Kiracı aleyhine hükümler

Açılış

Nalan Manisa'da bir beyaz eşya fabrikasında elektrik teknisyeni. Yeni evinin sözleşmesi önünde, altı sayfa. Ev sahibinin oğlu bir avukat bürosundan aldıklarını söylediği "özel şartlar" sayfasını ekliyor ve "bunlar hep standart" diyor. Nalan sayfayı okurken bazı cümlelerde duraklıyor: "Kira bir ay ödenmezse kalan bütün aylar muaccel olur." "Ev sahibi gerek gördüğünde iki ay önceden haber vererek sözleşmeyi bitirebilir." "Evdeki tüm onarımlar, ne olursa olsun, kiracıya aittir." Ev sahibinin oğlu bekliyor, evin ilanı başka adaylara da gidiyor. Nalan'ın aklındaki soru şu: Bunları imzalarsam bağlanır mıyım, imzalamazsam evi kaçırır mıyım?

Tek fikir

Oturulan evlerin ve çatılı dükkânların kirasında kanunun bazı kuralları yalnızca kiracının lehine değiştirilebilir. Bu kurallara aykırı bir şart imzalanmış olsa da o kısım hükümsüzdür; sözleşmenin geri kalanı ayakta kalır ve kiracı kanunun koruduğu yerden vazgeçmiş sayılmaz.

Kural ne diyor

Borçlar Kanunu'ndaki kuralların çoğu, tarafların aksini kararlaştırmadığı durumlarda uygulanır; sözleşme serbestisi buradan gelir. Ama kanun kira ilişkisinde, özellikle oturulan evlerde ve dükkânlarda, bazı kuralları tek yönlü kilitler: taraflar bu kurallardan kiracının lehine ayrılabilir, aleyhine ayrılamaz. Bu modülün önceki derslerinde bu kilitlerin çoğunu tek tek gördük. Bu ders onları bir arada okumayı ve aykırı bir şartla karşılaşınca ne olacağını gösterir.

2.5'te artış sınırıyla birlikte okuduğumuz 343. madde ise kısa ama geniştir: kiranın tutarı bir yana, kira sözleşmesinde kiracının zararına değişiklik yapılmasına izin vermez. Bu cümlenin tam olarak neyi kapsadığı hukukçular arasında tartışılır; ama en azından, kira sürerken ev sahibinin kiracıya yeni yükler getiren tek taraflı değişikliklerine karşı bir kalkan olarak okunur. 346. madde daha somuttur ve iki yaygın şartı adıyla anarak geçersiz sayar.

Bu madde, konutta ve çatılı işyerinde kiraya verenin sözleşmeyi hangi sebeplerle dava yoluyla sona erdirebileceğini sayan hükümleri kilitler: kiraya veren ya da yakınının konut ihtiyacı, esaslı onarım, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü ve kiracının iki haklı ihtara yol açması gibi. Sözleşmeye "ev sahibi istediği zaman iki ay önceden haber vererek sözleşmeyi bitirir" diye yazmak, kanunun saydığı sebeplerin dışında yeni bir sona erdirme sebebi yaratmaya çalışmaktır ve kiracıyı bağlamaz. Bu sebeplerin her biri ve uzama kuralları, bir sonraki modülde ayrı derslerde ele alınacak.

Önceki derslerde gördüğümüz kilitleri burada bir arada sayalım. Evin oturulabilir verilmesi ve kira boyunca öyle tutulması kiraya verenin sözleşmeyle devredemeyeceği bir yüktür (2.6). Kiraya, kiracının yararına olmayan ve kullanımla ilgisiz bir başka sözleşme bağlanamaz (2.1). Depozitonun tavanı üç ayın kirasıdır (2.2). Kiracının kusurlu kullanımından doğan zarar dışında, ona önceden bir tazminat sözü verdirilemez (2.2, 2.3). Yenilenen yılın artışı endeks sınırını geçemez (2.5). Bunların hepsi aynı mantıkla işler: şart yazılmış olabilir, ama kanunun çizdiği çizgiyi kiracı aleyhine aşan kısmı hükümsüzdür.

Nasıl işler

Kiracı aleyhine şartlar genellikle "özel şartlar" başlığı altında, matbu bir formun arkasına eklenmiş bir sayfada gelir. Aşağıdaki adımlar, o sayfayı imzadan önce ve imzadan sonra nasıl okuyacağını gösterir.

1. Özel şartlar sayfasını ayrı oku. Matbu formun ön yüzü çoğu zaman standart kalıplardan oluşur; tartışma yaratan maddeler arkadaki eklerde yazılır. Her maddeyi bir kalemle numarala ve yanına kısa bir not düş: ödeme, süre ve bitiş, onarım, depozito, artış, ceza. Bu sınıflandırma, hangi maddenin hangi kanun kilidine çarptığını görmeni kolaylaştırır. Matbu ve önceden hazırlanmış şartların ayrıca hangi denetime tabi olduğu 1.3'te anlatılmıştı.

2. Kilit listesiyle karşılaştır. Her maddeyi önceki paragraftaki kilitlerle tek tek eşleştir. Gecikmeye ceza ya da kalan ayların muacceliyeti yazıyorsa 346'ya, depozito üç ayı aşıyorsa 342'ye, ev sahibinin serbestçe bitirme hakkı yazıyorsa 354'e, bütün onarımlar kiracıya yükleniyorsa 301'e, çıkışta her durumda bedel öngörülüyorsa 334'e çarpar. Eşleşen her maddenin yanına ilgili madde numarasını yaz.

3. İmzadan önce konuş, ama gerçekçi ol. Aykırı bir şartı imzadan önce fark ettiysen, bunu ev sahibine kısa ve sakin bir dille söyle: "Bu madde kanuna göre geçerli olmaz, çıkaralım ya da kanundaki hâliyle yazalım." Çoğu ev sahibi formu kendisi yazmamıştır ve kanunu bilmez. Ev sahibi maddeyi çıkarmayı reddederse, kararını bilerek ver: imzalasan da o madde seni bağlamaz, ama ileride bir tartışmada bunu ileri sürmen gerekecektir.

4. İmzaladığın aykırı şartın sözleşmenin tamamını düşürmediğini bil. Kanun, bir şartın hükümsüzlüğünün diğerlerini etkilemeyeceğini söyler. Bu yüzden geçersiz bir ceza şartı yüzünden kira sözleşmesinden kurtulamazsın; ev sahibi de bu şartın geçersizliğini ileri sürdüğün için sözleşmeyi kendiliğinden bitiremez. Sözleşme, kanunun izin verdiği hâliyle devam eder.

5. Şartla karşılaşınca yazılı ve maddeyle cevap ver. Ev sahibi bir gün geç ödenen kira için ceza isterse ya da "sözleşmede yazıyor, iki ay içinde çık" derse, cevabını yazılı ver ve dayandığın kanun maddesini an: "Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesine göre bu şart geçersizdir" gibi. Bu cevap bir tartışmayı bitirmeyebilir, ama ileride arabulucu ya da mahkeme önünde senin tutumunu tarihli olarak gösterir.

6. Kendi borcunu eksiksiz sürdür. Bir şartın geçersiz olması, kiracının kanuni borçlarından kurtulduğu anlamına gelmez. Kirayı zamanında ödemek, evi özenle kullanmak ve yan giderleri karşılamak devam eder. Geçersiz bir ceza şartına itiraz ederken kirayı da geciktirirsen, ev sahibinin elinde geçerli bir temerrüt iddiası doğar; bir kira yılı içinde iki haklı ihtara yol açan kiracının durumu ise ilerideki derslerde göreceğimiz gibi ayrıca ağırlaşır.

7. Ev sahibi tarafsan sözleşmeni temizle. Kanunun kilitlediği şartları sözleşmene yazmak sana bir hak kazandırmaz, yalnızca kiracıyla aranda güvensizlik yaratır. Gecikme için ceza yerine, kanunun öngördüğü temerrüt yolunu; depozito için üç aylık sınırı; artış için endeks oranını yazmak, ileride hem arabulucu hem mahkeme önünde savunması kolay bir sözleşme bırakır.

8. Belirsiz kalanı danış. Her şart bu listedeki kadar açık değildir. "Kiracı evi her yıl boyatır", "kiracı yangın sigortası yaptırır" ya da "kiracı evcil hayvan besleyemez" gibi maddelerin geçerliliği, şartın kapsamına ve somut olaya göre değişebilir. Bu tür maddeler hakkında kesin bir sonuca varmadan önce bir avukatın görüşünü almak, yanlış bir özgüvenle hak kaybetmeni önler.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Numaralı özel şartlar, eşleşen kanun kilitleri, belirsiz şartlar listesi, yanıt taslakları ve kendi borçların satırından oluşan bir kilit tablosu.

Sınır

Bu ders, kanunun kiracıyı koruyan başlıca kilitlerini ve bu kurallara aykırı şartların sonucunu anlatıyor. Bir şartın gerçekten bu kilitlerden birine çarpıp çarpmadığı, şartın ifadesine, kiranın türüne ve somut olaya göre değişir; 343. maddenin kapsamı gibi bazı konular hukukçular arasında tartışmalıdır. Yüksek tutarlı bir talep, tahliye tehdidi ya da kiranın işyeri mi konut mu olduğu konusunda bir belirsizlik varsa, bir avukattan görüş al. Avukat ücretini karşılayamıyorsan, oturduğun yerin barosundaki adli yardım bürosuna başvurabilirsin. Ev sahibiyle bu tür bir şart üzerine anlaşmazlık bir kira uyuşmazlığıdır ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira sözleşmen hazır bir formla ve çok sayıda kişiyle aynı şekilde yapılmışsa, şartların genel işlem koşulu olarak ayrıca denetlenip denetlenemeyeceğini de avukatına sorabilirsin.

Kapanış

1. Ev ve dükkân kiralarında kanunun bir dizi kuralı yarı emredicidir: kiracı lehine değiştirilebilir, aleyhine değiştirilemez; gecikme cezası, muacceliyet şartı ve kanun dışı sona erdirme sebepleri bu yasağa takılır.
2. Bu kurallara aykırı bir şart imzalanmış olsa da hükümsüzdür; ama sözleşmenin geri kalanı ayakta kalır ve kiracının kendi borçları sürer.
3. Aykırı bir şartla karşılaşınca yazılı ve kanun maddesini anarak cevap vermek, ileride arabulucu ve mahkeme önünde tutumunu tarihli olarak gösterir.

Üç soru

1. Sözleşmende "kira beş gün geç ödenirse kiracı bir aylık kira tutarında ceza öder" yazıyor ve kirayı iki gün geç ödedin. Ev sahibi cezayı istiyor. Ne dersin?
2. Sözleşmende "ev sahibi gerek gördüğünde iki ay önceden bildirerek sözleşmeyi sona erdirebilir" yazıyor. Ev sahibi bu maddeye dayanarak çıkmanı istiyor. Bu maddeyle bağlı mısın?
3. Sözleşmende geçersiz bir depozito şartı olduğunu fark ettin. Bu durum kira sözleşmesinin tamamını geçersiz kılar mı ve evi hemen bırakabilir misin?

Yanıtlar

Birinci soruda kanun, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin anlaşmaları açıkça geçersiz sayar; cezayı ödemekle yükümlü değilsin, ama gecikmenin kanundaki temerrüt sonuçlarını doğurabileceğini unutma. İkinci soruda dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez; sözleşmeye eklenen serbest fesih maddesi kanunun saymadığı bir sebep yarattığı için seni bağlamaz. Üçüncü soruda bir şartın hükümsüzlüğü kural olarak diğer şartları etkilemez; kira sözleşmesi geçerliliğini korur ve evi bırakmak istiyorsan sözleşmenin ve kanunun sona erme kurallarına uyman gerekir.

Sonraki derse köprü

Kiralamak modülü burada bitiyor ve sözleşme imzalanmış oluyor; bundan sonrası kiranın sürdüğü günlerin hukukudur. 2.8 Ayıplı kiralanan ve onarım, evde bir arıza çıktığında kiracının bildirim borcunu, ev sahibinin giderme borcunu ve kiracının onarımı kendisi yaptırıp bedelini kiradan düşebilmesinin koşullarını ele alıyor.