Kiralamalar bilançoda

Açılış

Zeynep'in şirketi yeni depoya taşındı ve beş yıllık bir kira sözleşmesi imzaladı: her yıl sonunda 6 milyon lira. Finans müdürü halka arz hazırlığı için tabloların TFRS'ye göre yeniden düzenlendiği bir taslağı paylaşıyor. Zeynep taslağı açınca şaşırıyor: bilançoda yeni bir varlık, yeni bir borç ve gelir tablosunda daha önce hiç görmediği bir faiz gideri var.

"Biz o depoyu satın almadık," diyor Zeynep, "yalnızca kiraladık. Kira her yıl gider yazılıyordu, o kadar. Bilançoda neden 16 milyon liralık bir borç görünüyor?" Finans müdürü cevabın bir sözleşme olduğunu söylüyor: şirket beş yıl boyunca kira ödemeye bağlandı ve bu bağlılık, standart değiştiğinde bilançoya girdi.

Tek fikir

Uzun süreli bir kira sözleşmesi, kiracı için bir varlık ve bir borçtur: yıllarca bir mekânı kullanma hakkı ve yıllarca kira ödeme yükümlülüğü. TFRS bu ikisini bilançoya alır; BOBİ FRS ise geleneksel kiralamaları gider olarak bırakır.

Kavram

Duran varlıklar dersinde işletmenin satın aldığı bina ve makineleri gördük. Birçok işletme ise binasını, deposunu, aracını ya da cihazını satın almaz, kiralar. Burada anlatılan kuralların genel çerçevesidir; yatırım, hukuki ya da mali danışmanlık yerine geçmez. Belirli bir kira sözleşmesinin sınıflandırılması ve ölçülmesi, sözleşmenin ayrıntılarına bakan bir muhasebeci ve denetçi gerektirir. Bu dersteki iskonto oranları varsayımsaldır.

TFRS 16, kiracının kiralama başladığında bilançosuna bir kullanım hakkı varlığı ve bir kira yükümlülüğü almasını ister. Yükümlülük, henüz ödenmemiş kira ödemelerinin bugünkü değeriyle ölçülür. Bugünkü değeri bulmak için ödemeler bir oranla iskonto edilir: kiralamanın içindeki faiz oranı kolayca belirlenebiliyorsa o, belirlenemiyorsa kiracının benzer bir borç için ödeyeceği faiz oranı. Paranın zaman değeri ilerideki bir dersin konusu; burada bilinmesi gereken, gelecekte ödenecek bir liranın bugün bir liradan az değerli sayıldığı ve beş yıllık kira toplamının bugünkü değerinin toplamın altında kaldığıdır.

Bu yöntem gelir tablosunu da değiştirir. Eskiden her yıl aynı tutarda kira gideri yazılırdı. Şimdi bu gider iki parçaya ayrılır: kullanım hakkı varlığının amortismanı ve kira yükümlülüğünün faizi. Faiz, borç büyükken yani ilk yıllarda yüksek, sonra azalır. Bu yüzden toplam gider ilk yıllarda eski kira giderinden fazla, son yıllarda az olur; beş yılın toplamı ise aynıdır. Bir de FAVÖK etkisi vardır: kira gideri faaliyet giderlerinden çıkar, yerine amortisman ve faiz gelir; ikisi de FAVÖK'ün dışında olduğu için TFRS'ye geçen bir şirketin FAVÖK'ü, işinde hiçbir şey değişmeden yükselir.

Türkiye'de kira sözleşmelerinin çoğu, kiranın her yıl bir fiyat endeksine göre artmasını öngörür. Standart bu durumu ayrıca düzenler: endekse bağlı kira ödemeleri, kiralama başladığında o günkü endeks değeriyle ölçülür; gelecekteki enflasyon tahmin edilip yükümlülüğe eklenmez. Endeks değişip kira ödemeleri gerçekten değiştiğinde ise yükümlülük yeni ödemelerle yeniden ölçülür ve kullanım hakkı varlığı da aynı tutarda düzeltilir. Bu yüzden yüksek enflasyonlu bir yılda bir şirketin kira yükümlülüğü, hiçbir yeni sözleşme imzalamadan her yıl büyüyebilir.

Standart iki istisna tanır. Süresi bir yılı aşmayan kiralamalar ve düşük değerli varlıkların kiralamaları, örneğin birkaç dizüstü bilgisayar, bilançoya alınmadan eski usulle gider yazılabilir.

BOBİ FRS ise daha eski bir ayrımı korur. Orada kiralamalar ikiye ayrılır: varlığın sahipliğinden doğan risk ve getirilerin tamamına yakını kiracıya geçiyorsa finansal kiralama, geçmiyorsa geleneksel kiralama. Finansal kiralama bilançoya alınır; geleneksel kiralamada ise kira ödemeleri süre boyunca doğrusal olarak gider yazılır ve bilançoda bir borç görünmez. Bir depo ya da büro kirası çoğu zaman geleneksel kiralamadır.

Bu fark okur için önemlidir. İki şirket aynı depoyu aynı koşullarla kiralamış olabilir; biri TFRS, öteki BOBİ FRS uyguluyorsa, birinin bilançosunda milyonlarca liralık bir borç görünür, ötekinde görünmez. Borçluluğu karşılaştırmadan önce kira yükümlülüklerinin bilançoda olup olmadığına, değilse dipnotta gelecekteki kira taahhütlerinin ne kadar olduğuna bakmak gerekir.

Vakalarda

Beş yılın kira toplamı 30 milyon lira, ama bugünkü değeri yaklaşık 16,1 milyon. Bilançoya aynı tutarda bir kullanım hakkı varlığı ve bir kira yükümlülüğü giriyor. Sözleşme beş yıllık ve bir depo düşük değerli bir varlık olmadığı için iki istisnadan hiçbiri uygulanamıyor. Zeynep ilk yılın gider tablosunun nasıl görüneceğini soruyor.

Yıl sonunda ilk kira ödendikten sonra yükümlülük, üzerine işleyen faiz eklenip ödeme düşülerek küçülüyor.

Eski usulle ilk yıl 6 milyon kira gideri yazılacaktı; TFRS ile 7,26 milyon. Fark ilk yıllarda kârı azaltıyor, son yıllarda artıracak. Ama FAVÖK'te tablo tersine: 6 milyonluk kira gideri faaliyet giderlerinden çıkıyor ve FAVÖK bir anda 6 milyon yükseliyor. Zeynep yatırımcı sunumunda FAVÖK'ün neden iyileştiği sorulduğunda bunun işin değil, standardın değişmesinin sonucu olduğunu açıkça söylemeye karar veriyor.

Muhasebe müdürü Kerem'e bu sözleşmenin hangi standart uygulanırsa uygulansın bilançoya gireceğini anlatıyor. Cihazın ekonomik ömrünün tamamı hastanede geçecek ve sonunda sembolik bir bedelle hastanenin olacak; sahipliğin risk ve getirilerinin tamamına yakını hastaneye geçiyor. Bu, BOBİ FRS'de de bir finansal kiralamadır. Kerem bir karşılaştırma daha yapıyor: cihazın satıcısı peşin alımda 11 milyon lira istiyordu. Kira ödemelerinin bugünkü değeri bu fiyata çok yakın; yani sözleşme, adı kira olsa da özünde vadeli bir satın almadır. Kerem hastanenin borç yapısını konuşurken bu yükümlülüğü banka kredileriyle birlikte saymaya karar veriyor: kira adı altında da olsa, beş yıl boyunca vazgeçilemeyecek bir ödeme.

Zeynep'in şirketinde aynı depo kirası, standart değişince bilançoya girdi ve FAVÖK'ü yükseltti. Kerem'in hastanesinde ise kira adı taşıyan bir sözleşme, her iki standartta da bir borçtu.

Ne biliyoruz

Yaygın hatalar

Finans Defteri

Defter: Kira sayfası: kullanım hakkı varlığı, kira yükümlülüğü ya da dipnottaki kira taahhüdü, borçlar içindeki payı ve uygulanan standart.

Özet

1. TFRS'de kiracı uzun süreli kiralamaları bir kullanım hakkı varlığı ve bir kira yükümlülüğü olarak bilançoya alır.
2. Kira yükümlülüğü gelecekteki kira ödemelerinin bugünkü değeridir; gider amortisman ve faize ayrılır ve ilk yıllarda eski kira giderinden yüksektir.
3. Kira gideri FAVÖK'ten çıktığı için TFRS'ye geçen bir şirketin FAVÖK'ü yükselir.
4. BOBİ FRS'de geleneksel kiralamalar gider yazılır; yalnızca finansal kiralamalar bilançoya girer.

Kendini sına

1. Zeynep'in şirketinin depo kirası TFRS'ye göre bilançoya hangi tutarla girer ve neden kira toplamından küçüktür?
2. İlk yıl TFRS'ye göre yazılan gider eski kira giderinden neden fazladır ve FAVÖK nasıl etkilenir?
3. Kerem'in hastanesindeki cihaz kiralaması neden hangi standart uygulanırsa uygulansın bilançoya girer?

Yanıtlar

1. Beş yıllık 6 milyonluk ödemelerin varsayımsal oranla bugünkü değeri olan yaklaşık 16,1 milyon lirayla girer. Gelecekte ödenecek bir lira bugün bir liradan az değerli sayıldığı için bugünkü değer, 30 milyonluk toplamdan küçüktür.
2. Çünkü gider amortisman ve faize ayrılır ve faiz, borcun en büyük olduğu ilk yıl en yüksektir: yaklaşık 3,2 milyon amortisman ile yaklaşık 4 milyon faiz, 7,26 milyon eder. FAVÖK ise yükselir, çünkü 6 milyonluk kira gideri faaliyet giderlerinden çıkar ve yerine gelen amortisman ile faiz FAVÖK'ün dışındadır.
3. Çünkü cihazın ekonomik ömrünün tamamı hastanede geçecek ve sözleşme sonunda sembolik bir bedelle hastanenin olacak; sahipliğin risk ve getirilerinin tamamına yakını hastaneye geçer. Bu bir finansal kiralamadır ve iki standartta da bilançoya alınır.

Sonraki derse köprü

Kerem'in hastanesinde kaybedilme olasılığı düşük görülen dava bilançoya girmemişti; Zeynep'in şirketinde de standart değişmeden önce depo kirası hiçbir borç satırında görünmüyordu. Sonraki ders bilançonun göstermediklerini arıyor: çalışanların becerisi, müşteri ilişkileri, koşullu yükümlülükler ve teminat mektupları nerede yazar?