Ayıplı kiralanan ve onarım

Açılış

Zafer Kırşehir'de bir ilkokulda sınıf öğretmeni. Ocak ayının ortasında kombi bir sabah çalışmıyor; servis gelip anakartın yandığını, değişimin pahalı olduğunu söylüyor. Zafer ev sahibini arıyor, ev sahibi "bakarım" diyor ve bir hafta geçiyor. Evde iki küçük çocuk var, dışarıda kar. Zafer'in kayınbiraderi "beklemeye ne gerek var, sen yaptır, parasını kiradan kes" diyor. Komşusu ise "kirayı eksik yatırırsan seni evden atar" diye uyarıyor. Zafer'in iki sorusu var: Kombiyi kendisi yaptırırsa parasını geri alabilir mi ve bunu kiradan düşmek için ne yapması gerekir?

Tek fikir

Evde kiracının kusurundan doğmayan bir arıza çıktığında onu gidermek ev sahibinin borcudur. Kiracı arızayı bildirir ve uygun bir süre verir; süre geçer de onarım yapılmazsa, arızayı ev sahibi hesabına giderip bedelini kiradan düşebilir. Bu yolun gücü, adımların yazılı ve sırayla atılmasındadır.

Kural ne diyor

Evin ayıplarından kiraya verenin sorumlu olduğunu ve kiracının ayıbı gecikmeden haber vermesi gerektiğini 2.3'te, teslim tutanağını konuşurken görmüştük. Orada asıl konu giriş ve çıkış günüydü. Bu derste kira sürerken ortaya çıkan arızaya ve kiracının elindeki haklara bakıyoruz.

Kanunun kurduğu sıra şudur. Kiracı, onarımı kendisine düşmeyen bir arızayı görünce bunu vakit kaybetmeden ev sahibine haber verir. Ardından arızanın makul bir süre içinde onarılmasını ister. Bu süre içinde ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir. Ayıp evi kullanılamaz hâle getiriyor ya da kullanımı önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmiyorsa, kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Bu dört halka 304, 305, 306 ve 318. maddelerdedir.

307. maddedeki indirimin başlangıcı bilinçli seçilmiştir: ayıbın kiraya veren tarafından öğrenildiği an. Bu, kiracının bildirim gününü kayda geçirmesinin neden önemli olduğunu açıklar. Ev sahibine haber vermeden üç ay soğuk bir evde oturan kiracı, o üç ay için indirim istemekte zorlanır; aynı gün yazılı haber veren kiracının ise indirim talebinin başlangıç tarihi bellidir.

Nasıl işler

Arızanın bedelini kiradan düşmek, kanunun açıkça tanıdığı bir yoldur; ama atlanan bir adım bu yolu bir temerrüt tartışmasına çevirebilir. Aşağıdaki sıra, her adımın bir sonrakini nasıl koruduğunu gösterir.

1. Arızayı belgele. Arızanın fotoğrafını ya da kısa bir videosunu çek. Mümkünse bir servisten arızanın ne olduğunu ve neden kaynaklandığını gösteren yazılı bir not ya da servis fişi al. Arızanın senin kusurundan doğmadığını gösteren her ayrıntı önemlidir: kombi eskimiş mi, boru duvarın içinde mi patlamış, çatıdan mı su geliyor.

2. Aynı gün yazılı bildir. Ev sahibine telefonla haber vermek yetmez; arkasından mesaj ya da e-postayla yazılı bir bildirim gönder. Bildirime arızanın ne olduğunu ve ne zaman fark ettiğini yaz, fotoğrafları ve servisin notunu ekle. Bu tarih, kiradan indirim isteyebileceğin dönemin başlangıcını ve gecikmeden haber verme borcunu yerine getirdiğini birlikte gösterir.

3. Açık bir süre ver. Bildirimin içinde ev sahibinden arızayı belirli bir tarihe kadar gidermesini iste. Kanun bu süreyi gün sayısıyla belirlemez; arızanın aciliyetine göre makul olmalıdır. Kışın ısıtmanın hiç olmaması gibi acil bir arızada birkaç gün, bir dolap kapağı gibi küçük bir eksiklikte iki hafta ya da daha uzun bir süre makul sayılabilir. Süreyi yazarken nedenini de ekle: "evde iki küçük çocuk var ve hava eksi dereceye iniyor" gibi.

4. Ustanın girmesine izin ver. Ev sahibi arızayı gidermek için usta gönderirse, ona uygun bir zamanda kapıyı aç. Onarıma katlanmak kiracının borcudur. Ev sahibinin ustasını makul olmayan gerekçelerle eve almayan kiracı, sonradan sürenin dolduğunu ve onarımı kendisinin yaptırdığını ileri sürmekte zorlanır.

5. Süre dolarsa teklif al. Verdiğin süre içinde arıza giderilmediyse, işi kendin yaptırmadan önce en az bir, mümkünse iki servisten yazılı fiyat teklifi al. Bedelin piyasa koşullarına uygun olması, sonradan "çok pahalıya yaptırdın" itirazına karşı en iyi korumadır. Teklifleri ev sahibine de gönder ve işi bu bedelle onun hesabına yaptıracağını yaz.

6. Faturalı yaptır. İşi faturalı ya da en azından yapılan işi, değişen parçayı ve bedeli gösteren bir belgeyle yaptır. Değişen eski parçayı mümkünse sakla. Kanun, ayıbın kiraya veren hesabına giderilmesine izin verir; ama hesabın neyi kapsadığını gösteren belge sende olmalıdır.

7. Kiradan düşerken açık yaz. Bir sonraki kirayı yatırırken onarım bedelini düş ve kalanını banka havalesiyle öde. Havalenin açıklamasına ve ev sahibine göndereceğin ayrı bir mesaja, hangi arıza için, hangi tarihte, hangi faturayla ne kadar düştüğünü yaz; faturanın bir kopyasını ekle. Açıklamasız eksik bir ödeme, ev sahibinin gözünde ödenmemiş kira gibi görünür ve bir temerrüt bildirimine yol açabilir.

8. İndirim ve zararı ayrıca hesapla. Arıza evin kullanımını etkilediyse, ev sahibinin arızayı öğrendiği günden giderildiği güne kadar kiradan orantılı bir indirim isteyebilirsin. Arıza sana ayrıca zarar verdiyse, örneğin sızan su eşyalarını bozduysa, ev sahibi kusuru olmadığını ispat edemedikçe bu zarardan da sorumludur. Bu kalemler onarım bedelinden farklıdır; onları kendiliğinden kiradan düşmek yerine ev sahibiyle yazılı olarak konuşmak ve anlaşamazsan arabulucuya götürmek daha güvenlidir.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Arıza tanımı, fotoğraf ve servis notu, süre içeren bildirim taslağı, süre dolarsa izlenecek adımlar ve indirim notundan oluşan bir onarım dosyası.

Sınır

Bu ders, kira sürerken çıkan bir arızada tarafların borçlarını ve kiracının onarımı ev sahibi hesabına yaptırma yolunu anlatıyor. Bir arızanın önemli ayıp mı yoksa küçük bakım mı olduğu, kimin kusurundan doğduğu ya da uygun sürenin ne olduğu her olayda ayrıca değerlendirilir; büyük tutarlı onarımlarda ve özellikle fesih düşünüldüğünde bu değerlendirme bir bilirkişi incelemesi gerektirebilir. Böyle durumlarda bir avukata danış; geliri yetmeyen kiracı için baroların adli yardım bürosu ücretsiz avukat görevlendirebilir. Onarım bedeli, indirim ya da zarar üzerinde ev sahibiyle uzlaşamazsan, dava dilekçesinden önce adliyedeki arabuluculuk bürosuna uğraman gerekir; kira kaynaklı her uyuşmazlık için bu ön adım zorunludur. Arızanın kanıtı onarımla ortadan kalkacaksa ve tartışma büyüyecek gibiyse, onarımdan önce sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istemek ya da notere durum tespiti yaptırmak da düşünülebilir.

Kapanış

1. Kiracının kusurundan doğmayan ve küçük bakımı aşan arızaları gidermek ev sahibinin borcudur; kiracının işi, bunu aynı gün ve yazıyla ev sahibine ulaştırmaktır.
2. Kiracı uygun bir süre verir; süre içinde arıza giderilmezse işi bir ustaya ev sahibi adına yaptırıp bedelini, faturası ve açıklamasıyla birlikte kiradan düşebilir.
3. Arıza evin kullanımını etkiliyorsa ev sahibinin öğrendiği günden giderildiği güne kadar orantılı indirim istenebilir; önemli ayıp verilen sürede giderilmezse fesih hakkı doğar.

Üç soru

1. Kışın kombin bozuldu. Ev sahibine telefonla haber verdin ve ertesi gün kombiyi kendin yaptırıp parasını kiradan düştün. Ev sahibi kiranın eksik ödendiğini söylüyor. Durumun ne kadar güçlü?
2. Ev sahibi arızayı gidermek için usta göndermek istiyor, ama sen iş yoğunluğun nedeniyle iki hafta boyunca kapıyı açmadın. Bu süre sonunda onarımı kendin yaptırırsan bedelini kiradan düşebilir misin?
3. Yatak odanın tavanından gelen nem yüzünden oda bir ay kullanılamadı. Onarımdan sonra ne isteyebilirsin?

Yanıtlar

Birinci soruda kanunun sırasının iki halkası eksik: yazılı bir bildirim ve ev sahibine verilmiş uygun bir süre. Telefon kaydı ve servis belgesi bir şey ifade eder, ama durumunu zayıflatır; bundan sonra her arızada yazılı bildirim ve açık bir süre ver. İkinci soruda kiracı, ayıpların giderilmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Ustanın girmesini engellediğin için sürenin ev sahibinin kusuruyla geçtiğini ileri sürmen zorlaşır. Üçüncü soruda arıza evin kullanımını etkilediği için, ev sahibinin arızayı öğrendiği günden giderildiği güne kadar kiradan orantılı bir indirim isteyebilirsin; nem eşyalarına zarar verdiyse, ev sahibi kusursuzluğunu ispat edemedikçe bu zararı da isteyebilirsin.

Sonraki derse köprü

Bu derste evin bozulan yanlarından ev sahibinin sorumluluğuna baktık; terazinin öteki kefesinde kiracının kendi davranışı durur. 2.9 Kiracının özen borcu, evi özenle kullanmayı ve komşulara saygıyı, kiracının yapmak istediği değişiklik ve tadilat için ev sahibinden nasıl izin alacağını ele alıyor.