Teslim tutanağı ve evin durumu

Açılış

Ümran Denizli'de bir havlu fabrikasında ustabaşı. Yeni tuttuğu daireye taşınmadan önceki akşam, boş odaların içinde telefonunun ışığıyla dolaşıyor. Mutfak tezgâhının kenarında bir yanık izi, yatak odasının parkesinde dört koltuk ayağı çukuru, banyo kapısının altında şişmiş bir pervaz görüyor. Ev sahibi Hacer Hanım anahtarı verirken acele ediyordu: "Ev tertemiz, hiçbir sorunu yok" dedi ve gitti. Ümran'ın kafasında iki yıl sonrası var. O gün bu yanığı, bu çukurları, bu pervazı kim yaptı diye sorulacak ve o soruya bugün cevap vermezse, cevabı başkası verecek.

Tek fikir

Kanun kiracıdan evi aldığı durumda geri vermesini ister ve olağan kullanımın yıpratmasından onu sorumlu tutmaz. Ama "aldığı durum" kendiliğinden kanıtlanmaz; giriş günü fotoğrafla, sayaçla ve imzalı bir notla kayda geçirilmezse, sonradan bir hasarın ne zaman oluştuğunu kimse gösteremez.

Kural ne diyor

Evin durumu kira ilişkisinin iki ucunda önem kazanır: kiracı içeri girerken ve çıkarken. Kanun her iki an için ayrı kurallar koyar. Girişte kiraya veren evi kullanıma elverişli teslim etmekle yükümlüdür; çıkışta kiracı evi aldığı durumda geri verir ve kiraya veren evi gözden geçirip eksikleri hemen yazılı bildirmek zorundadır.

Bu iki madde birlikte okununca bir ölçü ortaya çıkar. Kiracının borcu "evi yeni gibi teslim etmek" değil, "aldığı gibi, olağan yıpranma payıyla teslim etmek"tir. Kiraya verenin hakkı ise bir zaman kaydına bağlıdır: anahtarı aldığı gün gördüğü eksikliği hemen ve yazılı söylemezse, sonradan söyleyemez. Bu kural, çıkıştan haftalar sonra gelen "bir de şu kırıkmış" mesajlarına karşı kiracıyı korur.

Nasıl işler

Teslim tutanağının değeri, ne kadar ayrıntılı olduğuyla değil, sonradan kimsenin itiraz edemeyeceği kadar somut olmasıyla ölçülür. Giriş ve çıkış aynı yöntemle belgelenirse iki tarih arasındaki fark kendiliğinden görünür.

1. Girişten önce boş evi gez. Eşyalar taşınmadan önce, gün ışığında, odadan odaya git. Her duvarı, zemini, kapıyı, pencereyi, musluğu ve prizi sırayla kontrol et. Bir şey gördüğünde not al: hangi oda, hangi yüzey, ne tür bir iz, yaklaşık boyutu. "Mutfakta bir çizik" yerine "mutfak tezgâhının pencere tarafındaki köşesinde avuç içi büyüklüğünde yanık izi" yazmak, iki yıl sonra kimin haklı olduğunu belirler.

2. Fotoğrafı tarihle ve bağlamla çek. Her eksikliği önce yakından, sonra odanın içindeki yerini gösterecek biçimde uzaktan fotoğrafla. Telefonun fotoğrafa koyduğu tarih bilgisini silme; fotoğrafları aynı gün kiraya verene mesajla ya da e-postayla göndermek, bu tarihin karşı tarafça da bilindiğini kanıtlar. Bir dijital kaydın neden tek başına yetmeyebileceği ve nasıl güçlendirileceği 1.10'da anlatılmıştı.

3. Sayaçları oku ve yaz. Elektrik, su ve doğalgaz sayaçlarının giriş günündeki değerlerini fotoğrafla ve tutanağa yaz. Bu sayılar, önceki kiracının tüketiminin sana fatura edilmesini ve çıkışta senin tüketiminin tartışılmasını önler. Abonelik devri yapılacaksa, aboneliğin hangi tarihte senin adına geçtiğini gösteren belgeyi de dosyaya koy.

4. İçerideki eşyaları listele. Evde kombi, ocak, bulaşık makinesi, dolap ya da perde gibi kiraya verene ait şeyler varsa, her birini markası, rengi ve çalışıp çalışmadığıyla yaz. Çalıştığı söylenen bir cihazı o gün çalıştırıp dene. Çıkışta "kombi bozuk teslim edildi" tartışmasının cevabı, girişte kombinin çalıştığını ya da çalışmadığını gösteren tek bir satırdadır.

5. Tutanağı iki tarafa imzalat. Notlarını ve fotoğraf listesini tek bir belgede topla, iki nüsha hazırla, kiraya verenle birlikte imzala ve tarih at. Kiraya veren imzalamak istemezse, belgeyi aynı gün ona yazılı olarak gönder ve gönderdiğini kanıtlayan kaydı sakla. İmzasız ama zamanında gönderilmiş bir tutanak, hiç olmayan bir tutanaktan çok daha güçlü bir başlangıçtır. Konu ciddi bir hasarsa ve kiraya veren gerçekten itiraz ediyorsa, 1.10'da anlatılan delil tespiti ve noter tespiti yolu açıktır.

6. Kira sürerken ortaya çıkanı hemen bildir. Taşındıktan bir ay sonra duvardan su sızdığını fark edersen, bunu gecikmeden ve yazılı olarak kiraya verene bildir. Bu bildirim iki işe yarar: ayıbın giderilmesini ya da kiradan indirimi isteme hakkını başlatır ve sonradan oluşacak bir zararın sana yüklenmesini önler. Bildirmezsen, gecikmenin büyüttüğü zarardan sen sorumlu olabilirsin.

7. Küçük bakımı kendin yap, büyüğünü bildir. Ampul, musluk contası, tıkanan bir gider gibi olağan kullanımın gerektirdiği temizlik ve bakım kiracıya düşer. Kombinin arızası, çatıdan sızan su ya da çatlayan bir boru gibi kiracının gidermekle yükümlü olmadığı eksiklikler ise kiraya verenindir. Aradaki çizgi her zaman net değildir ve yerel âdete de bakılır; tereddüt ettiğinde önce yazılı bildirip sonra harekete geçmek, harcamanın kime ait olduğu tartışmasını kayda bağlar.

8. Çıkışta girişin aynısını yap. Evi boşalttığın gün aynı odaları aynı açılardan fotoğrafla, sayaçları yeniden oku ve kiraya verenle birlikte gezmeyi öner. Anahtarı teslim ettiğin tarihi yazılı bir kayda bağla. Kiraya veren o gün bir eksiklik bildirmezse, kanun bunun sonucunu açıkça söyler; olağan incelemeyle görülemeyecek eksiklikler dışında sonradan sorumluluk ileri sürülemez.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Oda oda durum notları, fotoğraf listesi, sayaç değerleri, eşya listesi ve bildirilmemiş ayıplar satırından oluşan bir teslim dosyası.

Sınır

Bu ders, evin girişte ve çıkışta nasıl belgeleneceğini ve kanunun bu iki ana bağladığı genel kuralları anlatıyor. Duvardaki bir izin zamanın mı, kiracının mı eseri olduğu her olayda ayrıca tartılır; bir yüzeyin ömrü, kullanım süresi ve hasarın türü bu değerlendirmeye girer ve bunu ölçmek için sık sık bir bilirkişinin teknik görüşü gerekir. Gizli bir eksikliğin kimin döneminde ve neden oluştuğu tartışılıyorsa, ya da hasar tutarı depozitoyu aşıyorsa, bir avukattan görüş almak yerinde olur; ücretini ödeyemeyeceğin durumda bulunduğun yerin barosu, adli yardım yoluyla bir avukat görevlendirilmesini değerlendirebilir. Kiracı ve kiraya veren, kira ilişkisinden doğan bu tür bir anlaşmazlığı mahkemeye götürmeden önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Kanıtın kaybolma tehlikesi varsa, örneğin onarım hemen yapılacaksa, dava açılmadan önce de delil tespiti istenebilir; bunun için sulh hukuk mahkemesine ya da durum tespiti için bir notere gidilebilir.

Kapanış

1. Kiracı evi aldığı durumda, olağan kullanımın yıpranma payıyla geri verir; bu yüzden "aldığı durum" giriş günü fotoğraf, sayaç değeri ve imzalı ya da gönderilmiş bir tutanakla kayda geçirilmelidir.
2. Kira sürerken ortaya çıkan ve kiracının gidermekle yükümlü olmadığı ayıplar, gecikmeden ve yazılı olarak kiraya verene bildirilir; bildirim hem hakları başlatır hem de büyüyen zararın kiracıya yüklenmesini önler.
3. Kiraya veren evi geri alırken gözden geçirip eksikleri hemen yazılı bildirmezse, olağan incelemeyle görülemeyecek eksiklikler dışında kiracıyı sorumlu tutamaz.

Üç soru

1. Taşındığın evde parkede çizikler var, ama giriş günü bunu kimseye söylemedin ve fotoğraf da çekmedin. İki yıl sonra çıkarken ev sahibi çizikleri senden istiyor. Durumun neden zayıf ve bugünden ne yapabilirsin?
2. Anahtarı teslim ettiğin gün ev sahibi evi gezdi ve bir şey demedi. Bir ay sonra salondaki kırık bir pencere camı için senden bedel istiyor. Kanun bu durumda ne der?
3. Kirada oturduğun evin mutfak dolabının altından su sızdığını fark ettin, ama "nasılsa çıkarken hallederiz" diye ev sahibine söylemedin. Sızıntı dolabın tabanını çürüttü. Bu zarar kime yüklenebilir?

Yanıtlar

Birinci soruda çiziklerin senden önce var olduğunu gösteren bir kayıt olmadığı için, kim haklı tartışmasında elinde yalnızca kendi sözün kalıyor. Hâlâ oturuyorsan bugünkü durumu fotoğraflayıp kiraya verene yazılı göndermek en azından bundan sonrası için bir kayıt oluşturur; çizikler olağan kullanımın sonucuysa bunu da ayrıca ileri sürebilirsin. İkinci soruda kırık bir cam, olağan bir incelemeyle teslim günü görülebilecek bir eksikliktir; kiraya veren o gün hemen yazılı bildirmediği için kanuna göre kiracı sorumluluktan kurtulur. Üçüncü soruda kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeden bildirmek zorundadır; bildirmediği için büyüyen zarardan, yani çürüyen tabandan, kendisi sorumlu tutulabilir.

Sonraki derse köprü

Evin durumunu kayda geçirmek çoğu zaman kiracıyla kiraya verenin arasında duran üçüncü bir kişinin de önünde olur: evi gösteren, sözleşmeyi masaya koyan ve sonunda bir hizmet bedeli isteyen emlakçı. 2.4 Emlakçı ve hizmet bedeli, emlakçının aslında kime hizmet verdiğini, yetki belgesinin ve yazılı sözleşmenin neden önemli olduğunu ve bu bedeli kimin ödeyeceğini neyin belirlediğini ele alıyor.