Kira bedeli ve yıllık artış

Açılış

Esin Samsun'da limanda çalışan bir lojistik firmasında sevkiyat planlamacısı. Kira yılının dolmasına üç hafta kala ev sahibinden bir mesaj geliyor: "Önümüzdeki aydan itibaren kira yüzde altmış artıyor, herkes bu kadar artırıyor." Esin'in sözleşmesinde artışla ilgili tek bir cümle var: "Kira her yıl yasal oranda artırılır." Mesajın altına yazacağı cevabı düşünürken üç şeyi bilmiyor: yasal oran tam olarak ne, o oranı nereden bulacak ve ev sahibi bu orandan fazlasında ısrar ederse ne olacak. Bir de iş arkadaşının söylediği "yüzde yirmi beş sınırı vardı" cümlesi aklında; o sınırın hâlâ geçerli olup olmadığını da bilmiyor.

Tek fikir

Oturulan ev ya da dükkân kirasında yenilenen yılın artışı, anlaşmayla da olsa, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama değişimini geçemez. Bu sınırın üstü ancak mahkemenin kararıyla, özellikle beş yılı aşan kiralarda emsallere bakılarak aşılabilir.

Kural ne diyor

Kira bedeli sözleşmenin en çok konuşulan maddesidir ve kanunun bu konudaki tavrı açıktır: ilk yılın kirası serbestçe pazarlık edilir, sonraki yılların artışı ise bir ölçüye bağlanır. Ölçünün kendisi tek bir maddede, nasıl ileri sürüleceği ise hemen ardından gelen maddede yazılıdır.

Bu sınır bir süre konut kiraları için daha da daraltılmıştı. Borçlar Kanunu'na eklenen iki geçici madde, 2022 yılının Haziran ayından 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenen konut kira dönemlerinde artışı bir önceki yılın kirasının yüzde yirmi beşiyle sınırlamıştı. Bu tarih geçtikten sonra yenilenen dönemlerde geçici sınır uygulanmaz; ölçü yeniden 344. maddedeki endeks oranıdır. Esin'in iş arkadaşının hatırladığı kural vardı, ama süresi doldu.

Depozito dersinde gördüğümüz zorunlu arabuluculuk kuralı burada da geçerlidir: kiranın ne olacağı konusundaki anlaşmazlık da kira ilişkisinden doğar, bu yüzden kira tespit davası düşünen taraf mahkemeden önce arabulucunun kapısını çalar.

Nasıl işler

Artış konuşması her yıl aynı sırayla gelir: ev sahibi bir rakam söyler, kiracı o rakamın doğru olup olmadığını merak eder, iki taraf ya anlaşır ya da biri mahkemenin yolunu tutar. Aşağıdaki adımlar bu sıranın her halkasında ne yapacağını gösterir.

1. Kira yılını belirle. Sözleşmenin başlangıç tarihine bak; kira yılı o günden başlar ve her yıl aynı gün yenilenir. Artışın hangi tarihten itibaren uygulanacağı, ev sahibinin mesajı attığı gün değil, bu yenilenme günüdür. Bir yıllık sözleşmede kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce çıkacağını bildirmezse sözleşme bir yıl daha uzar ve yeni yıl yenilenen dönem olur.

2. Oranı resmi kaynaktan bul. Türkiye İstatistik Kurumunun aylık tüketici fiyatları bülteninde, endeksin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ayrı bir satırda yazar. Yenilenme gününden önce açıklanmış en son bülteni aç ve bu oranı not et. Sosyal medyadaki ya da emlak sitelerindeki "bu ayın kira artış oranı" paylaşımları çoğu zaman doğrudur, ama hesabını bir başkasının ekran görüntüsüne değil, kurumun kendi yayınına dayandırmak daha sağlamdır. Hangi ayın oranının esas alınacağı konusunda taraflar ayrışırsa, bu ayrımı bir avukata ya da arabulucuya taşımak gerekir.

3. Tavanı hesapla. Mevcut kiranı bu oranla çarp ve sonucu mevcut kiraya ekle. Kira on sekiz bin lira ve oran yüzde otuz ise, yeni yıl için anlaşmayla ulaşılabilecek en yüksek kira yirmi üç bin dört yüz liradır. Bu rakam bir taban değil, bir tavandır; taraflar daha düşük bir artışta ya da hiç artış yapmamakta anlaşabilir.

4. Sözleşmedeki artış maddesini bu tavanla karşılaştır. "Kira her yıl yüzde elli artar" yazıyorsa ve oran bunun altındaysa, madde endeks oranını aşan kısmı yönünden geçersizdir ve artış tavanda kalır. "Kira yasal oranda artar" ya da "endeks oranında artar" yazıyorsa, madde zaten tavanı gösterir. Sözleşme artış konusunda tamamen susuyorsa, ev sahibi kirayı tek başına artıramaz; ya anlaşırsınız ya da kiraya veren mahkemeden kiranın belirlenmesini ister.

5. Cevabını yazılı ver. Ev sahibinin talebi tavanın üstündeyse, mesajına kısa ve sakin bir yazılı yanıt ver: mevcut kirayı, kurumun açıkladığı oranı, buna göre hesaplanan yeni kirayı ve yenilenme gününden itibaren bu tutarı ödeyeceğini yaz. Yeni yılın ilk kirasını bu tutarla ve açıklamasına "endeks oranında artırılmış kira" yazarak bankadan öde. Böylece hem ödeme yükümlülüğünü yerine getirdiğin hem de hangi hesabı esas aldığın kayıt altına girer.

6. Beş yıl çizgisini takip et. Kira beş yılı aştıysa, yeni dönemin kirası için kiraya veren mahkemeden endeks sınırının üstünde bir bedel isteyebilir; mahkeme emsallere ve kiralananın durumuna bakar. Bu, ev sahibinin kirayı tek başına istediği rakama çekebileceği anlamına gelmez; yalnızca mahkeme yoluyla, emsallere dayanan bir belirleme yapılabilir. Beşinci yılı geçmiş bir kiracıysan, çevrendeki benzer evlerde gerçekte ödenen kiraları öğrenmek seni olası bir davaya hazırlar.

7. Süreleri takvime yaz. Kiraya veren, artış istediğini yeni dönemin başlamasından en az otuz gün önce yazılı bildirirse ya da bu sürede dava açarsa, mahkemenin belirleyeceği bedel o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bildirim ya da dava bu süreden sonra gelirse, kanun sonucu bir sonraki döneme bırakabilir; sözleşmede artış hükmü varsa ise dönem sonuna kadar açılan dava da dönemin başından geçerli olur. Kiracı olarak ev sahibinin bildirim tarihini, kiraya veren olarak da kendi bildirim tarihini yazılı ve tarihli tutmak bu yüzden önemlidir.

8. Anlaşamazsan önce arabulucu. Yeni kiranın tutarı mahkemeye taşınmadan önce bir arabulucunun masasına gelmek zorundadır. Arabulucu önünde varılan anlaşma, mahkeme yolunun uzun süresini ve masrafını beklemeden yeni kiranın ne olacağını belirleyebilir. Uzlaşma çıkmazsa kira tespit davası sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Yenilenme günü, artış maddesi, endeks oranı, hesaplanan tavan, kira süresi ve bildirim tarihinden oluşan bir yıllık artış sayfası.

Sınır

Bu ders, oturulan evlerde ve dükkânlarda yıllık artışın kanuni sınırını ve bu sınırın nasıl hesaplanıp ileri sürüleceğini anlatıyor. Hangi ayın endeks oranının esas alınacağı, beş yılı aşan bir kirada emsal bedelin ne olacağı ya da yabancı para üzerinden yapılmış bir sözleşmenin bugün nasıl uygulanacağı, belgelere ve çoğu zaman bir bilirkişi incelemesine dayanan sorulardır. Bu sorular ortaya çıktığında bir avukattan görüş al; avukat ücreti bütçeni aşıyorsa, il barosuna adli yardım için başvurmak mümkündür. Kira bedeli için mahkemeye gitmeden önce arabulucuyla görüşmek zorunludur ve bu görüşme, çoğu zaman davaya hiç gerek bırakmadan iki rakam arasında bir orta nokta bulunmasını sağlar. Ev sahibinin talebini kabul etmeyip kirayı endeks oranında ödemeye devam ediyorsan, ödemelerini açıklamalı ve düzenli yapmak, aleyhine bir temerrüt iddiasına karşı en iyi korumadır.

Kapanış

1. Yenilenen kira yılında anlaşmayla yapılan artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama değişimini geçemez; konut için uygulanan yüzde yirmi beş sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi.
2. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa da fazlası geçersizdir; artış maddesi hiç yoksa ev sahibi kirayı tek başına artıramaz, anlaşma ya da mahkeme kararı gerekir.
3. Beş yılı aşan kiralarda mahkeme emsallere bakarak sınırın üstüne çıkabilir; dava öncesi arabuluculuk zorunludur ve bildirimin yeni dönemden otuz gün önce yapılması, bedelin hangi tarihten geçerli olacağını belirler.

Üç soru

1. Kiran on altı bin lira, kira dördüncü yılında ve kurumun açıkladığı on iki aylık ortalama değişim oranı yüzde yirmi beş. Ev sahibi yirmi dört bin lira istiyor. Anlaşmayla ulaşılabilecek en yüksek kira ne kadar?
2. Sözleşmende hiçbir artış maddesi yok ve ev sahibi kirayı artırmak istiyor. Ev sahibi yeni kirayı kendisi belirleyebilir mi?
3. Kiran altı yıldır sürüyor ve ev sahibi yeni dönem için endeks oranının çok üstünde bir kira istiyor. Bu talep hangi yolla ve neye bakılarak karara bağlanır?

Yanıtlar

Birinci soruda kira beş yılı aşmadığı için tavan endeks oranıdır: on altı bin liranın yüzde yirmi beşi dört bin lira eder ve en yüksek kira yirmi bin liradır. Yirmi dört bin lira bu tavanı aşar. İkinci soruda ev sahibi kirayı tek başına belirleyemez. Ya taraflar endeks sınırı içinde bir artışta anlaşır ya da kiraya veren önce arabulucuya, sonra mahkemeye başvurarak kiranın belirlenmesini ister. Üçüncü soruda kira beş yılı aştığı için yeni bedel, anlaşma olmazsa mahkeme tarafından endeks değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir; dava öncesi arabuluculuk zorunludur.

Sonraki derse köprü

Kira bedelinin ne kadar artacağı bir sorudur, kiranın yanında ödenen paranın kime ait olduğu başka bir soru. 2.6 Aidat ve yan giderler: kim öder, kiracının ödediği giderlerle ev sahibinin ödediklerini; aidatı, yakıtı, yapı onarımını ve demirbaş giderini birbirinden ayırarak ele alıyor.