Güvence bedeli (depozito)

Açılış

Cansel Eskişehir'de bir hastane eczanesinde teknisyen. Dört yıl oturduğu evden çıkıyor; anahtarları teslim ettiği gün ev sahibi Rüstem Bey kapıda bir liste uzatıyor: salonun boyası, mutfak dolabının menteşesi, banyodaki silikon. "Bunların hepsini senin depozitondan karşılıyorum, sana bir şey kalmıyor" diyor. Cansel dört yıl önce iki aylık kira tutarında bir parayı elden vermişti; elinde bunun için yalnızca bir mesaj var. Duvarlar dört yılda kirlendi, bu doğru. Ama menteşe zaten gevşekti ve silikonu kendisi değil, zaman sarartmıştı. Cansel'in aklındaki soru basit: Ev sahibi bu paranın tamamını, istediği gerekçeyle tutabilir mi?

Tek fikir

Güvence bedeli kiraya verenin değil, kiracının parasıdır; kiraya veren onu yalnızca kiracıdan gerçekten alacaklı olduğu, kanıtlayabildiği kalemler için tutabilir. Ev ve çatılı işyeri kirasında bu güvence üç aylık kirayı aşamaz.

Kural ne diyor

Güvence bedeli, halk arasında depozito, kira ilişkisinde kiraya verenin olası alacaklarına karşı kiracıdan aldığı teminattır. Kanun kimseye depozito alma zorunluluğu getirmez; taraflar sözleşmede kararlaştırırsa doğar. Kararlaştırıldığında ise oturulan evlerde ve dükkânlarda kanun hem miktarına hem de nerede tutulacağına sınır koyar.

Maddenin ikinci fıkrası çoğu kişiyi şaşırtır, çünkü pratikte depozito genellikle ev sahibine elden ya da havaleyle verilir. Kanun ise parayı bankada, iki tarafın ortak kontrolünde bir hesapta görmek ister ve bu hesabı açma görevini kiracıya yükler. Bu yolun amacı açıktır: para kiraya verenin günlük harcamasına karışmaz, çıkış günü geldiğinde kimin elinde olduğu tartışılmaz ve kiraya veren gerçekten alacaklıysa bunu dava ya da icra takibiyle göstermek zorunda kalır.

Bu madde, depozitodan neyin kesilebileceğinin sınırını çizer. Kiraya veren kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından doğan zararı, ödenmemiş kirayı ve kiracıya ait olup ödenmemiş giderleri isteyebilir. Dört yıllık oturmanın duvarlarda bıraktığı doğal yıpranmayı ise kiracıya yükleyemez. Eskimeyle hasarın nasıl ayırt edileceği bir sonraki dersin konusu; burada akılda tutulacak olan, kanunun "depozito hiçbir koşulda iade edilmez" türünden önceden verilmiş sözleri geçersiz saymasıdır.

Nasıl işler

Depozitonun hayatı üç anda düğümlenir: verilirken, kira sürerken ve kiracı çıkarken. Her anda yapılacak iş kısa, ama birini atlamak çoğu zaman sonradan iki ay süren bir tartışmaya dönüşür.

1. Miktarı imzadan önce hesapla. Ev ya da dükkân kiralıyorsan güvence en fazla üç aylık kira tutarı olabilir. Aylık kira on bin liraysa güvence otuz bin lirayı geçemez. Sözleşmeye daha yüksek bir rakam yazılmışsa aşan kısım emredici bir kurala aykırıdır. Borçlar Kanunu'nun 27. maddesine göre emredici kurala aykırı hükümler kesin hükümsüzdür ve bir hükmün hükümsüzlüğü, sözleşmenin geri kalanını kural olarak etkilemez; kiran ayakta kalır, sınırı aşan güvence talebi kalmaz. İmzadan önce bu sınırı hatırlatmak, sonradan iade istemekten çok daha kolaydır.

2. Nerede tutulacağını yaz. Kanunun öngördüğü yol, paranın kiracı tarafından kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli hesaba yatırılmasıdır. Taraflar bunu yapmayıp parayı elden ya da havaleyle ev sahibine bırakmayı seçerse, en azından ödemenin kanıtı kalmalı: banka dekontu, açıklama satırında "güvence bedeli" ibaresi ya da kiraya verenin imzalı makbuzu. Sözleşmede tutar, ödeme yöntemi ve tarih aynı maddede yazılı olursa çıkış günü hiçbir şey hatırlamaya bırakılmaz.

3. İade koşulunu açık yaz. Sözleşmeye depozitonun çıkışta hangi süre içinde ve hangi kalemler düşüldükten sonra iade edileceği yazılabilir. "Depozito iade edilmez", "çıkışta bir aylık kira kesilir" ya da "boya bedeli her durumda kiracıya aittir" gibi maddeler ise kiracıya sözleşmeye aykırı kullanım zararı dışında bir tazminat yüklediği ölçüde geçersizdir. Bu maddeyi imzalamış olmak, onu geçerli kılmaz.

4. Kira sürerken depozitoya dokunma. Kiracının "son iki ayı depozitodan düşsün" diye kira ödemeyi bırakması, kiraya verenin "bu ay biraz sıkışığım, depozitoyu kullandım" demesi kadar sorunludur. Depozitonun iade borcu, kiralanan geri verilip kiraya verenin olası alacakları belli olunca doğar. Kira sürerken ödenmeyen kira ise temerrüde yol açar ve ödeme süresi verildiği hâlde ödenmemesi kiraya verene sözleşmeyi feshetme imkânı verebilir. Bunun yerine kiraya verenle son ayların kirasının depozitoyla karşılanacağı konusunda yazılı bir anlaşma yapmak, aynı sonuca risksiz ulaştırır.

5. Çıkışta durumu birlikte gözden geçir. Anahtar teslimi günü evi kiraya verenle birlikte gez, sayaç değerlerini ve odaların durumunu fotoğrafla, eksik görülen bir şey varsa yazılı olarak not alın. Kanun, kiraya verenin geri alma sırasında evi gözden geçirmesini ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmesini ister; bu bildirimin ayrıntısı bir sonraki dersin konusu.

6. Kesintiyi kalem kalem iste. Kiraya veren depozitodan bir şey düşecekse, bunu takas olarak kiracıya bildirmelidir ve her kalemin dayanağını gösterebilmelidir: ödenmemiş kira için tarih ve tutar, ödenmemiş fatura için faturanın kendisi, hasar için onarımın faturası ya da teklifi. Kiracı olarak "neyin karşılığında, ne kadar" sorusunu yazılı sor. Belgesi olmayan götürü bir kesinti, takasın şartı olan gerçek bir alacağı göstermez.

7. Banka yolunda üç ayı say. Para kanunun öngördüğü vadeli hesaptaysa ve kiraya veren iadeye onay vermiyorsa, kira sona erdikten sonra üç ay bekle. Bu üç ay içinde kiraya veren kiraya ilişkin bir dava açtığını ya da takip başlattığını bankaya yazılı bildirmemişse, bankaya başvurup güvencenin iadesini isteyebilirsin. Bu süre, kiraya verenin rızasına ihtiyaç duymadan paraya ulaşmanın en kısa yoludur.

8. Anlaşamazsan arabulucuya git. Depozito elden verilmişse ve kiraya veren iade etmiyorsa, ya da kiraya veren depozitoyu aşan bir zarar iddia ediyorsa, uyuşmazlık kira ilişkisinden doğar. Dava açmadan önce adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşılamazsa, kira uyuşmazlıklarına bakan sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir; mahkeme, tutar ne olursa olsun kira davalarında görevlidir.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Depozitonun tutarını, kanıtını, yerini, iade maddesini ve olası kesinti kalemlerini gösteren tek sayfalık bir dosya.

Sınır

Bu ders, güvence bedelinin miktarını, tutulma biçimini ve çıkışta iadesinin genel kurallarını anlatıyor. Bir kesintinin olağan yıpranma mı yoksa sözleşmeye aykırı kullanım mı olduğu, somut olayın fotoğraflarına, tutanaklarına ve çoğu zaman bir bilirkişinin değerlendirmesine bağlıdır; bu ayrımı bir dersle kesinleştirmek mümkün değildir. Depozito döviz cinsinden verilmişse, kiralanan kira sürerken satılmışsa ya da sözleşmede birden fazla kiracı varsa, iadenin kimden ve nasıl isteneceği ayrı soruları doğurur. Bu durumlarda bir avukattan görüş almak gerekir; avukat ücretini karşılayamıyorsan, oturduğun ildeki baro adli yardım bürosu bu masrafı üstlenip üstlenemeyeceğini değerlendirir. Uyuşmazlık kira ilişkisinden doğduğu için dava açmadan önce adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurmak zorunludur; arabuluculukta anlaşılamazsa yetkili sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Ev sahibi olarak da bu kuraldan muaf değilsin: depozitoyu aşan bir zarar için dava açmadan önce arabulucuya gitmen, kesintiyi ise belgeleriyle bildirmen gerekir.

Kapanış

1. Ev ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kirayı aşamaz; kanunun öngördüğü yerde, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyen bir vadeli hesapta tutulur.
2. Kiraya veren depozitodan yalnızca kanıtlayabildiği alacakları düşebilir; olağan kullanımın eskittiği şeyler ve önceden verilmiş "iade edilmez" sözleri bu alacaklardan değildir.
3. Banka yolunda kira bitiminden sonra üç ay içinde dava ya da takip bildirilmezse güvence kiracıya döner; elden verilen depozitoda anlaşmazlık önce arabulucuya gider.

Üç soru

1. Aylık kiran on iki bin lira ve ev sahibi elli bin lira depozito istiyor. Bu talep kanuna uygun mu, uygun değilse sınır ne?
2. Depozito senin adına açılmış, ev sahibinin onayı olmadan çekilemeyen bir vadeli hesapta. Kira sona ereli dört ay oldu, ev sahibi onay vermiyor ama bankaya bir dava ya da takip bildirmedi. Ne yapabilirsin?
3. Sözleşmende "Çıkışta evin boyası her durumda kiracıya aittir ve bedeli depozitodan kesilir" yazıyor. Bu madde seni bağlar mı?

Yanıtlar

Birinci soruda güvence en fazla üç aylık kira, yani otuz altı bin lira olabilir; elli bin lira bu sınırı aşıyor. Sınır ev ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. İkinci soruda kira bitiminden sonra üç ay geçmiş ve kiraya veren bu sürede bankaya bir dava ya da takip bildirmemiş; banka, senin istemin üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür. Üçüncü soruda madde, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarar dışında sana önceden bir tazminat yüklediği ölçüde geçersizdir. Boya gerçekten senin kusurlu kullanımınla bozulduysa kiraya veren bunu isteyebilir; dört yıllık olağan kirlenme ise bu kapsama girmez.

Sonraki derse köprü

Bu derste kiraya verenin depozitodan neyi düşebileceğinin sınırını gördük, ama o sınırın en çok tartışılan yeri, evin girişteki ve çıkıştaki durumu arasındaki farktır. 2.3 Teslim tutanağı ve evin durumu, evi teslim alırken fotoğrafın, sayaç değerlerinin ve tutanağın ne işe yaradığını ve olağan kullanım aşınmasıyla hasarın nerede ayrıldığını ele alıyor.