Kira sözleşmesinde ne yazmalı

Açılış

Ozan Tekirdağ'da bir otomotiv yan sanayi fabrikasında makine teknikeri. Fabrikaya yakın, iki odalı bir daire buluyor. Ev sahibi Kâmil Bey güler yüzlü biri: "Sözleşmeye ne gerek var, aramızda hallederiz" diyor. Dairede bırakılan eski bir buzdolabı ve çamaşır makinesi için de ayrıca para istiyor, "Bunları da alırsan evi sana veririm" diye ekliyor. Emlakçı ise kırtasiyeden alınmış, dört sayfalık bir kira kontratı formunu masaya koyuyor ve boşlukları doldurmaya başlıyor.

Ozan iki ayrı ses arasında kalıyor: biri ona yazılı bir şey gerekmediğini söylüyor, öbürü ise önüne konan matbu formun her boşluğunu doldurmaya acele ediyor. İkisi de eksik. Kira, kanunun özel olarak koruduğu bir ilişkidir ve neyin yazılması gerektiğini, hangi maddelerin yazılsa bile geçersiz olacağını kanun büyük ölçüde kendisi belirler.

Tek fikir

Bir evin ya da dükkânın kira sözleşmesi sözlü de kurulabilir, ama kanun bu kiraları kiracı lehine özel kurallarla korur. İyi bir kira sözleşmesi, tarafları, kiralananı, süreyi, bedeli, ödeme gününü, giderleri ve teslim anındaki durumu açıkça yazar; kanunun yasakladığı maddeleri ise imzalanmış olsalar da geçersiz bırakır.

Kural ne diyor

Kanun önce kirayı tanımlar ve süresini iki türe ayırır.

Oturulan evlerde ve çatılı işyerlerinde kanunun koruyucu kuralları devreye girer, ama bir istisnayla.

Kiraya verenin temel borcu da açıkça yazılıdır. Kanunun 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür; ev ya da çatılı bir dükkân kiralayan için bu hüküm, kiracının zararına olacak biçimde sözleşmeyle değiştirilemez. 302. maddeye göre kiralananla ilgili zorunlu sigorta ve vergi gibi yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamışsa kiraya veren katlanır.

Giderlerin kimde olduğu ise ayrıca düzenlenmiştir.

Kanun bir de kiraya bağlanmak istenen başka borçları engeller.

Ödeme zamanı için kanunun 314. maddesi bir varsayılan kural koyar: taraflar başka bir gün kararlaştırmadıysa ve yöreye özgü bir alışkanlık yoksa kira, giderleriyle birlikte ayın sonunda ödenir. Pratikte ödeme günü neredeyse her zaman sözleşmeyle belirlenir; 1.8'de gördüğümüz gibi ödeme gününün açıkça yazılması, gecikmede ayrıca ihtar gerekmeden temerrüdün doğması anlamına gelir.

Nasıl işler

Bir kira sözleşmesini imzalamadan önce, şu maddelerin metinde yer alıp almadığını sırayla kontrol et.

1. Taraflar ve kiralanan. Kiraya verenin ve kiracının adı, kimlik numarası ve adresi; kiralananın açık adresi, bağımsız bölüm numarası ve gerekiyorsa tapu kaydı. Kiraya veren malik değilse, örneğin bir mirasçı ya da bir vekil ise, kiraya verme yetkisini gösteren belgeyi iste.

2. Kullanım amacı ve süre. Kiralananın konut mu, işyeri mi olduğu ve kiranın başlangıç tarihi ile süresi. Konut kiralarında genellikle bir yıllık belirli süreli sözleşme yapılır; süre yazılmamışsa kira belirsiz süreli sayılır.

3. Bedel, ödeme günü ve ödeme yolu. Aylık kira bedeli rakamla ve yazıyla, her ayın hangi günü ödeneceği ve hangi banka hesabına yatırılacağı. Elden ödeme yerine banka yolunu yazmak, 1.7'de gördüğümüz makbuz sorununu baştan ortadan kaldırır.

4. Artış koşulu. Yenilenen kira dönemlerinde bedelin nasıl artırılacağı. 0.3'te okuduğumuz gibi, kanun bu artışı bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişimiyle sınırlar; sözleşmeye bu sınırı aşan bir oran yazılsa bile, fazlası geçerli olmaz. Artışın ayrıntıları kira modülünün sonraki derslerinde anlatılacak.

5. Güvence bedeli ve giderler. Depozito isteniyorsa tutarı ve nerede tutulacağı; elektrik, su, doğalgaz ve aidatın kime ait olduğu. Güvence bedelinin kanuni üst sınırı ve bankaya yatırılması bir sonraki dersin konusudur.

6. Demirbaş listesi ve teslim durumu. Dairede bırakılan beyaz eşya, mobilya ve diğer eşyaların listesi ve evin teslim anındaki durumu. Teslim günü odaların, mutfağın ve banyonun tarihli fotoğraflarını çekip sözleşmeye ek olarak imzalatmak, çıkış günündeki tartışmaların çoğunu önler.

7. Kanunun yasakladığı maddeleri ayıkla. Kira gecikmesine bağlanan ceza koşulu (1.4), kiracıya kiranın ve giderlerin ötesinde yüklenen bir ödeme ve kirayla doğrudan ilgisi olmayan bir sözleşme dayatması, imzalanmış olsalar bile geçersizdir. Matbu formdaki bu tür maddeleri imzadan önce çizdirebilir ya da en azından geçersiz olduklarını bilerek imzalayabilirsin.

Gündelik hayatta

Yaygın yanılgılar

Kendi durumuna bak

Çıktı: Yedi maddelik bir kira sözleşmesi kontrol listesi; her maddenin yanında "var" ya da "eksik" işareti ve eksik olanlar için bir cümlelik risk notu. Altına, sözleşmede bulduğun geçersiz bir madde varsa onu yaz.

Sınır

Kira ilişkisi, kanunun en ayrıntılı düzenlediği alanlardan biridir ve bu derste yalnızca sözleşmenin kurulması sırasında dikkat edilecekler anlatıldı. Kira artışı, güvence bedeli, sözleşmenin uzaması ve sona ermesi, tahliye ve kiracının ya da kiraya verenin değişmesi gibi konular bu modülün sonraki derslerinde ayrıca ele alınacak. 0.6'da gördüğümüz gibi kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira sözleşmenle ilgili bir anlaşmazlık çıktığında ya da önemli bir maddeyi imzalamadan önce, sözleşmeyi bir avukata göstermek gerekir. Avukatlık ücretini karşılayamıyorsan, baronun adli yardım bürosundan bir avukat görevlendirilmesini isteyebilirsin. Arabuluculuk aşamasında da, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına başvurarak sürecin nasıl işlediğini öğrenebilirsin. Kiraya veren tarafsan da aynı özen gerekir: kiracının kimliğini, kiralanana ne zaman ve hangi durumda girdiğini ve ödemelerin nasıl yapılacağını yazılı hâle getirmek, ileride bir tahliye ya da alacak talebinin dayanağı olur.

Kapanış

1. Ev ya da dükkân kirası sözlü de kurulabilir; yazılı sözleşme, bedeli, ödeme gününü, süreyi ve giderleri kanıtlanabilir kılmak için yapılır.
2. Kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli durumda teslim etmekle yükümlüdür; kullanma giderleri aksi kararlaştırılmadıkça kiracıya, vergi ve zorunlu sigorta kiraya verene aittir.
3. Kiraya bağlanan alakasız sözleşmeler, gecikme cezaları ve kanuni sınırı aşan artışlar imzalanmış olsalar bile geçersizdir; altı ay ve daha kısa geçici kiralarda ise bu koruyucu kurallar uygulanmaz.

Üç soru

1. Ev sahibin, daireyi kiralaman için içindeki eski mobilyaları da satın almanı şart koşuyor. Bu şart geçerli midir?
2. Kira sözleşmende doğalgaz ve elektriğin kime ait olduğu yazmıyor. Bu giderleri kim öder?
3. Bir tatil sezonu için iki aylığına eşyalı bir daire kiraladın. Konut kiralarına ilişkin koruyucu kurallar senin kirana uygulanır mı?

Yanıtlar

Birinci soruda bu şart, senin yararın olmadan ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgisi bulunmadan kiraya bağlanmışsa geçersizdir; kanun bunu bağlantılı sözleşme olarak adlandırır ve geçersiz sayar. Mobilyaları kendi isteğinle ve yararına bularak satın alabilirsin, ama kiranın koşulu olarak sana dayatılamaz. İkinci soruda, sözleşmede aksi yazmıyorsa ve aksine bir yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini kiracı öder. Bu varsayılan kural genellikle beklenen bir kuraldır, ama aidatın içindeki bazı kalemler ve binanın vergisi gibi giderler için sözleşmede açıklık olması tartışmayı önler. Üçüncü soruda bu koruyucu kurallar uygulanmaz. Kanun, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasını konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerin dışında tutar; senin kiran kira sözleşmesinin genel hükümlerine tabidir.

Sonraki derse köprü

Sözleşmeyi yazarken ayrıntısını bir sonraki derse bıraktığımız madde güvence bedeliydi. Ev sahiplerinin çoğu kiracıdan birkaç aylık kira tutarında bir depozito ister ve bu para, kira bittiğinde en sık tartışılan konulardan biri olur. 2.2 Güvence bedeli (depozito), depozitonun kanuni üst sınırını, bankaya nasıl yatırılması gerektiğini ve kiracı çıkarken ne zaman, hangi gerekçeyle tutulabileceğini anlatıyor.