Paylaşım ekonomisi ve konaklama

Öğrenme çıktıları

• Hatırlama — Eşler arası piyasayı, kısa süreli kiralamayı, esnek arzı, konutun yeniden tahsisini, soylulaştırmayı ve izin belgesi sistemini tanımlar.
• Anlama — Çevrim içi konaklama platformlarının otellerle nasıl rekabet ettiğini, zirve dönemlerde neden özellikle önemli hâle geldiğini ve konut piyasası üzerinden kiralara ve ev fiyatlarına nasıl yansıdığını açıklar.
• Uygulama — Esnek arzın zirve dönemde fiyatları nasıl sınırladığını, bir ev sahibinin uzun süreli ve kısa süreli kiralama arasındaki seçimini, bir kiracının kira artışından payına düşeni ve bir izin sisteminin caydırıcılığını sayısal örneklerle hesaplar.
• Değerlendirme — Zervas, Proserpio ile Byers'ın Airbnb'nin otel sektörüne etkisine dair bulgusunu ve Garcia-López, Jofre-Monseny, Martínez-Mazza ile Segú'nun Barselona'da konut piyasasına etkisine dair bulgusunu kullanarak, kısa süreli kiralamayı düzenleyen politikaların kimin lehine ve kimin aleyhine işlediğini tartar.

Sezgi

Açılış

Bir kentin merkezinde bir apartman dairesi. Sahibi, daireyi yıllardır bir aileye aylık kirayla veriyordu. Bir gün bir çevrim içi platformda, aynı dairenin turistlere gecelik olarak çok daha yüksek bir fiyatla kiralanabileceğini görüyor. Kiracı ailenin sözleşmesi bittiğinde daireyi boşaltıyor, eşyaları yeniliyor ve kapıya bir şifreli anahtar kutusu takıyor. Artık dairede her hafta farklı bir turist kalıyor.

Bu karar, ev sahibi için akılcıdır ve turistler için de yararlıdır: turistler, otel odasından daha geniş, mutfaklı ve çoğu zaman daha ucuz bir konaklama bulur. Ama kararın başka sonuçları da vardır. Kentin uzun süreli kiralık konut stoku bir daire azalmıştır; kira arayan aileler için seçenekler daralmış, fiyatlar biraz daha yükselmiştir. Apartmanın öbür sakinleri, merdivende her hafta yeni bavullar, gece yarısı gelen misafirler ve çöp sorunlarıyla karşılaşır. Mahallenin otelleri ise yeni bir rakiple yüz yüzedir.

Önceki derste turistikleşmeyi, yani kentlerin turist taleplerine göre dönüşmesini gördük. Bu ders, bu dönüşümün en tartışmalı cephesini ele alıyor: konutların çevrim içi platformlar aracılığıyla kısa süreli konaklamaya açılmasını, bunun turistlere, ev sahiplerine, otellere ve kiracılara etkilerini ve kentlerin bu dönüşümü nasıl düzenlemeye çalıştığını.

Hikâye — Yüz günlük izin

Türkiye'de konutların turistlere kısa süreli kiralanması, uzun süre büyük ölçüde düzenlenmemiş bir alandı. 25 Ekim 2023'te kabul edilen ve 2 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlanan 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, bu alanı ilk kez kapsamlı biçimde düzenledi.

Kanunun amacı, konutların gerçek ve tüzel kişilere turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemekti. Kanun, izin belgesini, kiraya verenin konutunu en fazla yüz gün süreyle kiralamasına izin verilmesi amacıyla düzenlenen belge olarak tanımlıyordu; tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamalar kanunun kapsamı dışındaydı. Kanunun en dikkat çekici hükümlerinden biri, izin başvurularında, izin belgesine konu dairenin bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınan bir kararın sunulmasını zorunlu tutmasıydı.

Kanun, izinsiz kiralamaya ağır yaptırımlar da getiriyordu. İzin belgesi olmadan turizm amaçlı kiralanan konutların sahiplerine, her bir konut için yüz bin lira idari para cezası uygulanacak ve izin almaları için on beş gün süre verilecekti. Bu süre sonunda izin almadan kiralamaya devam edenlere beş yüz bin lira ceza uygulanacaktı. İzin belgesi sahibinden kiraladığı konutu kendi adına üçüncü kişilere kiraya verenlere de her bir sözleşme için yüz bin lira ceza öngörülüyordu. Kanunun bu hükümleri 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girdi ve o tarihte kiralama faaliyetinde bulunanların bir ay içinde izin için başvurması zorunlu tutuldu.

Bu düzenleme, dünyanın birçok kentinde benzer biçimlerde tartışılan bir sorunun Türkiye'deki cevabıydı. Kısa süreli kiralama, turistlere daha fazla seçenek, ev sahiplerine ek gelir ve zirve dönemlerde ek kapasite sağlar; ama konut stokunu azaltabilir, kiraları yükseltebilir ve apartman sakinlerine dışsal bedeller yükleyebilir. Oy birliği şartı, bu dışsal bedellerin en yakın taşıyıcılarına, yani komşulara, bir veto hakkı veriyordu. Bu ders, bu seçimlerin ekonomik mantığını inceliyor.

Kavram

Paylaşım ekonomisinin temel yapısı şudur.

Bu piyasanın konaklamadaki biçimi şudur.

Eşler arası konaklamanın otellerden ayrıldığı ekonomik özellik şudur.

Kısa süreli kiralamanın konut piyasasına yansıyan sonucu şudur.

Bu sürecin toplumsal boyutunu anlatan kavram şudur.

Kısa süreli kiralamayı düzenlemenin yaygın bir yolu şudur.

Veri ve kanıt

Bu bulgu, kısa süreli kiralamanın turizm arzına etkisini anlamak için önemlidir. Otel binası bir gecede büyümez; zirve günlerinde fiyatların sert sıçramasının nedeni de budur. Eşler arası konaklama, bu kısıtı gevşetir: festival haftasında ya da yılbaşında, binlerce ev sahibi evlerini kiraya açarak kapasiteyi anında artırır ve otellerin fiyatlarını sınırlar. Bu faydanın, platformu hiç kullanmayan otel müşterilerine de gitmesi önemlidir: otel fiyatlarının daha az yükselmesi, otelde kalan herkesi kazandırır. Kaybedenler ise başta düşük fiyatlı oteller olmak üzere, platformla en doğrudan rekabet eden işletmelerdir.

Bu bulgu, kısa süreli kiralamanın konut piyasasına etkisinin ortalamada küçük, ama belirli mahallelerde büyük olduğunu gösterir. Kentin ortalamasında yüzde 1,9'luk bir kira artışı sınırlı görünebilir; ama turistlerin yoğunlaştığı mahallelerde yüzde 7'lik bir artış, o mahallelerde kiracı olarak yaşayan haneler için önemli bir yüktür. Etkinin kaynağı, konutun yeniden tahsisidir: uzun süreli kiralık daireler kısa süreli kiralamaya geçtikçe, kalan daireler için rekabet artar. Bulgunun bir başka önemli yanı, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki bölüşümdür: ev fiyatlarındaki artış ev sahiplerine servet kazandırırken, kira artışı kiracıların gelirinden çıkar.

Neden önemli?

Kısa süreli kiralama, turizm ile konut politikasının kesiştiği bir alandır. Bir yandan turizm kapasitesini esnek biçimde genişletir, turistlere seçenek ve ev sahiplerine gelir sağlar; öbür yandan, turistlerin yoğunlaştığı mahallelerde konut stokunu daraltarak kiracıları zorlayabilir. Bir kentin bu iki etki arasındaki dengeyi nasıl kurduğu, hem turizminin rekabet gücünü hem de sakinlerinin yaşam koşullarını belirler.

Türkiye'de 7464 sayılı Kanun'la kurulan izin sistemi, bu dengeyi kurmaya yönelik bir adımdır. Ama düzenlemenin sonuçları, nasıl uygulandığına bağlıdır: oy birliği şartı, cezaların caydırıcılığı ve denetimin etkinliği, kısa süreli kiralamanın ne ölçüde kayıt altına alınacağını ve konut piyasasına etkisinin ne ölçüde sınırlanacağını belirler. Bu ders, bu soruları değerlendirmenin ekonomik araçlarını veriyor.

Model

Kısa süreli kiralamanın ekonomisini dört taraf üzerinden hesaplayacağız: turistler ve oteller, ev sahipleri, kiracılar ve apartman komşuları. Önce esnek arzın zirve dönemde fiyatları nasıl sınırladığını, sonra ev sahibinin kiralama kararını, ardından kiralara etkisini, kazanç ve kayıpların dağılımını ve son olarak izin sisteminin, oy birliği şartının ve cezaların ekonomisini inceleyeceğiz. Kanundaki tutarlar ve Barselona çalışmasındaki oranlar gerçektir; öbür bütün sayılar örnek olarak konmuştur.

Çözümlü örnek — Yılbaşı gecesi

Bir kentte otellerin toplam kapasitesi 10.000 odadır. Yılbaşı gecesi oda fiyatı P lira iken turistler 20.000 − 2P oda ister. Kentte kısa süreli kiralama yoksa, oteller kapasiteyi dolduracak fiyatı bulur: 20.000 − 2P = 10.000 eşitliğinden P = 5.000 lira.

Şimdi kentte ev sahipleri de evlerini kiraya açabilsin. Bir ev sahibi, gecelik fiyat 2.000 liranın üzerine çıktığında evini kiralamaya başlıyor ve fiyat yükseldikçe daha çok ev sahibi katılıyor: ev sahiplerinin sunduğu ev sayısı 0,5 × (P − 2.000)'dir. Toplam arz 10.000 + 0,5P − 1.000'dir. Talep ile eşitlendiğinde 9.000 + 0,5P = 20.000 − 2P, yani P = 4.400 lira olur. Bu fiyattan ev sahipleri 0,5 × 2.400 = 1.200 ev sunar.

Esnek arz, yılbaşı fiyatını 5.000 liradan 4.400 liraya, yani yüzde 12 düşürür. Otellerde kalan 10.000 turist, oda başına 600 lira, toplam 6 milyon lira daha az öder. Ek 1.200 turist de, kısa süreli kiralama olmasaydı hiç yer bulamayacakken, kentte kalabilir. Bu, Zervas ve arkadaşlarının Austin'de festival döneminde bulduğu etkinin ve Farronato ile Fradkin'in kapasitenin kısıtlı olduğu zaman ve yerlerde yoğunlaştığını gösterdiği refah kazancının mantığıdır.

Çözümlü örnek — Sıradan bir salı

Aynı kentte sıradan bir salı gecesi talep 12.000 − 2P'dir. Oteller 10.000 odayı doldurmak için 12.000 − 2P = 10.000, yani P = 1.000 liralık bir fiyat belirler. Bu fiyat, ev sahiplerinin kiralamaya başladığı 2.000 liralık eşiğin altındadır; hiçbir ev sahibi evini kiraya açmaz.

Sıradan günlerde esnek arz piyasaya hiç girmez; oteller kapasitelerini doldurabildiği için kısa süreli kiralamanın fiyatlar üzerinde etkisi yoktur. Bu, kısa süreli kiralamanın otel sektörüne etkisinin neden zamana ve yere göre bu kadar farklı olduğunu açıklar: kapasitenin bağlayıcı olduğu zirve dönemlerde etki büyüktür, kapasitenin boş kaldığı dönemlerde ise küçüktür. Bir politika yapıcı, kısa süreli kiralamanın turizme katkısını değerlendirirken, bu katkının yılın birkaç gününe mi yoksa bütün yıla mı yayıldığını sormalıdır.

Ama gerçekte ev sahiplerinin bir kısmı esnek değil, kalıcı sağlayıcıdır: dairelerini yıl boyunca yalnızca turistlere kiralarlar. Bu daireler, sıradan günlerde de otellerle rekabet eder ve konut piyasasından kalıcı olarak çekilmiştir. Esnek arzın faydaları ile konut piyasasına maliyeti, bu iki tür ev sahibi arasındaki dengeye bağlıdır.

Çözümlü örnek — Ev sahibinin kararı

Bir ev sahibi, dairesini uzun süreli olarak aylık 20.000 liraya kiraya verebiliyor. Kısa süreli kiralarsa, gecelik ortalama 2.500 liradan ayda ortalama 18 gece dolu kalacağını tahmin ediyor; aylık brüt gelir 45.000 liradır. Ama platform komisyonu, temizlik, faturalar ve eşya yıpranması bu gelirin yüzde 30'unu, yani 13.500 lirayı götürüyor; ev sahibinin kendi zamanının ve yönetim zahmetinin değeri de ayda 5.000 lira. Net kazanç 45.000 − 13.500 − 5.000 = 26.500 liradır.

Kısa süreli kiralama, ev sahibine ayda 6.500 lira daha fazla kazandırır; yılda 78.000 lira. Ev sahibi, bu farkın risklerini de tartar: talebin dalgalanması, kötü değerlendirmeler, komşularla anlaşmazlık ve düzenleme değişiklikleri. Ama farkın büyüklüğü, turistlerin yoğun olduğu mahallelerde pek çok ev sahibini kısa süreli kiralamaya yöneltmeye yeter.

Bu hesap, konutun yeniden tahsisinin bireysel mantığını gösterir. Her ev sahibi kendi kazancını hesaplar; kararının kentin kiralık konut stokuna ve kiracılara etkisini hesaba katmaz. Bu, önceki derslerde gördüğümüz dışsallığın konut piyasasındaki bir biçimidir; ama dikkat edilmesi gereken bir nokta vardır: kira artışı, piyasa yoluyla ortaya çıkan bir fiyat değişimidir ve kiracıların kaybı, ev sahiplerinin kazancıyla kısmen dengelenir. Asıl dışsallık, apartman komşularına yüklenen gürültü ve güvenlik kaygıları gibi fiyatlara yansımayan bedellerdir.

Çözümlü örnek — Kiracının payına düşen

Garcia-López ve arkadaşlarının Barselona'da bulduğu oranları, aylık 20.000 lira kira ödeyen bir kiracıya uygulayalım. Ortalama bir mahallede yüzde 1,9'luk bir kira artışı, aylık 380 lira, yıllık 4.560 lira demektir. Airbnb faaliyetinin en yoğun olduğu mahallelerde yüzde 7'lik bir artış ise aylık 1.400 lira, yıllık 16.800 lira demektir.

Aynı mahallelerde 5 milyon lira değerindeki bir evin sahibi için, ortalama mahallede yüzde 4,6'lık bir işlem fiyatı artışı 230.000 liralık, en yoğun mahallelerde yüzde 17'lik bir artış 850.000 liralık bir servet kazancı demektir.

Bu hesap, kısa süreli kiralamanın konut piyasasındaki etkisinin bölüşümsel boyutunu gösterir. Ev sahipleri, hem kısa süreli kiralama gelirinden hem de evlerinin değerindeki artıştan kazanır; kiracılar ise daha yüksek kira öder. Ev sahipliği oranının yüksek olduğu mahallelerde kazananlar çoğunluktadır; kiracıların yoğun olduğu, genellikle daha düşük gelirli mahallelerde ise kaybedenler. Soylulaştırma tartışmasının ekonomik özü budur: aynı fiyat artışı, mahallenin farklı sakinleri için zıt anlamlar taşır.

Çözümlü örnek — Kazanç ve kayıp tablosu

Bir mahallede kısa süreli kiralamanın bir yıllık etkilerini kabaca toplayalım. Turistler, otel fiyatlarının daha az yükselmesi ve daha fazla seçenek sayesinde 30 milyon lira kazanıyor. Kısa süreli kiralama yapan ev sahipleri, uzun süreli kiraya göre 25 milyon lira ek gelir elde ediyor. Oteller, daha düşük fiyatlar ve kaybettikleri müşteriler nedeniyle 20 milyon lira kaybediyor. Mahallenin kiracıları, artan kiralar nedeniyle 15 milyon lira ek kira ödüyor; bu tutarın büyük kısmı uzun süreli kiraya veren ev sahiplerine ek gelir olarak gidiyor. Apartman komşularına yüklenen gürültü ve rahatsızlık bedeli 10 milyon lira olarak tahmin ediliyor.

Kiracıların ödediği ek kira ile ev sahiplerinin aldığı ek kira birbirini dengelediği için, toplam refah hesabında yalnızca bir aktarımdır. Net toplam etki 30 + 25 − 20 − 10 = 25 milyon liralık bir kazançtır. Ama bu net kazanç, ağır bir dağılım sorununu gizler: kiracılar ve komşular kaybeder, ev sahipleri ve turistler kazanır.

Bu tablo, kısa süreli kiralamaya dair politika tartışmasının neden bu kadar sert olduğunu gösterir. Toplam kazancı hesaplayan bir iktisatçı, platformların toplumsal refahı artırdığı sonucuna varabilir; kira artışıyla karşılaşan bir kiracı ise bunun kendisi için bir kayıp olduğunu söyler. Her iki yargı da kendi açısından doğrudur. Politikanın görevi, toplam kazancı mümkün olduğunca koruyarak kaybedenleri ya korumak ya da onlara tazminat sağlamaktır.

Çözümlü örnek — Oy birliği şartı

7464 sayılı Kanun'a göre bir dairenin kısa süreli kiralanması için, dairenin bulunduğu binanın bütün kat maliklerinin oy birliğiyle karar vermesi gerekiyor. On daireli bir binada, kiralamak isteyen ev sahibi dışındaki dokuz kat malikinin her birinin, birbirinden bağımsız olarak yüzde 80 olasılıkla onay verdiğini varsayalım.

Dokuz malikin hepsinin onay verme olasılığı 0,8⁹ ≈ 0,134'tür; yani başvuruların yalnızca yaklaşık yüzde 13'ü oy birliğine ulaşır. Her bir komşunun büyük olasılıkla onay verdiği bir durumda bile, oy birliği şartı başvuruların büyük çoğunluğunu engeller.

Bu, önceki derslerde gördüğümüz engelleme sorununun bir biçimidir: tek bir malikin itirazı, bütün işlemi durdurur. Şartın bir gerekçesi vardır: kısa süreli kiralamanın gürültü ve güvenlik gibi bedelleri en çok komşulara düşer; onlara veto hakkı vermek, bu dışsallığı karar sürecine katmanın bir yoludur. Ama veto hakkı, komşuların kendi kayıplarından fazlasını talep etmesine de imkân verir. Kiralamak isteyen ev sahibi, komşularına ortak giderlere katkı ya da başka bir tazminat önererek onların onayını satın alabilir; bu, önceki derslerde gördüğümüz pazarlıkla dışsallığın içselleştirilmesi fikrinin bir uygulamasıdır. Ama on komşuyla pazarlık etmenin maliyeti yüksektir; bu yüzden oy birliği şartı fiilen kısa süreli kiralamayı büyük ölçüde sınırlayan bir araç olarak işleyebilir.

Çözümlü örnek — Ceza caydırır mı?

Bir ev sahibi, izin almadan dairesini kısa süreli kiralayarak uzun süreli kiraya göre ayda 6.500 lira daha fazla kazanıyor; yılda 78.000 lira. Kanuna göre izinsiz kiralamanın cezası konut başına 100.000 liradır ve izin için on beş gün süre verilir; süre sonunda faaliyete devam edilirse ceza 500.000 liraya çıkar.

Ev sahibi, bir yıl içinde yakalanma olasılığını yüzde 30 olarak tahmin ederse, beklenen ilk ceza 0,3 × 100.000 = 30.000 liradır; bu, yıllık 78.000 liralık ek kazançtan küçüktür. Ama yakalandıktan sonra izin alamazsa ve faaliyete devam ederse, 500.000 liralık ikinci ceza riskiyle karşılaşır. İkinci aşamada yakalanma olasılığı çok daha yüksektir, çünkü ev sahibi artık kayıtlıdır; bu olasılık yüzde 80 ise beklenen ceza 400.000 liradır.

Bu hesap, cezanın caydırıcılığının yalnızca tutarına değil, denetimin etkinliğine bağlı olduğunu gösterir. İlk ceza tek başına zayıf bir caydırıcı olabilir; ama kademeli artan ceza ve yakalandıktan sonra artan denetim olasılığı, izinsiz faaliyetin sürdürülmesini çok pahalı hâle getirir. Denetim için platformlardaki ilanların izin numaralarıyla eşleştirilmesi, yakalanma olasılığını belirgin biçimde artırabilir; bu, önceki derslerde gördüğümüz izlenebilirliğin konut piyasasındaki karşılığıdır.

Çözümlü örnek — Konut stokunun ne kadarı?

Bir mahallede 5.000 konut var; bunların 3.000'i sahiplerince oturuluyor, 2.000'i uzun süreli kiralık. Kısa süreli kiralama yaygınlaştıkça, kiralık konutların 300'ü kısa süreli kiralamaya geçiyor; uzun süreli kiralık stok 2.000'den 1.700'e, yani yüzde 15 azalıyor.

Kiralık konut talebinin kiraya göre esnekliği −0,5 ise, kiracı talebinin yüzde 15 azalan stoka sığması için kiraların yaklaşık 15 / 0,5 = yüzde 30 artması gerekir; esneklik −2 ise, kiralar yaklaşık yüzde 7,5 artar. Kiracıların mahalleden ayrılıp başka mahallelere gidebildiği bir kentte, talep daha esnektir ve kira artışı daha küçük olur; ama ayrılan kiracılar da başka mahallelerin kiralarını yükseltir.

Bu hesap, Garcia-López ve arkadaşlarının bulduğu kira etkilerinin neden mahalleler arasında bu kadar farklı olduğunu açıklamaya yardım eder: kısa süreli kiralamanın kiralık stoktan aldığı pay mahalleden mahalleye değişir ve kiracıların başka mahallelere taşınma imkânı etkinin büyüklüğünü belirler. Kiralık stokun küçük bir kısmının bile kısa süreli kiralamaya geçmesi, turistlerin yoğunlaştığı mahallelerde kiraları belirgin biçimde etkileyebilir.

Modelin sınırları

Bu dersteki hesaplar, birkaç denklemle sınırlı tutuldu; gerçek piyasanın yalnız ana hatlarını taşır. Yılbaşı ve salı örneklerindeki talep ve arz denklemleri varsayımdır; gerçek otel ve ev sahibi davranışları daha karmaşıktır ve platformların fiyatlama araçları, oteller ile ev sahiplerinin fiyatlarını sürekli birbirine göre ayarlamasına imkân verir. Kazanç ve kayıp tablosundaki tutarlar da varsayımdır ve özellikle komşulara yüklenen bedellerin parasal karşılığını ölçmek güçtür.

Barselona'ya dair oranlar, belirli bir kentin belirli bir dönemine aittir ve Türkiye'deki kentlere doğrudan aktarılamaz: konut piyasasının yapısı, ev sahipliği oranı ve turizmin mahallelere dağılımı farklıdır. Oy birliği ve ceza hesapları da kanunun uygulanmasına dair varsayımlara dayanır; düzenlemenin gerçek etkisi, ancak uygulamanın sonuçları gözlenerek ölçülebilir. Ayrıca bu ders, kısa süreli kiralamanın yasaklanması ya da serbest bırakılması gerektiğini söylemez; seçim, kentin turizm, konut ve mahalle yaşamı hedefleri arasındaki dengeye bağlıdır.

Uygulama

Özet kartı

1. Eşler arası konaklama platformları, otellerin sabit kapasitesine esnek bir arz ekler. Bu arz, kapasitenin kısıtlı olduğu zirve dönemlerde fiyatları sınırlar ve bütün tüketicilere fayda sağlar; sıradan dönemlerde ise etkisi küçüktür. Ama dairelerini yıl boyunca turistlere kiralayan ev sahipleri, konut piyasasından kalıcı olarak çekilir.
2. Türkiye'de 2 Kasım 2023'te yayımlanan 7464 sayılı Kanun, konutların en fazla yüz gün süreyle turizm amaçlı kiralanmasını izin belgesine bağladı; başvuruda binanın bütün kat maliklerinin oy birliği kararı zorunlu tutuldu. İzinsiz kiralamaya konut başına yüz bin lira, on beş günlük süre sonunda devam edilirse beş yüz bin lira ceza öngörüldü; hükümler 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girdi.
3. Kısa süreli kiralamanın konut piyasasına etkisi, konutun yeniden tahsisi yoluyla ortaya çıkar ve bölüşümseldir: ev sahipleri hem kira gelirinden hem de ev değerindeki artıştan kazanır, kiracılar daha yüksek kira öder. Oy birliği şartı, komşulara bir veto hakkı vererek dışsallığı karar sürecine katar, ama engelleme sorununa yol açabilir.
4. Zervas, Proserpio ve Byers, Airbnb arzının en yüksek olduğu Austin'de otel gelirleri üzerindeki nedensel etkinin yüzde 8–10 olduğunu, düşük fiyatlı otellerin en çok etkilendiğini ve etkinin esas olarak otel fiyatlarının daha az agresif belirlenmesi yoluyla bütün tüketicilere fayda sağladığını buldu.
5. Garcia-López ve arkadaşları, Barselona'da Airbnb faaliyetinin ortalama bir mahallede kiraları yüzde 1,9, işlem fiyatlarını yüzde 4,6, ilan fiyatlarını yüzde 3,7 artırdığını; en yoğun onda birlik dilimdeki mahallelerde ise kiraları yüzde 7, işlem ve ilan fiyatlarını yüzde 17 ve yüzde 14 artırdığını buldu.

Kavram sözlüğü

Kendini sına

1. (Çıktı 1) Esnek arz ile otellerin sabit kapasitesi arasındaki farkı açıkla. Eşler arası konaklama hangi dönemlerde otel fiyatlarını en çok etkiler?
2. (Çıktı 2) Kısa süreli kiralama, kentteki toplam konut sayısını değiştirmediği hâlde kiraları nasıl yükseltebilir?
3. (Çıktı 3) Bir kentte otel kapasitesi 8.000 odadır; zirve gecesinde talep 18.000 − 2P'dir. Ev sahipleri fiyat 1.500 liranın üzerine çıkınca 0,5 × (P − 1.500) ev sunuyor. Kısa süreli kiralama olmadan ve olduğunda zirve fiyatını hesapla.
4. (Çıktı 3) On iki daireli bir binada kiralamak isteyen ev sahibi dışındaki on bir malikin her biri yüzde 85 olasılıkla onay veriyor. Oy birliği sağlanma olasılığı nedir? Malik sayısı beş olsaydı ne olurdu?
5. (Çıktı 4) Zervas, Proserpio ve Byers'ın bulgusu, «Kısa süreli kiralama platformları yalnızca otellere zarar verir» görüşü hakkında ne söyler?
6. (Çıktı 4) Bir siyasetçi, «Kısa süreli kiralama kiraları artırıyor; bu yüzden bütün kentte tamamen yasaklanmalıdır» diyor. Barselona'daki mahalle farkları ve yılbaşı hesabı bu öneriye hangi itirazları doğurur?

Cevaplar

1. Otellerin oda sayısı kısa dönemde sabittir; talep arttığında oteller arzlarını artıramaz ve fiyatlar yükselir. Eşler arası konaklamada ise ev sahipleri, fiyatlar yüksek olduğunda evlerini ya da odalarını kiraya açabilir, fiyatlar düştüğünde kendileri kullanabilir; bu, arzın piyasa koşullarına göre hızla genişleyip daralabilmesi demektir. Eşler arası konaklama, otel kapasitesinin bağlayıcı olduğu zirve dönemlerde, yani festivallerde, bayramlarda ve yılbaşı gibi yoğun günlerde otel fiyatlarını en çok etkiler; sıradan dönemlerde oteller kapasitelerini doldurabildiği için etkisi küçüktür.
2. Kısa süreli kiralama, toplam konut sayısını değiştirmez, ama konutları uzun süreli oturan hanelerin kullanımından kısa süreli konaklayan ziyaretçilerin kullanımına geçirir. Uzun süreli kiralık konut stoku azalır; kira arayan haneler için kalan daireler üzerindeki rekabet artar ve kiralar yükselir. Etki, kısa süreli kiralamanın kiralık stoktan aldığı payın yüksek olduğu ve kiracıların başka mahallelere kolayca taşınamadığı yerlerde büyüktür.
3. Kısa süreli kiralama yoksa 18.000 − 2P = 8.000 eşitliğinden P = 5.000 lira olur. Kısa süreli kiralama varsa toplam arz 8.000 + 0,5P − 750'dir; 7.250 + 0,5P = 18.000 − 2P eşitliğinden 2,5P = 10.750, P = 4.300 lira olur. Bu fiyattan ev sahipleri 0,5 × 2.800 = 1.400 ev sunar.
4. On bir malikin hepsinin onay verme olasılığı 0,85¹¹ ≈ 0,167'dir; yaklaşık yüzde 17. Malik sayısı beş olsaydı 0,85⁵ ≈ 0,444, yani yaklaşık yüzde 44 olurdu. Bina büyüdükçe oy birliğine ulaşmak hızla zorlaşır.
5. Zervas ve arkadaşları, Airbnb'nin otel gelirlerini Austin'de yüzde 8–10 azalttığını ve düşük fiyatlı otellerin en çok etkilendiğini buldu; bu, görüşün otellere zarar verdiği kısmını destekler. Ama etkinin esas olarak otel fiyatlarının daha az agresif belirlenmesi yoluyla ortaya çıktığını ve bunun platformu kullanmayanlar dahil bütün tüketicilere fayda sağladığını da buldular. Ayrıca zirve dönemlerde ek kapasite sağlayarak daha fazla turistin kentte kalmasına imkân verir. Görüş, kayıpları görüyor ama kazançları göz ardı ediyor.
6. Garcia-López ve arkadaşları, Barselona'da kısa süreli kiralamanın kiraları gerçekten artırdığını buldu; ama etki ortalama bir mahallede yüzde 1,9 iken, en yoğun mahallelerde yüzde 7'ydi. Bu, sorunun kentin bütününe değil, turistlerin yoğunlaştığı belirli mahallelere odaklandığını gösterir. Dersteki hesaplar, kısa süreli kiralamanın zirve dönemlerde turistlere ve otel müşterilerine fayda sağladığını ve ev sahiplerine gelir getirdiğini de gösterdi. Bütün kentte tam bir yasak, bu faydaları da ortadan kaldırır. Daha hedefli seçenekler, yoğun mahallelerde kısıtlamalar, izin ve kayıt sistemi, yıllık gece sınırları ya da kısa süreli kiralama gelirlerinden alınan vergilerin kiracılara konut desteği olarak kullanılması olabilir.

İleri okuma

• Georgios Zervas, Davide Proserpio, John W. Byers (2017). «The Rise of the Sharing Economy: Estimating the Impact of Airbnb on the Hotel Industry». Journal of Marketing Research 54(5). Airbnb'nin otel gelirleri ve fiyatları üzerindeki etkisi.
• Miquel-Àngel Garcia-López, Jordi Jofre-Monseny, Rodrigo Martínez-Mazza, Mariona Segú (2020). «Do Short-Term Rental Platforms Affect Housing Markets? Evidence from Airbnb in Barcelona». Journal of Urban Economics 119. Kısa süreli kiralamanın kiralara ve konut fiyatlarına etkisi.
• Chiara Farronato, Andrey Fradkin (2022). «The Welfare Effects of Peer Entry: The Case of Airbnb and the Accommodation Industry». American Economic Review 112(6). Eşler arası konaklamanın refah etkileri ve zirve dönemler.
• Hans R. A. Koster, Jos van Ommeren, Nicolas Volkhausen (2021). «Short-Term Rentals and the Housing Market: Quasi-Experimental Evidence from Airbnb in Los Angeles». Journal of Urban Economics 124. Kısa süreli kiralama düzenlemelerinin konut piyasasına etkisi.

Sonraki derse köprü

Bu dizide turizmin talebini, arzını, fiyatlamasını, dış dengeye katkısını, dışsallıklarını ve paylaşım ekonomisini ayrı ayrı inceledik ve her birinde Türkiye'den örnekler gördük. Sıradaki ders bu parçaları tek bir tabloda birleştiriyor: Türkiye'nin turizm modeli nasıl oluştu, turistler hangi pazarlardan geliyor, kapasite nerede yoğunlaşıyor, her şey dahil sistemi gelir ve sızıntı açısından ne anlama geliyor, krizler turizmi nasıl etkiledi ve Türkiye turizmi hangi yapısal sorunlarla karşı karşıya? Sıradaki ders Türkiye turizmini bir vaka olarak ele alıyor.