Emlakçı ve hizmet bedeli

Açılış

Gülşen Bursa'da bir otomotiv tedarikçisinde satın alma uzmanı. İş yerine yakın bir daire için ilana tıklıyor, telefonu bir emlak ofisi açıyor ve ertesi gün daireyi gösteriyor. Gösterimden önce danışman ona bir form imzalatıyor; Gülşen formu okumadan, "kimliğini yaz, imzala, standart bu" sözüne güvenerek imzalıyor. Daireyi beğeniyor. Sözleşme günü emlakçı kira sözleşmesinin yanına bir fatura koyuyor: bir aylık kira artı vergi, tamamı Gülşen'den. Gülşen şaşırıyor, çünkü emlakçıyı arayan, ilanı veren ve evini ona emanet eden kişi ev sahibiydi. Aklındaki soru şu: Bu ofis kimin için çalışıyor ve bu bedeli neden tek başına ben ödüyorum?

Tek fikir

Emlakçı, kendisiyle yazılı sözleşme yapan kişi için çalışır; hizmet bedelinin tavanı ve kimin ne kadar ödeyeceği ise ilk günden yazılı olarak bellidir. Kiralamada bedel, vergi hariç bir aylık kirayı aşamaz ve aksi kararlaştırılmadıkça iki taraf arasında eşit bölünür.

Kural ne diyor

Emlakçılık hukukta iki katmanda düzenlenir. Borçlar Kanunu, aracılık ilişkisinin genel çerçevesini, yani ücretin ne zaman hak edildiğini ve hangi durumda kaybedildiğini belirler. Ticaret Bakanlığının Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliği ise mesleğin günlük kurallarını koyar: kimin emlakçılık yapabileceğini, hangi belgelerin imzalanacağını ve bedelin üst sınırını. Bu iki katman birlikte okunduğunda, emlakçı masasında imzalanan her kâğıdın ne anlama geldiği netleşir.

Bu iki maddeden iki sonuç çıkar. Birincisi, emlakçının ücreti sonuca bağlıdır: ev gösterilmiş, saatler harcanmış olabilir, ama kira sözleşmesi emlakçının faaliyeti sonucunda kurulmadıysa kanun ücreti doğmuş saymaz. İkincisi, ev ya da dükkân için yazılı bir sözleşme olmadan kurulan aracılık ilişkisi, kanunun aradığı şekle uymaz. Bu durumda emlakçının sözleşmeye dayanarak ücret istemesi zorlaşır; ama somut olayda başka hangi taleplerin gündeme gelebileceği ayrı bir değerlendirme konusudur.

Yönetmelik bu genel çerçeveyi emlakçılık için somutlaştırır. 5. maddesine göre taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesine sahip işletmelerce yapılır ve yetki belgesi olan işletmelerin güncel listesi Bakanlığın internet sayfasında ilan edilir. 15. maddesine göre emlakçı, hizmetini iş sahibiyle yazılı olarak yapılan bir yetkilendirme sözleşmesine dayanarak verir; bu sözleşmede verilecek hizmetler ve hizmet bedeli yazılır ve bir nüshası iş sahibinde kalır. 17. maddesine göre kiralama gerçekleştiğinde kiracı, kiraya veren ve emlakçı arasında en az üç nüsha bir kiralamaya aracılık sözleşmesi düzenlenir ve hizmet bedeli bu sözleşmede yer alır.

Yönetmeliğin 19. maddesi, ev gezdirilmesine bir belge bağlar: taşınmazı gösteren emlakçı, her kiracı adayı için ayrı bir taşınmaz gösterme belgesi düzenler ve bu belgeye hizmet bedelinin oranını ya da tutarını yazar. Aynı madde, göstermenin kendisi için hiçbir bedel istenemeyeceğini söyler. 14. maddesi ise emlakçının uyacağı ilkeleri sayar: yanıltıcı bilgi veremez, hizmet verdiği kişilerin tercihini etkileyecek bilgileri gizleyemez ve imzalatacağı belgeleri okumak için yeterli süre verip hükümlerini açıklamak ve birer suretini teslim etmek zorundadır.

Bedelin kendisini yönetmeliğin 20. maddesi düzenler. Kiralamaya aracılıkta hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesindeki kira bedelinin vergi hariç bir aylık tutarını geçemez. Aynı işlem için kiracıyla da ev sahibiyle de ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa bile yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir. Bu bedel, kiralamaya aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir. Yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, gösterme belgesini düzenleyen emlakçı atlanarak ev doğrudan sahibinden kiralanırsa emlakçı yine hizmet bedeline hak kazanır.

Nasıl işler

Emlakçıyla ilişki, ilana tıkladığın anda değil, ilk imzayı attığın anda hukuki bir şekil alır. Aşağıdaki adımlar, o imzaların her birinde neye bakacağını gösterir.

1. Ofisin yetki belgesine bak. Yönetmelik yetki belgesi numarasının ilanlarda ve emlakçının imzalattığı belgelerde yer almasını ister. Bu numarayı ve işletme adını Ticaret Bakanlığının internet sayfasındaki listeden kontrol et. Belgesi olmayan biriyle çalışmak, sonradan bir sorun çıktığında hem idari şikâyet yolunu hem de yazılı sözleşmeye dayalı haklarını belirsizleştirir.

2. Emlakçının kimin için çalıştığını sor. İlanı ev sahibi verdiyse, emlakçının yetkilendirme sözleşmesi büyük olasılıkla ev sahibiyledir. Bu, emlakçının sana yalan söyleyebileceği anlamına gelmez; yönetmelik ona herkese karşı dürüst davranma ve tercihini etkileyecek bilgiyi gizlememe borcu yükler. Ama pazarlıkta kimin çıkarını gözettiğini bilmek, sana söylenenleri doğru tartmanı sağlar. Kendi adına ev arattırmak istiyorsan, ayrı ve yazılı bir yetkilendirme sözleşmesi yapman gerekir.

3. Gösterme belgesini okuyarak imzala. Ev gezmeden önce sana uzatılan form çoğunlukla taşınmaz gösterme belgesidir. İmzadan önce üç şeye bak: hangi taşınmazlar yazılı, tarih doğru mu ve hizmet bedeli olarak hangi oran ya da tutar yazılmış. Emlakçı belgeyi okuman için yeterli süre vermek ve bir nüshasını sana bırakmak zorundadır. Fotoğrafını çek ya da nüshanı iste. Gösterim için senden ayrıca para istenirse, yönetmelik bunu açıkça yasaklar.

4. Bedeli hesapla. Aylık kira on beş bin liraysa, kiralamaya aracılık için alınabilecek toplam hizmet bedeli vergi hariç on beş bin lirayı aşamaz. Bu tavan iki tarafın toplamıdır; sözleşmede başka bir paylaşım yazmıyorsa sen bunun yarısını, ev sahibi de yarısını öder. Emlakçının "kiracı tam bir ay öder" demesi bir uygulama alışkanlığıdır; yönetmeliğin varsayılan kuralı ise eşit paylaşımdır.

5. Paylaşımı yazılı netleştir. Ev sahibi kendi payını ödemek istemiyorsa ve bunu kabul edeceksen, bu bir pazarlık konusudur ve kiralamaya aracılık sözleşmesine açıkça yazılmalıdır. Kabul etmiyorsan bunu sözleşme imzalanmadan önce söyle. Kira sözleşmesi ve aracılık sözleşmesi imzalandıktan sonra itiraz etmek, imzaladığın paylaşım hükmünün karşısında çok daha zordur.

6. Emlakçıyı atlama. Bir evi emlakçı aracılığıyla görüp gösterme belgesini imzaladıktan sonra ev sahibine doğrudan ulaşıp "aramızda anlaşalım" demek, yönetmeliğe göre emlakçının bedel hakkını ortadan kaldırmaz. Yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde böyle bir kiralama yapılırsa emlakçı hizmet bedeline hak kazanır. Bu kural, gösterme belgesini neden dikkatle okuman gerektiğinin bir başka nedenidir.

7. Faturayı ve sözleşmeyi sakla. Ödediğin hizmet bedeli için fatura iste ve kiralamaya aracılık sözleşmesinin sende kalan nüshasını kira sözleşmesiyle birlikte dosyala. Emlakçı her yetkilendirme sözleşmesi için bir dosya oluşturmak ve belgeleri en az beş yıl saklamakla yükümlüdür; senin de aynı belgelerin bir kopyasına sahip olman, ileride bir anlaşmazlıkta tek taraflı bir kayda bağımlı kalmamanı sağlar.

8. Kurala aykırılığı bildir. Emlakçı yetki belgesiz çalışıyorsa, tavanı aşan bir bedel istiyorsa, gösterim için para talep ediyorsa ya da imzalattığı belgenin suretini vermiyorsa, bunu bulunduğun ildeki Ticaret il müdürlüğüne bildirebilirsin. Bakanlık bu yönetmelik kapsamında denetim yapmaya yetkilidir ve aykırılık hâlinde idari para cezası uygulanabilir. Şikâyet, ödediğin fazla parayı kendiliğinden geri getirmez; o talep için ayrıca hukuki yola başvurmak gerekir.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Yetki belgesi, gösterme belgesi, yetkilendirme ilişkisi, bedel hesabı ve paylaşım hükmü satırlarından oluşan beş satırlık bir emlakçı kontrol notu.

Sınır

Bu ders, kiralamada emlakçıyla ilişkinin genel kurallarını ve hizmet bedelinin tavanını anlatıyor; satışta tavan farklı hesaplanır ve burada ele alınmadı. Yazılı sözleşme olmadan ödenmiş bir bedelin geri istenip istenemeyeceği, emlakçının bilgi gizlediği bir durumda tazminat istenip istenemeyeceği ya da tavanı aşan bir bedelin fazlasının nasıl geri alınacağı, olayın belgelerine bağlı sorulardır ve bir avukatın değerlendirmesini gerektirir. Avukat tutacak gücün yoksa barolar adli yardım bürosu üzerinden bir avukat görevlendirilmesini isteyebilirsin. Emlakçıyla anlaşmazlık bir tüketici işlemi sayılabilir; bu durumda tutara göre tüketici hakem heyetine ya da tüketici mahkemesine gitmek gündeme gelir ve hangi yolun açık olduğunu başvurudan önce öğrenmek gerekir. Yönetmeliğe aykırılıkların idari yönü için başvuru yeri ise Ticaret il müdürlüğüdür; şikâyet ceza doğurabilir ama senin alacağını kendiliğinden ödetmez.

Kapanış

1. Emlakçı, kendisiyle yazılı yetkilendirme sözleşmesi yapan kişi için çalışır; yetki belgesi numarası Ticaret Bakanlığının listesinden kontrol edilebilir ve taşınmaz simsarlığı yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz.
2. Kiralamada hizmet bedeli vergi hariç bir aylık kirayı aşamaz, aynı kiralama için yalnızca bir kez alınır ve aksi kararlaştırılmadıkça kiracıyla kiraya veren arasında eşit bölünür.
3. Gösterim için bedel istenemez, ama imzalanan gösterme belgesi emlakçının hakkını korur; yetkilendirme süresi içinde emlakçı atlanarak yapılan kiralamada hizmet bedeli yine doğar.

Üç soru

1. Aylık kiran on iki bin lira. Emlakçı senden on iki bin lira artı vergi, ev sahibinden de aynı tutarı istiyor. Bu talep yönetmeliğe uygun mu?
2. Bir emlakçı sana bir ev gösterdi, gösterme belgesini imzaladın. Sonra ev sahibine doğrudan ulaşıp emlakçısız kiraladın. Emlakçının yetkilendirme sözleşmesi hâlâ sürüyor. Emlakçı bedel isteyebilir mi?
3. Emlakçı sana ev göstermeden önce "gösterim ücreti" olarak iki bin lira istiyor. Ne dersin?

Yanıtlar

Birinci soruda talep uygun değildir. Aynı kiralama için yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir ve bu bedel vergi hariç bir aylık kirayı, yani on iki bin lirayı aşamaz. Sözleşmede başka bir paylaşım kararlaştırılmadıysa bu tutar iki taraf arasında eşit bölünür; senin payın vergi hariç altı bin liradır. İkinci soruda emlakçı bedel isteyebilir. Yönetmelik, yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde gösterme belgesini düzenleyen emlakçı atlanarak yapılan kiralamada hizmet bedeline hak kazanıldığını söyler. Üçüncü soruda, göstermenin kendisi için hiçbir bedel istenemeyeceğini hatırlatırsın; bu talep yönetmeliğe aykırıdır ve Ticaret il müdürlüğüne bildirilebilir.

Sonraki derse köprü

Emlakçının bedeli bir kez ödenip biter, ama kira her yıl yeniden konuşulur. 2.5 Kira bedeli ve yıllık artış, konut kirasında yıllık artışın kanuni sınırını, sözleşmedeki artış maddesinin bu sınırla ilişkisini ve sözleşmede hiç artış maddesi yoksa ne olacağını ele alıyor.