız olduğunu düşünüyorsan, bunu da yazılı ve sakin bir dille ifade et.

7. İhtar gelirse otuz günü say. Ev sahibinden özen borcuna aykırılık gerekçesiyle yazılı bir ihtar gelirse, ihtarın tarihini ve sana verilen süreyi takvime yaz. Kanuna göre bu süre en az otuz gündür. Bu süre içinde aykırılığı gider ve giderdiğini kanıtlayacak bir kayıt bırak: fotoğraf, ustanın faturası, yöneticiye gönderilen bir mesaj. Süre içinde düzeltilen bir aykırılık, kural olarak fesih sebebi olmaktan çıkar.

8. Ev sahibi tarafsan ihtarı doğru kur. Kiracının davranışından şikâyetçiysen, ihtarı yazılı gönder, aykırılığın ne olduğunu açıkça tarif et, en az otuz gün süre ver ve bu süre sonunda düzeltilmezse sözleşmeyi feshedeceğini yaz. Belirsiz, süresiz ya da sözlü bir uyarı, kanunun aradığı ihtar değildir. Doğrudan fesih ise yalnızca kasıtlı ağır zarar ya da çekilmez davranış gibi istisnai durumlarda mümkündür.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Değişiklik listesi, izin durumu, izin talebi taslağı, yönetim planından seçilmiş hükümler ve şikâyet kaydından oluşan bir özen dosyası.

Sınır

Bu ders, kiracının evi kullanırken uyması gereken özen ve saygı borcunu, tadilat izni ile alt kira kurallarını ve aykırılık durumunda ev sahibinin ihtar yolunu anlatıyor. Bir davranışın "çekilmez" sayılıp sayılmadığı, bir işin konut kullanımının içinde kalıp kalmadığı ya da bir tadilatın kalıcı olup olmadığı her olayda ayrıca tartılır ve çoğu zaman tanık beyanlarına, fotoğraflara ve yönetim kararlarına dayanır. Hakkında doğrudan fesih bildirimi geldiyse ya da yaptığın büyük bir tadilat tartışma konusu olduysa, bir hukukçuyla konuşmadan adım atma; bütçen el vermiyorsa baroya gidip adli yardım talep etmek mümkündür. Kiracıyla ev sahibi arasındaki bu tür bir çekişme de mahkeme kapısından önce arabulucu masasından geçer. Komşuyla doğrudan yaşanan gürültü ya da ortak alan sorunlarında ise önce apartman yöneticisi ve kat malikleri kurulu, uzlaşma olmazsa yine arabuluculuk yolu gündeme gelir.

Kapanış

1. Kiracı evi sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak, binada yaşayanlara ve komşulara saygı göstermek zorundadır; yönetim planı ve binanın kuralları onu da bağlar.
2. Kalıcı yenilik ve değişiklikler ile alt kira ev sahibinin yazılı rızasını ister; eski hâle getirme ve değer artışı bedeli, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça istenemez.
3. Özen borcuna aykırılıkta ev sahibi önce en az otuz gün süre veren yazılı bir ihtar gönderir; süre vermeden fesih yalnızca kasıtlı ağır zarar ya da çekilmez davranışta mümkündür.

Üç soru

1. Ev sahibinin yazılı izniyle salonu ve mutfağı kendi paranla yeniledin. İzin yazısında başka bir şey yok. Çıkarken ev sahibi evin eski hâline getirilmesini istiyor, sen de masrafının karşılığını istiyorsun. Kim haklı?
2. Tatildeyken evini iki hafta kısa süreli konaklama platformunda kiraya verdin; ev sahibine sormadın. Bu bir sorun mu?
3. Ev sahibinden "gece gürültü yapıyorsun, yarın evi boşalt" diyen bir mesaj aldın. Bu mesaj, kanunun öngördüğü yola uyuyor mu?

Yanıtlar

Birinci soruda ikisinin de istediği kanuna göre karşılanmaz. Rıza gösteren ev sahibi, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça evin eski hâline getirilmesini isteyemez; kiracı da aksine yazılı bir anlaşma yoksa değer artışının karşılığını isteyemez. İkinci soruda kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadan evi başkasına kiraya veremez ve kullanım hakkını devredemez; kısa süreli konaklama da bunun içindedir ve sözleşmeye aykırılık oluşturur. Üçüncü soruda olağan bir aykırılıkta ev sahibi önce yazılı bir ihtarla en az otuz gün süre vermelidir. Gürültü kasıtlı ağır zarar ya da çekilmez bir davranış düzeyinde değilse, "yarın boşalt" mesajı bu yola uymaz.

Sonraki derse köprü

Özen borcu evi nasıl kullandığınla ilgilidir; kiracının asıl borcu ise her ay aynı gün yerine getirilir. 2.10 Kirayı ödeyememek, kira ödenmediğinde ev sahibinin kiracıya yazılı süre vermesini ve sözleşmeyi feshetmesini, iki haklı ihtarın ne anlama geldiğini ve kira alacağı için başlatılan icra takibini ele alıyor.