Aidat ve yan giderler: kim öder

Açılış

Ceren Kocaeli'de bir petrokimya tesisinin laboratuvarında analist. Oturduğu sitenin yöneticisi kapısına bir duyuru asıyor: bu ay herkesin aidatına asansörün motor değişimi için ek bir pay ekleniyor, dış cephe yalıtımı için de üç ay boyunca ayrı bir ödeme toplanacak. Ceren her ay aidatı kendisi ödüyor; sözleşmesinde "aidat kiracıya aittir" yazıyor. Ama bu kez çıkan rakam neredeyse kirasının yarısı kadar. Ev sahibi telefonda "aidat sende, ben karışmam" diyor. Ceren'in kafasındaki soru şu: Aidat dediğimiz şey tek bir kalem mi, yoksa içinde benim değil, evin sahibinin ödemesi gereken şeyler de var mı?

Tek fikir

Aidat tek bir borç değil, birçok giderin toplandığı bir torbadır. Evin günlük kullanımından doğan giderler kural olarak kiracıya, binanın kendisini koruyan, yenileyen ya da değerini artıran giderler ise evin sahibine düşer; torbadaki her kalem bu ölçüyle ayrı ayrı tartılır.

Kural ne diyor

Giderin kime ait olduğu sorusu iki ayrı ilişkide sorulur. Bir yanda kiracıyla ev sahibi arasındaki kira ilişkisi vardır ve bunu Borçlar Kanunu düzenler. Öte yanda ev sahibiyle binadaki öteki daire sahipleri arasındaki ortaklık vardır ve bunu Kat Mülkiyeti Kanunu düzenler. Yöneticinin aidat listesi ikinci ilişkiden gelir; o listeyi kiracıyla ev sahibi arasında bölüştüren ise birinci ilişkidir.

Kira ilişkisinde başlangıç noktası 2.1'de gördüğümüz 341. maddedir: ısınma, elektrik ve su gibi günlük kullanımdan doğan giderlere, sözleşmede başka türlü kararlaştırılmamışsa ve yerel âdet de aksini göstermiyorsa kiracı katlanır. Aynı madde, gidere katlanan tarafın istendiğinde giderin belgelerinin bir örneğini karşı tarafa vermesini de ister. Kiraların genel hükümleri arasındaki 303. madde yan giderleri kiraya verene yükler; ev ve dükkân kiralarında ise 341. madde kullanma giderleri için bu kuralı kiracı yönünde çevirir. Kanun "aidat" kelimesini kullanmaz; aidattaki her kalemin hangi tarafa düştüğü, bu kullanma ölçüsüyle kiraya verenin borçları birlikte okunarak bulunur.

Nasıl işler

Aidat ve yan giderler tartışması çoğu zaman bir yöneticinin duyurusuyla ya da ev sahibinin "o da sende" mesajıyla başlar. Aşağıdaki adımlar, bu tartışmayı kalem kalem ve belgeyle yürütmeyi gösterir.

1. Sözleşmedeki gider maddesini oku. Sözleşmende "aidat kiracıya aittir", "olağan aidat kiracıya, olağanüstü giderler ev sahibine aittir" ya da "her türlü gider kiracıya aittir" gibi bir madde olabilir. Kanunun kullanma giderleri için koyduğu kural, aksi kararlaştırılmadıkça uygulanan bir kuraldır; bu yüzden sözleşmenin ne dediği ilk bakılacak yerdir. Ancak "her türlü gider" gibi geniş bir ifadenin binanın yenilenmesini de kapsayıp kapsamadığı ayrıca değerlendirilir; evi kullanıma elverişli bulundurma borcu, ev ve dükkân kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyen bir kuraldır.

2. Aidat dökümünü iste. Yöneticiden ya da ev sahibinden aidatın hangi kalemlerden oluştuğunu gösteren dökümü iste: kapıcı ve temizlik, ortak alan elektriği, asansör bakımı, yakıt, yönetici ücreti, sigorta, onarım fonu. Kanun, gidere katlanan tarafın istendiğinde belgelerinin bir örneğini vermesini ister; dökümsüz bir toplam rakam, paylaşımı tartışmayı imkânsız kılar. Son iki ayın bildirimlerini yan yana koymak, yeni eklenen ya da birden büyüyen kalemi hemen gösterir.

3. Kalemleri iki sütuna ayır. Bir kâğıda iki sütun aç. Birincisine binanın günlük işleyişinden doğan ve senin kullanımınla bağlantılı giderleri yaz: kapıcı, temizlik, ortak alan aydınlatması, asansörün periyodik bakımı, merkezi ısıtmada yakıt bedeli. İkincisine binanın kendisini yenileyen ya da değerini artıran giderleri yaz: asansör motoru değişimi, çatı onarımı, dış cephe yalıtımı ve boyası, kazan yenilemesi, güçlendirme, binanın sigortası. Birinci sütun kural olarak kiracının, ikinci sütun ev sahibinin payıdır.

4. Sınırdaki kalemleri ayrıca not et. Bazı kalemler iki sütunun arasında kalır: bozulan bir kapı otomatiğinin küçük tamiri, bahçe düzenlemesi, güvenlik kamerası takılması. Bunların hangi sütuna gireceği giderin büyüklüğüne, kalıcı bir yenileme olup olmadığına ve sözleşmeye göre değişir. Böyle kalemleri ayrıca listele ve ev sahibiyle yazılı olarak konuş; sessizce ödemek, ileride "zaten ödüyordun" itirazına zemin hazırlar.

5. Kendi payını öde, ev sahibine düşeni yazılı bildir. Kullanma giderlerini düzenli öde. Demirbaş niteliğindeki kalemleri ise ev sahibine yazılı olarak bildir; yöneticinin duyurusunu, dökümü ve senin ayırdığın kalemleri birlikte gönder. Ev sahibinin bu kalemleri doğrudan yöneticiye ödemesini istemek, en temiz yoldur.

6. Yönetici senden istediğinde kira sınırını hatırla. Ev sahibi kendi payını ödemezse yönetim bu borcu kiracıdan da isteyebilir. Senin sorumluluğun, ödemekle yükümlü olduğun kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığın ödeme kira borcundan düşülür. Böyle bir ödeme yapmak zorunda kalırsan, makbuzunu al, ev sahibine yazılı bildir ve o tutarı bir sonraki kiradan düşeceğini açıkça yaz. Bu düşümü kayıtsız yaparsan, ev sahibi eksik ödenen kirayı senden isteyebilir.

7. Gecikmenin bedelini bil. Ortak gider payı geciktirildiğinde kanun aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öngörür. Aidatı kiracı ödüyorsa ve geciktirirse, bu tazminatın yükü de büyük ölçüde onun gecikmesinden doğar. Ev sahibinin payına düşen bir kalemde gecikme varsa, bunu da yazılı bildirimle kayda geçirmek, sonradan tazminatın kime ait olduğu tartışmasını kolaylaştırır.

8. Kendi kusurunun giderini üstlen. Senin ya da evinde yaşayan birinin kusuruyla ortak alanda bir hasar oluşursa, örneğin taşınırken asansörün iç kaplaması parçalanırsa, onarımı ödeyen kat malikleri bu tutarı sana yöneltebilir. Bu, demirbaş giderinin ev sahibine ait olduğu kuralının bir istisnası değil, kusurdan doğan sorumluluğun bir sonucudur.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Sözleşmedeki gider maddesi, kalem kalem işaretlenmiş aidat dökümü, iki sütunun toplamı, ev sahibine bildirim taslağı ve yönetime borç durumundan oluşan bir gider tablosu.

Sınır

Bu ders, aidatın içindeki kalemlerin kiracıyla ev sahibi arasında hangi ölçüyle paylaşılacağını anlatıyor. Bir kalemin kullanma gideri mi yoksa yenileme gideri mi olduğu her binada, giderin niteliğine, büyüklüğüne ve sözleşmenin ifadesine göre ayrıca değerlendirilir; ısı pay ölçer sistemleri, site içi sosyal tesisler ve yönetim planındaki özel hükümler bu değerlendirmeyi değiştirebilir. Tutarlar büyükse ya da sözleşme maddesi belirsizse bir avukatın görüşü işe yarar; avukata ödeyecek gücün yoksa barodan adli yardım istemek bir seçenektir. Ev sahibiyle gider paylaşımı konusundaki anlaşmazlık kira ilişkisinden doğar ve mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak gerekir. Kat malikleri arasındaki ya da yönetimle kat maliki arasındaki gider uyuşmazlıkları da Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğduğu için aynı zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Yöneticinin hesaplarını ve kararlarını görmek istiyorsan, kat malikleri kurulu toplantılarının tutanakları ve yönetim planı ilk bakılacak belgelerdir.

Kapanış

1. Aidat bir giderler torbasıdır; evin günlük kullanımından doğan kalemler kural olarak kiracıya, binayı yenileyen, onaran ya da sigortalayan kalemler ise ev sahibine düşer ve sözleşme bu ayrımı açıkça yazabilir.
2. Gider dökümü istenebilir; her kalem kendi niteliğine göre ayrılmalı, ev sahibine düşen kalemler yazılı olarak bildirilmelidir.
3. Ev sahibinin ödemediği aidat için yönetim kiracıya da başvurabilir; ama kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır ve ödenen tutar kiradan düşülür.

Üç soru

1. Sözleşmende "aidat kiracıya aittir" yazıyor. Yönetici bu ay aidata asansörün periyodik bakımını ve asansör motorunun değişimini ekledi. Bu iki kalemi aynı şekilde mi değerlendirirsin?
2. Ev sahibin aylardır yönetime borçlu ve yönetici borcun tamamını senden istiyor. Aylık kiran on dört bin lira, ev sahibinin borcu otuz bin lira. Ne kadarından sorumlusun ve ödersen ne olur?
3. Zemin katta oturuyorsun ve asansörü hiç kullanmıyorsun. Asansör bakım giderine katılmamak için bu durumu ileri sürebilir misin?

Yanıtlar

Birinci soruda iki kalem farklıdır. Periyodik bakım binanın günlük işleyişine ait bir işletme gideridir ve sözleşmendeki aidat maddesiyle birlikte kural olarak sana düşer. Motor değişimi ise binanın kalıcı tesisini yenileyen bir giderdir; kiraya verenin evi kullanıma elverişli bulundurma borcu karşısında kural olarak ev sahibine aittir ve bunu ona yazılı bildirmelisin. İkinci soruda sorumluluğun ödemekle yükümlü olduğun kira miktarıyla sınırlıdır; yönetime ödediğin tutar kira borcundan düşülür ve bunu ev sahibine yazılı bildirmelisin. Üçüncü soruda kanun, ortak tesisleri kullanmadığını ileri sürerek gider payından kaçınılamayacağını söyler; bu itiraz seni bakım giderinden kurtarmaz.

Sonraki derse köprü

Bu derste sözleşmeye yazılan bir gider maddesinin bile kanunun kiraya verene yüklediği borçlar karşısında sınırsız olmadığını gördük. 2.7 Kiracı aleyhine hükümler, kanunun kiracı aleyhine değiştirilmesini yasakladığı kuralları ve sözleşmeye yazılsa da geçmeyen şartları bir arada ele alıyor.