Mülkiyet hakları

Öğrenme çıktıları

• Hatırlama — Mülkiyet hakları demetini, Demsetz hipotezini, mülkiyet güvencesini, tapu tescilini, ortak kullanım dışı trajedisini ve zamanaşımıyla kazanmayı tanımlar.
• Anlama — Bir topluluğun ortak bir kaynağı ne zaman paylara böldüğünü ve güvenli mülkiyet haklarının yatırım, emek arzı ve kredi kararlarını hangi kanallardan etkilediğini açıklar.
• Uygulama — Güvencesiz mülkiyet altında bir yatırımın beklenen getirisini, bir mülkiyet sisteminin kurulmasının fayda ve maliyetini ve çok sayıda hak sahibinin bir kaynağın kullanımını nasıl kilitleyebileceğini hesaplar.
• Değerlendirme — Galiani ile Schargrodsky'nin Buenos Aires ve Field'in Peru tapu bulgularını kullanarak tapu tescil programlarının hangi etkileri beklenebileceğini ve hangi beklentilerin abartılı olduğunu değerlendirir.

Sezgi

Açılış

Bir kentin kenarında, onlarca yıl önce boş bir hazine arazisine kurulmuş bir mahalle var. Evlerin çoğu tek katlı, bazıları yarım kalmış. Aileler, ikinci bir kat çıkmayı, çatıyı yenilemeyi ya da bir dükkân açmayı yıllardır düşünüyor, ama çoğu harekete geçmiyor. Nedeni basit: evin altındaki toprağın gerçekten onlara ait olup olmadığından emin değiller. Bir gün bir yıkım kararı ya da bir kentsel dönüşüm projesi gelirse, yapılan yatırımın boşa gideceğinden korkuyorlar.

Sonra belediye, mahalle sakinlerine tapu vermeye karar veriyor. Birkaç yıl içinde mahallede inşaat sesleri artıyor, evlere yeni katlar ekleniyor, bahçeler düzenleniyor. Toprak aynı toprak, aileler aynı aileler; değişen yalnızca bir belge. Bu belge, insanların davranışını neden bu kadar değiştiriyor?

Önceki derste hukuk kurallarını birer teşvik olarak ele aldık. Mülkiyet hakları, bu kuralların en temelidir: bir kaynağı kimin kullanabileceğini, ondan kimin gelir elde edebileceğini ve onu kimin başkasına devredebileceğini belirler. Bu ders, mülkiyet haklarının neden ortaya çıktığını, güvence altına alınmalarının neleri değiştirdiğini ve tapu dağıtmanın bir yoksullukla mücadele aracı olarak ne vaat edip ne vaat etmediğini ele alıyor.

Hikâye — Kunduzlar ve av bölgeleri

1967'de iktisatçı Harold Demsetz, American Economic Review'da «Toward a Theory of Property Rights», yani «Bir Mülkiyet Hakları Kuramına Doğru» başlığını taşıyan, on üç sayfayı geçmeyen bir yazı çıkardı. Demsetz'in sorusu şuydu: mülkiyet hakları neden bazı yerlerde ve bazı zamanlarda ortaya çıkar, başka yerlerde ve zamanlarda çıkmaz?

Demsetz, cevabını bir antropoloji çalışmasından aldığı bir örnekle anlattı. Kanada'nın Labrador Yarımadası'nda yaşayan Montagnais halkı, karibu gibi büyük av hayvanları ve kunduz gibi kürklü küçük hayvanlarla geçiniyordu. Avrupalılarla ticaret gelişene kadar, av hayvanları üzerinde fazla bir baskı yoktu ve av alanları herkese açıktı. 1600'lerin başında kürk ticareti ortaya çıktığında, kunduzun değeri birdenbire yükseldi. Avcılar daha çok kunduz avladı ve kunduz nüfusu azalmaya başladı.

Antropolog Eleanor Leacock'un gözlemlerine göre, kürk ticaretinin kunduzun değerini artırmasıyla birlikte Montagnais aileleri arasında belirli av bölgeleri oluşmaya başladı. Bir aile kendi bölgesindeki kunduzları avlıyor ve başka ailelerin bu bölgede avlanmasını engelliyordu. Bu düzenin bir sonucu vardı: bir aile, bugün bir kunduzu avlamayıp bıraktığında, gelecekte onun yavrularından kendisi yararlanacaktı. Aileler bu yüzden kendi bölgelerinde kunduz stokunu koruma teşviki kazandı.

Demsetz bu örnekten genel bir sonuç çıkardı: mülkiyet hakları, bir kaynağın değerinin artması ya da teknolojinin değişmesi nedeniyle, dışsallıkları içselleştirmenin faydası, hakları tanımlamanın ve korumanın maliyetini aştığında ortaya çıkar. Kunduz değersizken av bölgelerini belirlemeye ve korumaya değmezdi; değeri arttığında, bu maliyete katlanmak kârlı hâle geldi. Bu fikir, sonraki on yıllarda mülkiyet haklarının iktisadi çözümlemesinin çıkış noktası oldu; ama hakların nasıl ve kimin çıkarına ortaya çıktığı sorusunda siyasetin ve gücün rolünü küçümsediği için de eleştirildi.

Kavram

Mülkiyetin tek bir hak değil, bir bütün olduğunu anlatan kavram şudur.

Mülkiyet haklarının ortaya çıkışına dair açıklama şudur.

Hakların varlığından farklı olan önemli bir boyut şudur.

Mülkiyet güvencesini artırmanın yaygın bir yolu şudur.

Mülkiyet haklarının fazla parçalanmasının sonucu şudur.

Uzun süreli kullanımın hukuki sonucu şudur.

Veri ve kanıt

Bu çalışmanın gücü, doğal deneyin kurgusundadır. Tapu alan ve almayan aileler aynı araziyi aynı zamanda işgal etmişti; farkları, kendi seçimlerinden değil, eski sahiplerin mahkemeye gidip gitmemesinden kaynaklanıyordu. Bu, tapulu ailelerin zaten daha girişimci ya da daha varlıklı olduğu itirazını büyük ölçüde ortadan kaldırır. Bulgunun en önemli kısmı ise beklenen bir kanalın, yani krediye erişimin, işlememesidir: tapu, aileleri bankalardan borç alabilir hâle getirerek değil, yatırımlarının güvende olduğunu hissettirerek etki etmiştir.

Field'in bulgusu, mülkiyet güvencesinin beklenmedik bir kanalını gösterir. Tapusu olmayan bir hane, evini boş bıraktığında başkasının işgal etmesinden ya da yetkililerin el koymasından korkabilir; bu yüzden hane üyelerinden birinin, çoğu zaman bir yetişkinin, evi korumak için evde kalması gerekir. Tapu bu koruma ihtiyacını azaltır ve yetişkinlerin dışarıda çalışmasını, çocukların ise çalışmak yerine okula gitmesini mümkün kılar. İki çalışma birlikte, tapunun etkisinin kredi dışındaki kanallardan, yani yatırım güvencesi ve evi koruma ihtiyacının azalması yoluyla ortaya çıktığını gösterir.

Neden önemli?

Dünyada yüz milyonlarca insan, resmî olarak kendilerine ait olmayan topraklarda ve evlerde yaşıyor. Bu insanların mülkiyet güvencesi, hem kendi yatırım ve çalışma kararlarını hem de kentlerin gelişimini etkiliyor. Tapu programları, gelişmekte olan pek çok ülkede yoksullukla mücadelenin ve kentsel planlamanın bir aracı olarak kullanılıyor; bu programların ne sağlayıp ne sağlamadığını bilmek, kaynakların doğru kullanımı için önemlidir.

Mülkiyet haklarının iktisadi çözümlemesi, yalnızca toprakla sınırlı değildir. Radyo frekanslarından balıkçılık kotalarına, internet alan adlarından veri üzerindeki haklara kadar pek çok yeni kaynak için mülkiyet hakları tanımlanıyor. Demsetz'in sorusu, yani hakların ne zaman tanımlanmaya değdiği, bu yeni alanlarda da geçerlidir. Bu kursun fikri mülkiyet dersinde bu soruya yeniden döneceğiz.

Hızla kentleşen ülkelerde, kayıt dışı yerleşimlerin yasallaştırılması, imar afları ve kentsel dönüşüm projeleri, mülkiyet haklarının ekonomisinin doğrudan uygulama alanlarıdır. Bu politikalar, mülkiyet güvencesini artırarak yatırımı teşvik edebilir; ama aynı zamanda gelecekte yeni işgalleri ödüllendirme beklentisi yaratabilir. Bir affın bugünkü sakinlere sağladığını ve yarının işgalcilerine vaat ettiğini birlikte tartmak, önceki derste kurduğumuz iki zamanlı bakışın doğrudan uygulamasıdır.

Model

Çözümlü örnek — Güvencesiz bir yatırımın getirisi

Bir aile, tapusu olmayan evine 100 bin liralık bir kat eklemeyi düşünsün. Yeni kat, aileye kira tasarrufu ya da kira geliri olarak her yıl 12 bin lira sağlayacak ve 20 yıl kullanılacak olsun. Faiz oranı yüzde 8 ise, 20 yıl boyunca her yıl alınan 12 bin liranın bugünkü değeri yaklaşık 118 bin liradır. Mülkiyet güvenceliyse yatırım 18 bin lira net bugünkü değer sağlar ve yapılmaya değer.

Aile, her yıl yüzde 5 olasılıkla evinin yıkılabileceğini ya da elinden alınabileceğini düşünsün. Bu durumda yatırımın getirisi, her yıl evin hâlâ ailede olma olasılığıyla çarpılır. Bu olasılık bir yıl sonra yüzde 95, iki yıl sonra yaklaşık yüzde 90, on yıl sonra yaklaşık yüzde 60'tır. Getirilerin beklenen bugünkü değeri yaklaşık 81 bin liraya düşer ve 100 bin liralık yatırımı karşılamaz. Aile kat eklemez.

Tapu, bu yüzde 5'lik riski ortadan kaldırırsa, aynı aile aynı yatırımı yapar. Galiani ile Schargrodsky'nin Buenos Aires'te gözlediği konut yatırımı artışının mekanizması budur. Hesap ayrıca, mülkiyet güvencesinin bir iskonto oranı gibi işlediğini gösterir: yıllık yüzde 5'lik bir el koyma riski, yatırımcı için faiz oranını yaklaşık 5 puan yükseltmek gibidir. Güvencesiz mülkiyet, uzun vadeli yatırımları en çok cezalandırır. Sayılar varsayımdır.

Çözümlü örnek — Evi korumanın maliyeti

Field'in Peru bulgusunun mekanizmasını sayılarla görelim. Tapusu olmayan bir hanede iki yetişkin var; biri evi boş bırakmamak için gün boyu evde kalıyor ve evde küçük işler yapıyor, öbürü dışarıda çalışıyor. Dışarıda çalışan yetişkin günde 400 lira kazanıyor; evde kalanın evdeki işlerinin değeri günde 150 lira.

Tapu alındıktan sonra, evi boş bırakmanın riski azalır. Evde kalan yetişkin de dışarıda çalışmaya başlayabilir ve günde 400 lira kazanabilir. Hanenin günlük geliri, evdeki işlerin kaybı düşüldükten sonra 250 lira artar. Hane daha önce evi korumak için bir çocuğu da evde tutuyorsa ya da çocuğun ev işlerinde çalışmasına ihtiyaç duyuyorsa, bu ihtiyaç da azalır ve çocuk okula gidebilir.

Bu kanal, tapunun krediden ya da yatırımdan bağımsız bir etkisidir: mülkiyet güvencesizliği, insanları varlıklarını korumak için zaman harcamaya zorlar. Bu zaman, emek piyasasında ya da eğitimde kullanılabilecek bir kaynaktır. Güvencesizliğin maliyeti, yalnızca yapılmayan yatırımlarda değil, bu kaybedilen zamanda da ortaya çıkar. Sayılar varsayımdır.

Çözümlü örnek — Hakları tanımlamaya ne zaman değer?

Demsetz hipotezini bir otlak üzerinden düşünelim. Bir köyün ortak otlağında 20 aile hayvan otlatıyor. Otlak herkese açık olduğu sürece, önceki derslerde gördüğümüz ortak malların trajedisi nedeniyle aşırı otlatılıyor ve yıllık verimi, iyi yönetilse elde edilecek olandan 200 bin lira düşük kalıyor. Otlağı ailelere parsel parsel ayırmak ve sınırları çitlerle belirlemek bir kerelik 1 milyon lira, her yıl sınırları korumak ve anlaşmazlıkları çözmek de 50 bin lira tutuyor.

Faiz oranı yüzde 10 ise, yıllık 150 bin liralık net kazancın, yani 200 bin lira eksi 50 bin liralık bakım maliyetinin bugünkü değeri 1,5 milyon liradır. Bu, 1 milyon liralık kuruluş maliyetinden büyüktür; mülkiyet haklarını tanımlamak kârlıdır.

Hayvan ürünlerinin fiyatı düşük olsaydı ve aşırı otlatmanın kaybı yılda yalnızca 100 bin lira olsaydı, net kazanç yılda 50 bin liraya, bugünkü değeri 500 bin liraya iner ve kuruluş maliyetini karşılamazdı. Bu durumda otlağın ortak kalması daha ucuzdur. Demsetz'in kunduz örneğinin mantığı budur: kaynağın değeri arttıkça, hakları tanımlamanın getirisi maliyetini aşar. Bu hesap, Ostrom'un incelediği topluluk kurallarının da bir seçenek olduğunu gözden kaçırmamalıdır: bazen ortak bir kaynağı parsellere bölmek yerine, topluluk içinde kullanım kuralları koymak daha ucuzdur. Sayılar varsayımdır.

Çözümlü örnek — Demetin bölünmesi: kiracı ve ev sahibi

Mülkiyet hakları demeti, bir evde kiracı ile ev sahibi arasında bölünür: kiracı evi kullanır, ev sahibi kira gelirini alır ve evi satma hakkını elinde tutar. Bu bölünme, evin bakımına dair teşvikleri değiştirir.

Evin tesisatında küçük bir sızıntı olsun. Hemen onarılırsa 2 bin lira tutar; onarılmazsa bir yıl içinde duvarlara ve zemine yayılarak 20 bin liralık bir hasara yol açma olasılığı yüzde 30 olsun. Beklenen hasar 6 bin liradır ve onarım toplum açısından kârlıdır. Evde sahibi oturuyorsa, bu hesabı kendisi yapar ve sızıntıyı onarır.

Evde kiracı oturuyorsa durum farklıdır. Kiracı sızıntıyı fark eder, ama onarımın maliyetini üstlenirse faydası, yani evin değerinin korunması, ev sahibine gider. Kiracı bir yıl sonra taşınmayı düşünüyorsa, sızıntıyı bildirme teşviki bile zayıftır. Ev sahibi ise sızıntıdan haberdar olmayabilir. Hasar büyüyene kadar kimse harekete geçmez. Sonunda ev sahibi 20 bin liralık bir onarımla karşılaşır; oysa 2 bin lira zamanında harcansaydı bu kaybın büyük kısmı önlenebilirdi.

Sözleşmeler ve kurallar bu sorunu hafifletmeye çalışır: kiracıya küçük onarımları yapma ve kiradan düşme hakkı vermek, kiracının evdeki hasarları bildirme yükümlülüğü, depozito ve uzun süreli kiralar. Her biri, demetin bölünmesinin yarattığı teşvik açığını kısmen kapatır. Kiralık konutların sahiplerin oturduğu konutlara göre daha az bakımlı olabilmesinin bir nedeni, bu teşvik ayrılığıdır. Sözleşme hukuku dersinde bu tür sözleşme hükümlerine yeniden döneceğiz. Sayılar varsayımdır.

Çözümlü örnek — Parçalanmış haklar

Bir eski kent merkezinde, yıkılmaya yüz tutmuş bir hanın on iki ayrı hissedarı olsun. Han restore edilirse bir otel olarak yılda 3 milyon lira kâr sağlayabilecek; restorasyonun maliyeti 10 milyon lira. Hissedarların her biri, hanın on ikide biri üzerinde hak sahibi ve restorasyon için hepsinin onayı gerekli.

Hissedarların on biri restorasyona razı olsun. On ikinci hissedar, imzası olmadan hiçbir şeyin yürümeyeceğinin farkında olarak, payının değerinin çok üstünde bir bedel istesin ya da yurtdışında yaşadığı için ulaşılamasın. Han yıllarca boş kalır ve harap olmaya devam eder. Bu, önceki derste gördüğümüz engelleme sorununun, çok sayıda hak sahibi olan bir mülkte ortaya çıkan biçimidir; Heller bu duruma ortak kullanım dışı trajedisi adını verdi.

Çözüm yolları, bu kursta gördüğümüz araçlarla ilişkilidir. Hukuk, çoğunluğun kararıyla restorasyona izin verip azınlığa payının piyasa değerini ödeyerek, yani bir tazmin kuralıyla sorunu çözebilir. Ya da mirasla parçalanan hisselerin birleştirilmesini kolaylaştıran kurallar getirebilir. Her iki çözüm de, azınlığın haklarını ne ölçüde koruyacağı sorusunu gündeme getirir. Sayılar varsayımdır.

Çözümlü örnek — Tapu ve kredi

Tapunun krediye erişimi neden beklendiği kadar artırmayabileceğini görelim. Bir banka, 50 bin liralık bir krediyi, geri ödenmeme olasılığı ve teminatın değeriyle birlikte değerlendirsin. Bir gecekondu sahibinin geri ödememe olasılığı, geliri düşük ve düzensiz olduğu için yüzde 20 olsun.

Tapu yokken banka, ödenmeyen kredinin tamamını kaybeder; beklenen kaybı 50 bin × 0,20 = 10 bin liradır. Tapu varsa ve ev teminat gösterilirse, banka ödenmeyen kredide evi satarak parasının bir kısmını geri alabilir. Ama evin satışı uzun bir hukuki süreç gerektiriyorsa, mahalledeki evlere talep düşükse ve bir aileyi evinden çıkarmak siyasi olarak zorsa, banka ancak kredinin yüzde 30'unu geri alabilir. Beklenen kayıp 50 bin × 0,20 × 0,70 = 7 bin liraya iner; ama hâlâ yüksektir ve banka ya krediyi vermez ya da çok yüksek bir faiz ister.

Tapunun krediye erişimi artırması için, teminatın gerçekten nakde çevrilebilmesi, yani icra ve tahliye süreçlerinin işlemesi ve teminatlı evlere bir piyasa olması gerekir. Bu koşullar yoksa, tapu yatırım güvencesini artırsa da kredi kanalı zayıf kalır. Galiani ile Schargrodsky'nin kredi etkisi bulamamasının olası bir açıklaması budur. Sayılar varsayımdır.

Çözümlü örnek — Af ve gelecekteki işgal

Bir hükümet, kayıt dışı yerleşimlerdeki evlere bir kerelik af çıkarıp tapu vermeyi düşünsün. Sonradan bakıldığında bu karar, mevcut sakinlerin mülkiyet güvencesini artırır ve yatırımı teşvik eder. Önceden bakıldığında ise, gelecekte kamu arazisini işgal etmeyi düşünenler için bir sinyal verir: bugün işgal edilen arazi, yarın bir afla tapuya dönüşebilir.

Bir kişi, kamu arazisine ev yapmanın kendisine ev almaktan 300 bin lira daha ucuza mal olacağını hesaplasın. Evinin yıkılma olasılığı yüzde 30 ise ve yıkılırsa 150 bin lirasını kaybedecekse, beklenen kaybı 45 bin liradır ve işgal kârlıdır. Gelecekte bir af olasılığı yüzde 40 ise, af hâlinde evin değeri tapuyla 200 bin lira artsın; işgalin beklenen getirisi 80 bin lira daha artar.

Bu hesap, afların bir ikilem yarattığını gösterir: bugünkü sakinlerin güvencesini artırmak, gelecekteki işgalleri ödüllendirebilir. Bu ikilemi hafifletmenin yolları arasında, afların belirli bir tarihten önceki yerleşimlerle sınırlanması, güvenilir biçimde tekrarlanmayacağının taahhüt edilmesi ve düşük gelirliler için yasal konut seçeneklerinin artırılması sayılabilir. Sayılar varsayımdır.

Çözümlü örnek — Zamanaşımının mantığı

Bir kişi, sahibinin yıllardır ilgilenmediği bir arsayı yirmi yıldır açıkça kullanıyor, üzerine bir bahçe ve küçük bir ev yapmış. Arsanın kayıtlı sahibi ise başka bir kentte yaşıyor ve arsayı hiç ziyaret etmemiş. Zamanaşımıyla kazanma kuralı, belirli koşullar altında bu kullanıcının arsanın sahibi olmasını sağlar.

Kuralın iktisadi mantığı birkaç yönlüdür. Birincisi, sahiplerini varlıklarını izlemeye teşvik eder: bir arsayı hiç ziyaret etmeyen ve kullanmayan bir sahip, onu başkasına kaptırma riskiyle karşı karşıyadır. İkincisi, kayıtlar ile fiilî kullanım arasındaki uyumsuzluğu zamanla giderir ve eski belgelere dayanan anlaşmazlıkları sınırlar. Üçüncüsü, uzun süre kullanan ve yatırım yapan kişinin güvencesini artırır.

Ama kuralın bir bedeli de vardır: sahibin izleme maliyetini artırır ve iyi niyetle arsasını ileride kullanmak için bekleyen bir sahibin hakkını elinden alabilir. Kuralın süresi, bu iki etki arasında bir denge kurar: süre ne kadar uzunsa, sahip o kadar korunur, ama kayıtlar ile kullanım arasındaki uyumsuzluk o kadar uzun sürer. Sayılar varsayımdır.

Modelin sınırları

Bu dersteki modeller, mülkiyet haklarının güvenliğini tek bir olasılıkla, yani el koyma ya da yıkılma riskiyle özetledi. Gerçekte güvence, yasal belgenin yanında topluluk normlarına, devletin kapasitesine ve siyasi ilişkilere bağlıdır. Tapusu olmayan ama topluluk içinde tanınan bir kullanım güvenli olabilir; tapulu ama siyasi olarak güçsüz birinin mülkü güvencesiz olabilir. Tapu sisteminin kendisi de bir maliyettir: kadastro ölçümleri, kayıtların güncel tutulması ve devir işlemlerinin harçları, yoksul hanelerin resmî kayıttan yeniden kayıt dışına kaymasına yol açabilir. Tapu alan bir aile, evini sonradan resmî işlemleri yapmadan satarsa, kayıt yıllar içinde yeniden gerçeklikten uzaklaşır.

Demsetz hipotezi, mülkiyet haklarının toplum için faydalı olduğunda ortaya çıkacağını öngörür, ama hakların kimin lehine tanımlanacağını açıklamaz. Tarih boyunca pek çok mülkiyet sistemi, güçlü grupların ortak kaynakları kendilerine mal etmesiyle kurulmuştur. Bu yüzden mülkiyet haklarının etkinliği ile adaleti ayrı sorular olarak ele alınmalıdır. Son olarak, tapu programlarının etkileri bağlama bağlıdır: Buenos Aires ve Peru'da bulunan etkiler, kredi piyasalarının, emek piyasalarının ve hukuk sistemlerinin farklı işlediği ülkelerde farklı çıkabilir.

Uygulama

Özet kartı

1. Mülkiyet, kullanma, gelir elde etme, dışlama ve devretme haklarından oluşan bir demettir ve bu haklar farklı kişilere ait olabilir; demetin bölünmesi, örneğin kiracı ile ev sahibi arasında, bakım ve yatırım teşviklerini ayırabilir.
2. Demsetz 1967'de, Montagnais halkının kürk ticareti kunduzun değerini artırınca av bölgeleri oluşturmasından yola çıkarak, mülkiyet haklarının içselleştirmenin faydası hakları tanımlamanın maliyetini aştığında ortaya çıktığını savundu; bu hipotez, hakların kimin lehine tanımlandığını açıklamadığı için eleştirildi.
3. Galiani ile Schargrodsky, Buenos Aires'teki bir doğal deneyde tapu alan ailelerin konut yatırımını ve çocuklarının eğitimini artırdığını, ama krediye erişimlerinin iyileşmediğini buldu.
4. Field, Peru'da 1,2 milyonu aşkın haneye verilen tapuların çalışma saatlerini artırdığını, emeği ev içinden dış piyasaya kaydırdığını ve çocuk emeğinin yerine yetişkin emeğini koyduğunu gösterdi; güvencesizlik, evi korumak için zaman harcamayı gerektiriyordu.
5. Güvencesiz mülkiyet uzun vadeli yatırımlara yüksek bir iskonto oranı gibi etki eder; mülkiyet haklarının aşırı parçalanması ortak kullanım dışı trajedisine yol açar; aflar bugünkü güvenceyi artırırken gelecekteki işgalleri ödüllendirebilir; zamanaşımı ise kullanılmayan mülkler ile kayıtlar arasındaki uyumsuzluğu giderir.

Kavram sözlüğü

Kendini sına

1. (Çıktı 1) Mülkiyet hakları demetini bir kiralık daire üzerinden açıkla. Kiracı ve ev sahibi hangi haklara sahiptir ve bu bölünme evin bakımını nasıl etkiler?
2. (Çıktı 2) Demsetz hipotezine göre, bir köyün ortak merası hangi koşullarda parsellere ayrılır? Ostrom'un topluluk kuralları bu hipotezin öngörüsünü nasıl tamamlar ya da sorgular?
3. (Çıktı 3) Bir aile tapusuz evine 60 bin liralık bir yatırım yapmayı düşünüyor; yatırım 15 yıl boyunca her yıl 8 bin lira getirecek, faiz oranı yüzde 6. Mülkiyet güvenceliyse yatırımın net bugünkü değeri yaklaşık nedir? Her yıl yüzde 6 el koyma riski varsa, bu risk yaklaşık olarak iskonto oranını kaç puan artırmak gibi etki eder ve yatırım hâlâ yapılır mı?
4. (Çıktı 3) Bir otlağı parsellere ayırmanın kuruluş maliyeti 800 bin lira, yıllık koruma maliyeti 40 bin liradır. Otlak ortak kaldığında aşırı otlatmanın yıllık kaybı 120 bin liradır. Faiz oranı yüzde 8 ise parsellemek kârlı mıdır?
5. (Çıktı 4) Galiani ile Schargrodsky'nin çalışmasındaki doğal deney nasıl işler ve neden tapunun etkisini ölçmek için güvenilir bir tasarımdır? Bulgunun kredi kanalına dair sonucu, tapu programlarına dair hangi beklentiyi sorgular?
6. (Çıktı 4) Field'in Peru bulgusu ile Galiani ile Schargrodsky'nin bulgusu, tapunun etkileri hakkında hangi ortak sonuca işaret eder? Bu bulguları başka bir ülkenin tapu programına aktarırken nelere dikkat edilmelidir?

Cevaplar

1. Bir kiralık dairede kiracı, evi kullanma hakkına sahiptir; ev sahibi ise kira gelirini elde etme, evi satma ya da miras bırakma, yani devir haklarına sahiptir. Dışlama hakkı ikisi arasında paylaşılır: kiracı başkalarını evden dışlar, ev sahibi kira süresi bitince kiracıyı dışlayabilir. Bu bölünme, evin bakımında bir teşvik ayrılığı yaratır: kiracı, onarımın faydası ev sahibine gittiği için bakım yapmaya isteksiz olabilir; ev sahibi ise sorunlardan geç haberdar olabilir. Küçük sorunlar büyüyene kadar onarılmayabilir.
2. Demsetz hipotezine göre mera, aşırı otlatmanın önlenmesinden elde edilecek kazanç, yani içselleştirmenin faydası, parselleri belirlemenin ve korumanın maliyetini aştığında parsellere ayrılır; örneğin hayvan ürünlerinin fiyatı yükseldiğinde ya da çit teknolojisi ucuzladığında. Ostrom'un çalışmaları, parsellemenin tek seçenek olmadığını, toplulukların ortak kaynakları kullanım kuralları, izleme ve yaptırımlarla sürdürülebilir biçimde yönetebildiğini gösterir. Bu, Demsetz'in öngörüsünü tamamlar: içselleştirme, özel mülkiyetle olduğu kadar topluluk kurallarıyla da sağlanabilir ve hangisinin daha ucuz olduğu bağlama bağlıdır.
3. Faiz yüzde 6 ile 15 yıl boyunca her yıl alınan 8 bin liranın bugünkü değeri yaklaşık 77,7 bin liradır; net bugünkü değer yaklaşık 17,7 bin liradır ve yatırım yapılır. Yıllık yüzde 6'lık el koyma riski, yaklaşık olarak iskonto oranını 6 puan artırmak gibi etki eder; yaklaşık yüzde 12'lik bir oranla 8 bin liralık getirinin 15 yıllık bugünkü değeri yaklaşık 54,5 bin liraya düşer ve 60 bin liralık yatırımı karşılamaz. Güvencesizlik altında yatırım yapılmaz.
4. Parsellemenin yıllık net kazancı 120 − 40 = 80 bin liradır. Faiz yüzde 8 ile sürekli bir yıllık 80 bin liranın bugünkü değeri 80 ÷ 0,08 = 1 milyon liradır. Bu, 800 bin liralık kuruluş maliyetinden büyüktür; parsellemek kârlıdır ve net kazancın bugünkü değeri 200 bin liradır.
5. 1981'de bir araziyi işgal eden gecekondu sakinlerine tapu vermek için 1984'te eski sahiplerin arazisi kamulaştırıldı. Eski sahiplerin bir kısmı tazminatı kabul etti, bir kısmı mahkemeye gitti; tapu, eski sahibi tazminatı kabul eden parsellerdeki ailelere verildi. Hangi ailenin tapu alacağı, ailelerin kendi özelliklerine değil eski sahiplerin kararına bağlı olduğu için, tapulu ve tapusuz aileler başka açılardan karşılaştırılabilirdi. Bulgu, tapunun konut yatırımını ve çocukların eğitimini artırdığını, ama krediye erişimi iyileştirmediğini gösterdi. Bu, tapu programlarının yoksulların varlıklarını teminata dönüştürüp onları krediyle girişimci yapacağı beklentisini sorgular.
6. İki çalışma da tapunun etkilerinin gerçek ve önemli olduğunu, ama bu etkilerin kredi kanalından değil, mülkiyet güvencesinin artmasından kaynaklandığını gösterir: Buenos Aires'te yatırımın güvende olduğunun hissedilmesiyle, Peru'da ise evi koruma ihtiyacının azalıp emeğin serbest kalmasıyla. Başka bir ülkeye aktarırken, o ülkede tapusuz yerleşimlerdeki fiilî güvencenin düzeyine, kredi piyasalarının ve icra süreçlerinin işleyişine, emek piyasasının yapısına ve tapu sisteminin kurulma ve sürdürülme maliyetine dikkat edilmelidir. Fiilî güvence zaten yüksekse, tapunun ek etkisi küçük olabilir.

İleri okuma

• Harold Demsetz (1967). «Toward a Theory of Property Rights». American Economic Review 57(2). Mülkiyet haklarının ortaya çıkışının iktisadi açıklaması.
• Sebastian Galiani, Ernesto Schargrodsky (2010). «Property Rights for the Poor: Effects of Land Titling». Journal of Public Economics 94(9–10). Buenos Aires'te bir doğal deney.
• Erica Field (2007). «Entitled to Work: Urban Property Rights and Labor Supply in Peru». Quarterly Journal of Economics 122(4). Tapu ve emek arzı.
• Michael A. Heller (1998). «The Tragedy of the Anticommons: Property in the Transition from Marx to Markets». Harvard Law Review 111(3). Parçalanmış mülkiyetin sonuçları.

Sonraki derse köprü

Bu derste mülkiyet haklarının bir kaynağın kime ait olduğunu belirlediğini ve güvenli hakların yatırım ve çalışma kararlarını nasıl değiştirdiğini gördük. Ama mülkiyetin değeri büyük ölçüde onun el değiştirebilmesinden gelir: bir ev satılır, bir arsa kiralanır, bir işçinin emeği bir işverene verilir. Bu değişimlerin çoğu, bugün verilen sözlerin gelecekte tutulmasına dayanır. Sıradaki ders sözleşme hukukunu ele alıyor: bir sözün hukuk tarafından neden ve hangi durumlarda zorla uygulatıldığını, sözleşme bozulduğunda hangi tazminatın ödenmesi gerektiğini ve bazen sözleşmeyi bozmanın neden herkes için daha iyi olabileceğini göreceğiz.